(Den här sidan kan innehålla affiliate-länkar och vi kan tjäna avgifter på kvalificerade köp utan extra kostnad för dig. Se vår information för mer information.)

Om du refinansierar ditt bostadslån kan du spara mycket pengar.

Men beroende på din situation kan kostnaden för refinansiering innebära att du slutar spendera mer i det långa loppet.

Så när ska du refinansiera ditt hus?

Det beror på flera faktorer. Det bästa du kan göra är att köra siffrorna och göra dina läxor för att se till att det är det bästa ekonomiska beslutet för dig.

Vad innebär det att refinansiera ditt bolån?

Refinansiering är ungefär som att köpa ditt eget hem ... igen.

Det betyder att du betalar av det befintliga bolånet med ett nytt bolån för att ersätta det ursprungliga lånet.

När kan det vara meningsfullt att refinansiera?

När bolåneräntorna sjunker

När bolåneräntorna faller under den nuvarande räntan på ditt bolån, kan du överväga att refinansiera för att se om du kan spara pengar.

När du sänker din ränta kan du sänka din månadsbetalning. Eller så kan du refinansiera med ett kortare lån.

När du refinansierar med en kortare löptid, säg ett 15-årigt bolån snarare än ett 30-årigt bolån, blir din betalning inte lika låg, men du sparar mer på ränta på lång sikt. Och betala av ditt bolån snabbare.

När är skillnaden i räntesatser värd det?

Det beror på. En gammal tumregel sa att om räntan är 1-2 % lägre än din nuvarande ränta kan det vara vettigt för dig att refinansiera. (Men det finns mer att tänka på än skillnaden i ränta.)

Hur mycket en lägre ränta påverkar din betalning är i förhållande till hur mycket pengar du är skyldig.

Ju mer du lånade (och ju högre ränta du har), desto större påverkan får en räntesänkning på din betalning.

Till exempel, på ett bolån på 500 000 USD med en ränta på 5 % (30 års löptid), innebär en räntesänkning på 1 % en besparing på 297 USD/månad . Men på ett bolån på 150 000 USD med en ränta på 5 % innebär en räntesänkning på 1 % en besparing på 89 USD/månad .

Du bör inte bestämma dig för att refinansiera enbart till en reducerad ränta. Du måste också räkna in de avslutande kostnaderna för att refinansiera lånet och kostnaden/besparingarna under hela lånetiden.

När du vill konvertera ett lån med justerbar ränta (ARM) till ett lån med fast ränta

Justerbar ränta hypotekslån (ARM) har en initial ränta för en fast tid (vanligtvis 5 eller 7 år). Efter den perioden fluktuerar räntan uppåt eller nedåt, beroende på vilket index den är bunden till.

Om du har ett ARM-lån kanske du vill refinansiera för att få ett bolån med fast ränta. På så sätt förblir din ränta densamma under hela lånets löptid (och du sitter inte fast med en högre ränta senare).

Det kan vara frestande att refinansiera från ett bolån med fast ränta till ett ARM när räntorna sjunker – för att sänka din ränta och din betalning.

Den enda gången detta kan vara fördelaktigt är om du planerar att sälja ditt hus inom den initiala räntebindningsperioden för ARM-lånet. Detta är ett riskabelt drag för de flesta eftersom räntan fluktuerar – och det är omöjligt att förutse framtiden.

När ditt hems värde ökar

När värdet på din bostad går upp ökar ditt eget kapital. Eget kapital är skillnaden mellan vad du är skyldig på ditt bostadslån och marknadsvärdet på din bostad.

Det finns ett par anledningar till att refinansiera när du har mer eget kapital i ditt hus:

• Bli av med privat bolåneförsäkring (PMI) . Många låneprogram kräver att låntagare betalar PMI om de har mindre än 20 % handpenning. Om marknadsvärdet på ditt hem stiger och skillnaden mellan vad ditt hem är värt och vad du är skyldig är 20 % eller mer – vill du ta bort PMI. Det kan vara vettigt att refinansiera så att du inte behöver betala för PMI (om du inte kan säga upp PMI på ditt befintliga lån).
• Refinansiering av uttag . Det är då du tar ett nytt lån för mer än du för närvarande är skyldig till din bostad. Du får då mellanskillnaden i kontanter för att betala för ett stort köp eller betala av skulder med högre ränta. Om du lånar mer på ditt bolån för att betala av ett kreditkort är den största risken att om du inte kan göra betalningarna kan du förlora ditt hus.

Det är också viktigt att köra siffrorna. Är det vettigt att du betalar räntan på det extra beloppet i 30 år till? Det kan sluta kosta dig mer i ränta på grund av det längre siktet.

När din ekonomiska hälsa förbättras

Din kreditvärdering och kredithistorik mäter din ekonomiska hälsa. Långivare använder denna information för att avgöra sin risk när de lånar ut pengar till dig.

Din kreditpoäng påverkar din ränta. Om din kredit har förbättrats avsevärt sedan du först fick ditt bostadslån, kanske du kan refinansiera och få en lägre ränta.

När du upplever ekonomiska svårigheter

Om du kämpar för att uppfylla dina bolåneförpliktelser, men har bra krediter och eget kapital i ditt hem, kan det vara vettigt att refinansiera ditt lån.

Genom att säkra en lägre ränta eller få ett långsiktigt bolån kan du minska dina betalningar till en mer hanterbar nivå.

Refinansieringskostnaderna

Det finns stängningskostnader för att refinansiera ett bolån. I allmänhet kan låntagare förvänta sig att spendera 2-3 % av lånebeloppet. Detta kan läggas ihop!

