När det kommer till bolån passar inte en storlek alla. Den här artikeln går in på de fyra huvudsakliga bolånetyperna, inklusive konventionella lån, FHA-, VA- och Jumbolån, och hjälper dig att förstå deras egenskaper och när du ska välja en framför de andra för att fatta rätt beslut för dina bostadsköpsbehov.
Diskussioner om bolån fokuserar vanligtvis på lånen som en enda typ. Men ingenting kan vara längre från sanningen. Det finns inte bara olika typer av bolån, utan det finns också olika bolåneprogram, för att inte tala om bolånegivare .
Vi kommer att diskutera både de olika typerna av bolån och de olika programmen som erbjuder dem. Detta är dock en allmän diskussion om de mest populära typerna, eftersom det finns mer mindre populära lånetyper och till och med emittenter.
Det finns fyra primära inteckningsprogram tillgängliga:
Generellt sett avser konventionella bolån lån som finansieras av Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
De kommer vanligtvis från banker, kreditföreningar, hypoteksbanker, hypoteksbolag och andra långivare, och säljs sedan till en av de två stora bolånebyråerna.
Dessa lån kännetecknas också av vad som kallas deras överensstämmande lånegränser . Det vill säga att det finns en gräns för det belopp som kan lånas ut under ett konventionellt program. Den gränsen är i allmänhet766 550 USD för 2026 .
Konventionella lån kan dock vara högre för två- till fyrfamiljshus, och även för fastigheter belägna i områden som betecknas som höga kostnader.
(Detta är de dyrare bostadsmarknaderna som vanligtvis ligger på öst- och västkusten, inklusive New York City, Boston, Washington DC, San Francisco och Los Angeles.)
Konventionella inteckningar särskiljs också från FHA- och VA-lån genom kravet på bolåneförsäkring.
Vanligtvis kallad privat bolåneförsäkring, eller PMI, är det en typ av försäkringsskydd som betalar hypotekslångivaren en del av lånebeloppet om du inte betalar lånet.
Några av de viktigaste egenskaperna hos konventionella bolån inkluderar följande:
FHA-lån fungerar ungefär på samma sätt som konventionella lån, men parametrarna är mer grundläggande. Till exempel är minimikravet för handpenning 3,50 %, även för förstagångsköpare.
Men de två huvuddragen hos FHA-lån, de som mest skiljer dem från konventionella bolån, är:
PMI på FHA-lån kallas vanligtvis för hypoteksförsäkringspremie, eller helt enkelt MIP. Ordet privat gäller inte eftersom bolåneförsäkringen tillhandahålls av den amerikanska regeringen genom Federal Housing Administration.
Bolåneförsäkring samlas in på två sätt. Ungefär som konventionella lån tillkommer en månatlig premie på din husbetalning.
Men det finns också en förskottspremie för hypoteksförsäkring (UFMIP) som läggs till ditt lånesaldo, även om den kan betalas ur fickan vid tidpunkten för lånet.
Det finns förmodligen ingen större anledning till populariteten för FHA-lån än det faktum att de är mer avslappnade med kreditstandarder.
Till exempel, medan konventionella lån kräver en minsta kreditpoäng på 620, accepterar FHA-lån en poäng så låg som 580. Men de kommer att gå så låga som 500 med en handpenning på minst 10 %. Detta är definitivt ett låneprogram att överväga om du har rättvis eller dålig kredit.
Andra funktioner i Fha-lån att vara medveten om inkluderar:
VA-lån har mycket mer gemensamt med FHA-lån än de gör med konventionella lån. Det beror på att, ungefär som FHA-lån, har VA-lån en hypoteksförsäkring tillhandahållen av en statlig myndighet (Veterans Administration).
Bolåneförsäkring debiteras som en engångsavgift i förskott, utan någon månatlig premie läggs till din husbetalning.
Lånen tillhandahålls av deltagande långivare, som kan inkludera banker, kreditföreningar och andra hypotekslångivare. De är endast tillgängliga för kvalificerade veteraner och nuvarande medlemmar av den amerikanska militären.
Den stora fördelen med VA-lån är dock att de ger 100% finansiering. Det betyder att en kvalificerad veteran kan köpa ett hem utan pengar. Och medan hypoteksförsäkringspremien debiteras i förskott, läggs den till lånebeloppet, så det finns ingen förskottskostnad.
Den 100 %-iga lånebestämmelsen gäller för den överensstämmande lånegränsen. Men VA-lån är också tillgängliga för dyrare fastigheter om det behövs. Låntagaren måste dock göra en handpenning motsvarande 25 % av det belopp som lånet överskrider den överensstämmande lånegränsen.
Till exempel, om lånet överskrider gränsen med 100 000 USD, kommer låntagaren att ha rätt till 100 % finansiering på upp till 548 250 USD men måste betala 25 000 USD—25 % – för det överskjutande beloppet.
