Ryan skrev nyligen med en fråga:

Vilka saker bör du tänka på när du köper ett nytt hus samtidigt som du försöker sälja det du äger? Vilket är det bästa sättet att koordinera stängningsdatum för att ge dig själv en bekväm tid att förbereda dig för flytten men samtidigt minimera den ekonomiska effekten? Hur kan du beräkna vilken typ av hus du kan köpa direkt (eller nästan direkt) någon annanstans för vad du kan sälja ditt hus för nu?

Kris och jag hade varit i vårt första hus i tio år när vårt drömhus en dag föll i vårt knä. Tills dess hade vi inga planer på att flytta. Vi var helt oförberedda på att sälja vår befintliga bostad samtidigt som vi köpte en ny. Så småningom fick vi det att hända, men vi bröt mot ett antal bästa praxis för bostadsköp när vi kämpade för att förverkliga vår dröm.

Vi var särskilt oroliga över hur vi skulle tajma saker ekonomiskt. Vi hade inte råd att bära två bolån — hur skulle vi kunna klara oss? Till slut räddades vi av uppkomsten av bostadsbubblan och en vänlig bankir. Vårt hem såldes på en dag , och vi kunde stänga på det strax efter att vi stängde det nya huset. Samtidigt gav ett bostadslån till oss de pengar vi behövde för att klara oss.

Jag rekommenderar inte att följa vårt exempel. Jag tror att det är bättre att vara förberedd, att göra sitt drag på ett förnuftigt sätt.

Sälja ditt hus innan du köper ett nytt

Om du säljer din bostad först , du har pengarna som behövs för att göra övergången, men du kommer att vara hemlös tills du kan stänga den nya fastigheten.

• I vissa fall kan du kanske bo kvar i ditt befintliga hem genom att hyra tillbaka det från de nya ägarna.
• Om detta inte är ett alternativ måste du hitta tillfälliga rum:hyr en lägenhet, bo på hotell, flytta in med vänner eller familj.

Inget av alternativen är idealiskt, särskilt eftersom du sannolikt kommer att behöva flytta dina saker två gånger . Men ekonomiskt är detta det absolut smartaste valet.

Köpa ett nytt hus innan du säljer det föregående

Om du köper ditt nya hem först , kan du hamna i en kassakris, särskilt på denna nuvarande marknad. Om du inte har tillräckligt med sparande måste du låna pengar tills du kan sälja din befintliga bostad. Du kan utnyttja ditt eget kapital, ta ett "brygglån" eller (som en sista utväg) låna från ditt pensionssparande. Kör siffrorna genom dina egna kalkylblad eller bolånekalkylatorer och förstå vad du kan ge dig in på.

Hur vi gjorde det

Kris och jag stod inför en liknande situation för tre år sedan. Vi hade inte planerat att flytta, men när vi hittade vårt drömhus satte vi igång. Vi hade turen att:

• Vårt sociala nätverk kunde sätta oss i kontakt med smarta, kompetenta människor för att guida oss genom processen.
• Vi sålde nära början av bostadsbubblan.
• Allt, absolut allt föll smidigt på plats.

Först och främst tillät min bank mig att ta ett bostadslån för att få pengar till en handpenning trots det faktum att jag hade för avsikt att betala tillbaka lånet på bara två månader. Bankens utlåningsregler förbjöd denna manöver, men min låneansvarige behandlade lånet i alla fall och sa åt mig att inte nämna mina avsikter för någon annan.

Efter att vårt erbjudande hade lämnats och accepterats skyndade vi oss att förbereda vårt hem för marknaden . Eftersom vi inte hade tänkt köpa var vi inte redo att sälja. Med råd och hjälp från vänner gjorde vi omedelbara kosmetiska reparationer. (Husets ben var mycket solida — det var en trettio år gammal ranch.) Jag hade precis målat om ett par rum föregående höst. Kris trädgårdshobby gav utdelning eftersom hennes blommor bidrog till att stävja.

Nästa taskade vi finansiering . Vi hade skrapat ihop tillräckligt för den nödvändiga handpenningen. Vi kvalificerade oss lätt för det nya bolånet, men det fanns inget sätt att vi kunde betala på båda husen samtidigt. Vår bolånemäklare förklarade de olika alternativen. Under lång tid trodde vi att vi skulle behöva få tillgång till ett brygglån.

Till slut räddades vi av bostadsbubblan, som fortfarande växte. Vi prissatte också vårt hem lite lågt. Den såldes inom 24 timmar. Vi behövde aldrig bråka med ett brygglån, eller två bolån eller vänta månader på att vårt hus skulle säljas. Det var lätt. (Om det var ekonomiskt smart eller inte är ett ämne för ett framtida bidrag.)

Hur min bror gjorde det

Min bror har dock inte haft lika stor tur. När Tony hittade ett jobb i centrala Oregon förra sommaren, packade han ihop sin familj och flyttade. Han köpte ett hus i Bend och förväntade sig fullt ut att hans gamla hem skulle säljas inom rimlig tid. Sex månader senare är det gamla huset fortfarande inte sålt. Baserat på sin erfarenhet skriver han:

Jag skulle avråda från att köpa en ny bostad innan du säljer en befintlig om inte huset du säljer har ett så bra pris att det säljs snabbt. Om du har råd att göra två husbetalningar under flera månader kan det gå bra för dig, annars kommer det med största sannolikhet att leda till ekonomisk katastrof.

Det är flera personer förutom jag själv i Bend-området som har köpt ett nytt hus innan de sålde sitt andra, och inte en enda av dem är särskilt nöjd just nu. Om jag kunde göra det igen skulle jag hyra en lägenhet först och vänta på att mitt andra hus skulle säljas. Detta skulle också ha hjälpt lite med priset jag betalade för mitt hus. Marknaden i Bend mjuknade upp lite precis innan vi köpte och dem lite mer efter vi köpte. Det betyder att vårt nya hus kanske inte är värt vad vi betalade för det.

Det finns flera faktorer som spelar in, men jag skulle säga att det viktigaste är att personen måste vara förberedd och ekonomiskt kunna göra två husbetalningar under sex månader eller längre . En annan viktig sak är att personen kanske älskar huset de funderar på att köpa och inte vill se någon annan köpa det före dem. Men det finns gott om hus att gå runt, och de kommer förmodligen att hitta ett till som de gillar lika bra senare.

Dessa två berättelser tar egentligen bara upp en del av Ryans fråga. Ni kanske kan fylla i tomrummen (och ge era egna anekdoter).

Det bästa alternativet är naturligtvis att planera din flytt, och att spara ihop tillräckligt med pengar för att kunna köpa ditt nya hem först. Detta är inte alltid möjligt. Och på den nuvarande fastighetsmarknaden är det svårt att veta hur mycket du behöver spara.