Ta reda på vilka kostnader du kommer att stå för innan du bestämmer dig för om du ska refinansiera ditt lån. Fråga din långivare om specifika detaljer.

Dina avslutande kostnader kan inkludera:

• Ansökningsavgift
• Dokumentavgifter
• Utvärderingsavgift
• Depositionsavgifter
• Titelavgifter
• Avokatavgifter
• Inspelningsavgifter
• Ursprungsavgift
• Poäng (valfritt – för att sänka räntan ytterligare)

Vad sägs om refinansieringen av "ingen slutkostnad" som erbjuds av vissa långivare?

Ju mer du sparar på kostnader, desto bättre. Vissa låneprogram erbjuder att avstå från en del av långivarens avgifter. Men var medveten om att vissa långivare kompenserar för detta i högre räntor eller genom att rulla in kostnaderna i lånets kapitalbelopp.

Även om det låter som att det kommer att spara pengar, betalar du ibland mer i det långa loppet. Se till att du känner till detaljerna för lånet.

Bör du refinansiera ditt hus?

Huruvida refinansiering är rätt för dig beror på hur snabbt du vill betala av ditt bolån, de potentiella besparingarna, hur länge du planerar att stanna i ditt hem och andra individuella omständigheter som kan påverka fördelarna med refinansiering.

Räkna ut din nollpunkt och dina kostnader/besparingar under lånets löptid för att fatta det mest välgrundade beslutet.

Ta reda på när du kommer att gå noll. När lönar sig kostnaderna för att refinansiera? Nollpunkten är de totala stängningskostnaderna dividerat med månadsbesparingarna.

Om du till exempel betalar 3 500 USD i avslutande kostnader och sparar 150 USD/månad på dina betalningar, är det så här det skulle se ut:

$3500 kostar ÷ $150 månadsbesparingar =23,3 månader tills du går i noll

Beräkna det totala sparandet under lånets löptid (om någon). Ibland kommer det att kosta dig mer pengar på lång sikt att börja om med ett nytt 30-årigt lån.

Jämför ditt nuvarande bolån med ett refinansieringsscenario för att se vad skillnaden är under lånets löptid. (Använd en bolånekalkylator för att göra beräkningarna.)

Låt oss till exempel säga att du har 20 år kvar på ditt nuvarande bolån men överväger att refinansiera till ett nytt 30-årigt lån. Det är ytterligare 30 år att betala ränta, även om det är till en lägre ränta och betalning.

Refinansiering är mest meningsfullt tidigt i lånets löptid. När du refinansierar senare betalar du mer för ditt hus, i ränta, under lånets löptid.

Tror du att refinansiering är rätt för dig?

Om du har bestämt dig för att refinansiering kan vara rätt för dig, här är några tips:

• Långivare i butik (anta inte att din nuvarande långivare kommer att vara den bästa affären).
• Jämför äpplen med äpplen . Om en långivare annonserar en superlåg ränta eller noll stängningskostnader, gräv in och se varför. De kanske tar betalt för poäng eller kanske rullar in stängningskostnader i det nya lånet.
• Känn din kreditpoäng .
• Gör marknadsundersökningar på värdet på ditt hem (kolla Zillow eller prata med en fastighetsmäklare).
• Öppna inga nya kreditlinjer eller lägg till dina nuvarande saldon.
• Bestämma om det är värt det för dig att lägga ner tid och ansträngning på att refinansiera.

Vilka är alternativen till att refinansiera ditt hus?

Omarbetning av bolån

Omarbetning är annorlunda än refinansiering. Med en omarbetning av bolån behåller du din nuvarande långivare och bolån. En omarbetning fungerar bara om du ligger före på ditt lån (du har gjort extra betalningar).

Med en omarbetning av bolån går långivaren med på att behålla villkoren för ditt ursprungliga lån men räknar om en ny betalning baserat på ditt lägre lånesaldo. Det här är ett bra sätt att sänka din betalning, men det är inte ett alternativ med alla låneprogram. Kolla med din långivare för att se om du är kvalificerad.

Ändring av bolån

Mortgage modifieringar görs för att undvika avskärmning. Du kan kvalificera dig för en bolåneändring om du befinner dig under vattnet på ditt hypotekslån (är skyldig mer än värdet på ditt hem) eller om du upplever ekonomiska svårigheter.

Din långivare kan gå med på att ändra en variabel för ditt nuvarande lån för att göra betalningen mer överkomlig för dig. Prata med din långivare för att se om du är kvalificerad.

Sluta tankar om att refinansiera ditt bolån

Även om du kanske hör på nyheterna eller från en vän på jobbet att det nu är dags att refinansiera ditt bolån, men det finns många faktorer att ta hänsyn till.

Ta dig tid att arbeta igenom matematiken och fundera över planer för din framtid – inklusive möjligheten att sälja ditt hus innan du tar igen kostnaderna för refinansiering.

Vissa människor som refinansierar, sparar tiotusentals dollar i räntor eller klipper år av sina bolånebetalningar. När du refinansierar vid rätt tidpunkt – och av rätt anledningar – kan du säkert bli belönad för den ansträngning du lägger ner på att refinansiera bolånet i ditt hem.

Artikel skriven av Amanda

Kvinnor som tjänar pengar

Amy Blacklock och Vicki Cook grundade Women Who Money i mars 2018 för att ge användbar information om personlig ekonomi, karriär och entreprenöriella ämnen så att du tryggt kan hantera dina pengar, öka ditt nettovärde, förbättra din allmänna ekonomiska hälsa och så småningom uppnå ekonomiskt oberoende.