Grundläggande egenskaper hos VA-lån inkluderar följande:
Som namnet antyder är jumbolån större lån som överskrider överensstämmande lånegränser. Som sådana används de vanligtvis för att köpa eller refinansiera dyrare fastigheter. Lånebeloppen kan vara så höga som flera miljoner dollar.
Jumbolån har mer gemensamt med konventionella lån än de gör med FHA- och VA-lån. Men till skillnad från konventionella lån, som finansieras av Fannie Mae och Freddie Mac, tillhandahålls jumbolån av oberoende långivare, som banker.
Eftersom de är det, är utlåningsriktlinjerna mindre standardiserade än de är med andra låneprogram. Generellt sett har de strängare lånekrav.
Grundläggande funktioner för jumbolån inkluderar följande:
Fast ränta och ARM är de två primära typerna av hypotekslån som erbjuds under de fyra huvudsakliga bolåneprogrammen (konventionell, FHA, VA och Jumbo). Även om de båda erbjuds av FHA och VA, väljer de flesta låntagare som väljer ett av dessa låneprogram ett lån med fast ränta.
Detsamma gäller dock inte med både konventionella lån och jumbolån. ARM-lån är något mer populära med var och en av dessa låntyper. Detta gäller särskilt jumbolån, som vänder sig till låntagare med högre inkomster som ofta är intresserade av att få lägsta möjliga ränta.
Totalt sett tenderar dock ARM-lån att vara ganska sällsynta nuförtiden. Enligt information som släpptes av Bankrate 2023, utgör ARM-lån mindre än 18,6 % av bolånen gjorda 2023. Detta beror på det senaste fenomenet där ARM-lån bara är något lägre än fast ränta.
Dessutom, med fasta räntor på rekordlåga nivåer, är det vettigt för de flesta låntagare att låsa in dessa räntor istället för att chansa på ännu lägre räntor med ARM.
Ett lån med fast ränta är precis vad namnet antyder. Både räntan och månadsbetalningen är fasta under lånets löptid. Lånetiden varierar mellan 10 och 30 år.
Vid slutet av lånetiden kommer lånebeloppet att återbetalas till fullo. Det kommer att vara sant i fallet med både ett lån med fast ränta och ett ARM.
ARM erbjuder en fast ränta för en viss tid. Typiska initiala löptider är tre år, fem år, sju år och 10 år. Efter den inledande räntebindningsperioden kommer lånet att bli ett ettårigt justerbart, med räntan som ändras nästan varje år.
Räntorna på ARM är baserade på ett gemensamt index, såsom den ettåriga amerikanska statsskuldväxeln eller sexmånaders LIBOR. Långivaren kommer sedan att lägga till en marginal (procentenheter) till indexet för att producera den ränta som framtida ränteförändringar kommer att baseras på.
Till exempel, om avkastningen på ettåriga amerikanska statsskuldväxlar är 1,00 % vid justeringstidpunkten och marginalen är 1,50 %, kommer din ränta att återställas till 2,5 %. Den kursen kommer att vara bra i ett år och kommer att justeras med samma formel som datumet för nästa justering.
Lyckligtvis har ARM räntetak som begränsar hur hög räntan kan gå på en enskild justering, eller till och med under lånets löptid.
En vanlig lockstruktur är 5/2/5. Varje siffra representerar den maximala procentsatsen med vilken den fullt indexerade kursen (index plus marginal) kan justeras vid tidpunkten för justeringen.
Den första siffran betyder att räntan inte kan öka med mer än 5 % över din ursprungliga ränta för den ursprungliga ränteändringen. Om din ursprungliga ränta är 2,50 % kan långivaren maximalt höja den till 7,50 %.
Den andra siffran (2 eller 2 %) är den mest räntan som kan ändras vid efterföljande justeringar. Om din initiala ränta är 2,50 % och den ökar till 3,50 % vid den första justeringen men sedan hoppar till 7,5 % vid den andra justeringen, är den högsta räntan du betalar 5,50 %. Det är räntan på 3,50 % plus 2 %.
Den tredje siffran i sekvensen representerar det mesta räntan kan öka under lånets löptid. I exemplet ovan är det 5 %. Det betyder att om din initiala ränta är 2,50 %, är den högsta räntan du kan debiteras under lånets löptid 7,50 %, oavsett hur höga räntor går.
Om du är intresserad av att ta en ARM, var noga med att bekanta dig med räntetaken förknippade med lånet. Långivaren måste lämna ut detta för dig vid ansökningstillfället, men det kommer också att finnas med i de avslutande dokumenten.
Gör det till en punkt att begära de dokument som specifikt indikerar kepsarrangemanget på din ARM innan du undertecknar något pappersarbete. När lånet stänger kan takets struktur inte ändras.
