Generationer av bolånesökande använde ett dokument som kallas en uppskattning av god tro för att förstå och jämföra lånevillkoren för bostadslån, tills en uppdatering från 2015 av Truth in Lending Act ersatte godtrosuppskattningen med en ny form som kallas låneuppskattning. (Revideringen skapade också ett nytt formulär som kallas god trosuppskattning, som används i den omvända bolånebranschen, men inte i samband med vanliga bostadslån.)

Hur fungerar en låneuppskattning?

Inom tre arbetsdagar efter mottagandet av din låneansökan måste varje långivare eller bolåneförmedlare förse dig med ett låneförslagsformulär. De kan debitera dig en blygsam avgift (cirka 20 USD) för att täcka kostnaderna för att kontrollera din kreditupplysning och kreditvärdighet som en del av processen.

För att få en låneuppskattning måste du ge långivaren följande information:

• Fullständigt namn
• Årsinkomst
• Personnummer (så att långivaren kan göra en kreditupplysning)
• Adressen till fastigheten du vill köpa
• Uppskattat värde för fastigheten (använd det angivna priset eller justera enligt råd från en fastighetsspecialist)
• Belopp du vill låna (fastighetsvärdet minus det belopp du är beredd att göra som handpenning)

Detaljer i varje låneuppskattning inkluderar:

• Lånebelopp
• Tidslängd
• Räntesats (Om lånet har en rörlig ränta, kommer den också att inkludera när räntan återställs och hur den relaterar till en publicerad marknadsränta.)
• Månatlig betalningsbelopp, inklusive tillämplig fastighetsskatt och försäkringskostnader
• Stängningskostnader
• Förskottsbetalning (om några) och avgifter som tas ut vid sena betalningar
• Ursprungsavgifter och om de måste betalas i sin helhet vid stängning eller kommer att rullas in i månadsbetalningarna
• Låneuppskattningsdokument. Formulären har ett gemensamt tresidigt format utformat för att förenkla jämförelser av uppskattningar från olika långivare

Flera låneuppskattningar kan hjälpa dig att handla för den bästa bolåneaffären. Freddie Mac uppskattar att den genomsnittliga amerikanska låntagaren kan spara så mycket som $1 500 under lånets löptid genom att bara få en extra låneuppskattning när han ansöker om ett bolån; genom att få fem ytterligare uppskattningar kan du spara 3 000 USD eller mer.

Eftersom långivaren gör en kreditprövning innan du lämnar en uppskattning av lånet, får du en svår förfrågan på din kreditupplysning. Detta kan orsaka en liten sänkning av dina kreditpoäng, men du behöver inte oroa dig för att flera förfrågningar orsakar kumulativ skada på dina poäng:FICO- och VantageScore®-kreditvärderingssystemen är båda utformade för att tillgodose prisköp, och de behandlar flera förfrågningar för liknande lånebelopp som en händelse, så länge de äger rum inom några veckor efter varandra.

Hur exakt är en låneuppskattning?

Låneuppskattningar är just det – uppskattningar, inte garanterade offerter. Långivare kommer att ge mer tillförlitliga offerter om du svarar på en låneuppskattning med meddelande om avsikt att fortsätta med en formell låneansökan. Om du går med på att gå vidare, begär långivaren vanligtvis ytterligare finansiell information, inklusive information om dina skulder och dokument som kan verifiera den inkomst du begärde när du sökte låneuppskattningen. Många långivare kräver också att du betalar en ansökningsavgift på flera hundra dollar när du börjar den formella ansökningsprocessen.

Långivare inser att det är till deras fördel att göra låneuppskattningar så korrekta som de kan vara, eftersom felaktiga uppskattningar kan få potentiella kunder att gå någon annanstans. Av den anledningen är uppskattningar av avgifter som långivaren själv bedömer vanligtvis ganska korrekta, men andra avgifter som nämns i låneuppskattningar kan vara mindre. Dessa inkluderar kostnader som ibland delas mellan köparen och säljaren men som kan tas i sin helhet av den ena eller den andra som en del av försäljningsförhandlingar.

Många bostadsköpare fick reviderade låneberäkningar innan de stängde sina hem på grund av förändringar i initiala kostnadsberäkningar, såsom skatter, stängningskostnader eller försäkringskostnader. Reviderade uppskattningar sker ofta till följd av förseningar eller ändringar som begärs av låntagare. Om du köper ett bolån, se till att du förstår och godkänner varje steg i processen för att undvika sådana förändringar. Förstå också att räntor, marknadspriser och till och med skatter och avgifter kan förändras över tiden, och att förseningar kan påverka dem.

Vad är en sanning i utlåning?

Tillsammans med uppskattningen i god tro ersatte 2015 års uppdatering av Truth in Lending Act ett annat långvarigt informationsdokument om hypotekslån, sanningen i avslöjande av utlåning, som hjälpte till att förklara lånedetaljer och kostnader.

Om du istället för ett vanligt bostadslån ansöker om ett hemlån (HELOC), ett tillverkat bostadslån som inte är säkrat eller ett lån för ett bostadsköparstödsprogram, kommer du fortfarande att få en sanning i utlåningen istället för en låneuppskattning.

Vad är ett avslutande meddelande?

Ett avslutande avslöjande är ett standardiserat formulär som din långivare måste tillhandahålla dig minst tre arbetsdagar innan du avslutar ett hypotekslån, som sammanfattar de slutliga villkoren för lånet. Du har godkänts för lånet vid den tidpunkten, så alla villkor kommer att vara fasta – inga fler uppskattningar. Att jämföra den fem sidor långa avslutande informationen med långivarens låneuppskattning kan avslöja förändringar i avgifter, skatter och andra villkor. Det är klokt att studera dessa justeringar noggrant och vara säker på att du är bekväm med dem alla innan du undertecknar dina avslutande dokument. Om du är orolig, rådfråga långivaren och din advokat eller fastighetsmäklare.