Lån med fast ränta är vanligtvis det bättre valet när du planerar att bo kvar i bostaden i många år. Om du förväntar dig att den nuvarande bostaden ska vara ditt "för evigt hem", eller om du förväntar dig att vara där i minst 10 år, är ett bolån med fast ränta vanligtvis det bästa alternativet.
Det kommer att ge ränte- och betalningsskydd oavsett vad som händer med räntorna. Och skulle räntorna sjunka efter att du tagit ditt lån, kan du alltid refinansiera för att få förmånen av en lägre ränta.
Ett bolån med fast ränta rekommenderas också starkt om du vill minimera risken för bostadsägande. En inneboende nackdel med ARM är att priserna kan stiga, kanske tillräckligt för att hota din förmåga att stanna kvar i hemmet. Om detta är ett problem du har, välj ett bolån med fast ränta.
På samma linje är bolån med fast ränta generellt sett ett bättre val för förstagångsbostadsköpare. De ger större förutsägbarhet och eliminerar en potentiell räntechock som kommer med ARM.
Men med tanke på att räntorna för närvarande är på historiska lägsta nivåer är det mycket meningsfullt att låsa fast ränta nu. Även om det alltid är möjligt att räntorna kommer att gå ännu lägre i framtiden, är det knappast garanterat.
Och när något är på en historisk låg nivå är sannolikheten för ytterligare nedgångar mycket mindre sannolikt att hända.
En ARM används bäst när du förväntar dig att stanna i ditt hem inte längre än lånets räntebindningstid. Till exempel, om du förväntar dig att bo i ett hem under de kommande fem åren, kan du vara bekväm med en 5-årig ARM. Det är troligt att du kommer att flytta hemifrån innan den första räntejusteringen träffar.
Naturligtvis är den enskilt största anledningen till att ta en ARM överhuvudtaget på grund av en räntefördel. Till exempel, om en ARM hade en ränta som var hela två procentenheter lägre än den för ett lån med fast ränta, kan besparingarna under de första åren motivera risken för räntejusteringar.
Tyvärr är ränteskillnaden mellan ARM och fasträntelån inte i närheten av så hög. Det förklarar till stor del varför ARMs nu utgör en mycket liten andel av alla lån som tas.
Det finns gott om institutioner där du kan få en inteckning, oavsett om det är konventionellt, FHA, VA eller Jumbo. Men om du inte har en favoritbank eller kreditförening är de stora nationella hypotekslångivarna ett utmärkt val.
Rocket Mortgage är onlineansiktet för Quicken Loans, landets största hypotekslångivare. De tillhandahåller alla typer av hypotekslån, men de fungerar helt online, vilket effektiviserar och påskyndar ansökningsprocessen.
loanDepot är också en rikstäckande långivare som erbjuder konventionella, Jumbo-, FHA- och VA-lån. I likhet med Rocket Mortgage erbjuder de en helt onlineansökan för att påskynda låneansökningsprocessen.
Veterans United är det bästa valet för veteraner och aktiv militär personal som letar efter VA-inteckningar.
Som den största VA-bolånegivaren i landet är de specialiserade på lånetypen och erbjuder till och med ett nätverk av VA-vänliga fastighetsmäklare som hjälper dig att hitta ett hem och navigera i stängningsprocessen.
Trovärdigt är en marknadsplats för bolån online som ger möjlighet att få ränteofferter från flera långivare.
På några minuter kommer du att fylla i en kort onlineansökan och få flera offerter att välja mellan. Det kommer att eliminera behovet av att få offerter från enskilda långivare en i taget.
Att välja rätt bolån innebär att förstå för- och nackdelarna med olika typer. Konventionella lån, finansierade av Fannie Mae och Freddie Mac, erbjuder olika villkor och alternativ för handpenning men kräver privat bolåneförsäkring (PMI).
FHA-lån, med stöd av Federal Housing Administration, tillgodoser lägre kreditpoäng, har lägre handpenning och inkluderar hypoteksförsäkringspremie (MIP).
VA-lån, designade för veteraner, erbjuder 100 % finansiering, ingen månatlig bolåneförsäkring och flexibla kreditstandarder. Jumbolån passar värdefulla fastigheter men kräver utmärkt kredit och större handpenning.
Bolån med fast ränta säkerställer stabilitet, medan ARM (Adjustable Rate Mortgages) erbjuder initialt låga räntor med potentiella framtida justeringar.
Hur skulle en björn satsa mot en hausseartad marknad? Köp säljoptioner
Hur man beräknar värdet på en lägenhetsbyggnad
Här är hur mycket en DUI kostar
Vanliga telefonbedrägerier:de bästa tipsen för att undvika att bli ett offer
Hur får du rabatt på Starbucks
HMRC går in i sekretessproblem med röst-ID-schema
Tumregeln 50/30/20 för budgetering
Vad betyder ECOA-koder på kreditupplysningar?