Avkastningsupprätthållande och defeasance är två vanliga metoder som används för att kompensera långivare för förlust av ränteintäkter på kommersiella lån. Båda termerna hänvisar till förskottsbetalningar som är utformade för att bevara långivarens avkastning, men det finns vissa skillnader i hur de fungerar. Oavsett om du refinansierar eller förskottsbetalar ett kommersiellt lån, är det en bra idé att ha en god förståelse för dessa skillnader så att du kan fatta det mest välgrundade beslutet för din situation. En finansiell rådgivare kan också hjälpa dig att avgöra vilket alternativ som passar din ekonomi.

Vad är avkastningsunderhåll?

Yield maintenance is a type of prepayment penalty that ensures lenders receive the same yield they would have earned if the loan had been held to maturity. 

När en låntagare betalar i förskott på ett lån med en klausul om avkastningskrav, måste de betala en premie som kompenserar långivaren för förlusten av framtida ränteintäkter. Denna premie beräknas utifrån skillnaden mellan lånets ränta och den aktuella avkastningen på en jämförbar statsobligation för den återstående lånetiden.

Exempel på avkastningsunderhåll

Låt oss till exempel säga att du har ett lån på 5 miljoner dollar till en fast ränta på 6 %, inställd på att förfalla om 10 år. Om du bestämmer dig för att betala tillbaka lånet efter fem år och avkastningen på en jämförbar statsobligation är 4 %, skulle du vara skyldig en underhållspremie för avkastningen. Denna premie skulle beräknas för att kompensera för 2 % avkastningsskillnad för de återstående fem åren av lånet.

Långivare föredrar avkastningsbidrag eftersom det ger förutsägbar kompensation. Men för låntagare kan det bli kostsamt, särskilt i en sjunkande räntemiljö. 

Formel och beräkning för avkastningsunderhåll 

Att beräkna en underhållspremie innebär att bestämma nuvärdet av de återstående lånebetalningarna och att kompensera långivaren för skillnaden mellan lånets ränta och avkastningen på en jämförbar statsobligation. 

Nedan är formeln som används för att beräkna avkastningsbibehåll: 

Yield Maintenance (YM) =PV av återstående betalningar × (Räntesats – Treasury Yield)

Var:

• YM =Avkastningsunderhållspremie
• PV =Nuvärdet av återstående lånebetalningar
• Räntesats (IR) =Lånets fasta ränta
• Treasury Yield (TY) =Avkastning på en jämförbar statsobligation under den återstående lånetiden

Nuvärdesfaktorn (PV) beräknas med denna formel:

PV-faktor =[1 – (1 + r)^(-n)] ÷ r

Var:

• r =Treasury yield
• n =Antal månader kvar

Exempel på beräkning

Låt oss anta att en låntagare har ett lånesaldo på $80 000 med en ränta på 6% och en återstående löptid på fyra år (48 månader). Treasury yield för en jämförbar löptid är för närvarande 4%. Så här beräknas underhållspremien för avkastningen:

1. Beräkna nuvärdet av återstående betalningar
   
   Använd nuvärdesfaktorformeln:

   PV =[(1 – (1 + r)^(-n)) ÷ r] × lånesaldo
   
   Byt ut värdena:

   PV =[(1 – (1 + 0,04)^(-48/12)) ÷ 0,04] × 80 000 USD
   PV =[1 – (1,04)^(-4)] ÷ 0,04 × 80 000 USD
   PV =[1 – 0,8548] ÷ 0,04 × 80 000 USD
   PV =0,1452 ÷ 0,04 × 80 000 USD
   PV =3,63 × 80 000 USD =290 400 USD
   

2. Beräkna underhållspremie för avkastning
   
   Multiplicera nuvärdet med skillnaden mellan lånets ränta och statsavkastningen:

   Avkastningsunderhåll =290 400 USD × (0,06 – 0,04)
   Avkastningsunderhåll =290 400 USD × 0,02 =5 808 USD

I det här fallet skulle låntagaren vara skyldig en förskottsbetalning på 5 808 USD .

Vad är defeasance?

Defeasance är en annan förskottsbetalningsmekanism som används i kommersiella fastighetslån där låntagaren ersätter det ursprungliga lånets säkerhet med andra tillgångar, vanligtvis statspapper, som genererar tillräckligt med inkomster för att täcka de återstående betalningarna. Det ursprungliga lånet förblir på plats, men de nya säkerheterna säkerställer att långivaren fortsätter att ta emot planerade betalningar som om lånet inte hade betalats i förskott.

Exempel på defeasance

Säg till exempel att du vill refinansiera ett kommersiellt lån på 10 miljoner dollar och före förfallodagen. För att slutföra en defeasance skulle du köpa en portfölj av amerikanska statspapper som matchar lånets betalningsplan. 

Dessa värdepapper överförs till en trust, som använder sina inkomster för att göra de erforderliga lånebetalningarna. Låntagaren befrias sedan från lånets förpliktelser och långivaren fortsätter att ta emot betalningar som ursprungligen avtalats.

Defeasance används ofta för lån värdepapperiserade i kommersiella inteckningsskyddade värdepapper (CMBS) eftersom det tillåter lånet att stanna kvar i säkerhetspoolen utan avbrott. Även om defeasance kan ge flexibilitet för låntagare som vill refinansiera, kan det vara en komplex och kostsam process som involverar ytterligare juridiska och administrativa avgifter.

Både avkastningen och defeasance tjänar samma syfte att kompensera långivare för tidig återbetalning av lån, men de skiljer sig åt på flera sätt:

• Mekanism :Upprätthållande av avkastningen kräver att låntagare betalar en beräknad straffavgift direkt till långivaren, medan defeasance innebär att lånets säkerhet ersätts med andra inkomstgenererande tillgångar.
• Lånekontinuitet :Med underhåll av avkastningen är lånet helt återbetalat och stängt. Defeasance håller dock lånet aktivt, eftersom betalningarna fortsätter genom de nya säkerheterna.
• Kostnadsstruktur :Kostnaderna för underhåll av avkastningen beror på räntemiljön, med straffavgifter vanligtvis högre när marknadsräntorna är lägre än låneräntan. Defeasance-kostnader inkluderar köp av ersättningspapper och ytterligare administrativa kostnader, som kan vara betydande.
• Användningsfall :Avkastningsupprätthållande är vanligt för lån som innehas direkt av långivare, medan besvikelse ofta krävs för CMBS-lån för att upprätthålla integriteten hos värdepapperiseringsstrukturen.
• Flexibilitet för låntagare :Avkastningsunderhåll erbjuder i allmänhet en enklare process, medan defeasance ger större flexibilitet för refinansiering utan att störa lånevillkoren.

Vanliga frågor

Vem drar nytta av avkastningsupprätthållande eller defeasance?

Båda mekanismerna gynnar främst långivare genom att bevara deras förväntade avkastning. Låntagare kan gynnas indirekt genom att få möjligheten att refinansiera eller omstrukturera sina lån.

Är defeasance dyrare än avkastningsunderhåll?

Defeasance kan bli dyrare på grund av kostnaden för att köpa ersättningspapper och ytterligare juridiska avgifter. Det ger dock flexibilitet för refinansiering samtidigt som lånet hålls intakt.

Kan båda metoderna förhandlas?

I vissa fall kan förskottsbetalningsvillkor, inklusive upprätthållande av avkastning och defeasance, förhandlas fram under låneinitieringen. Dessa villkor är dock ofta icke förhandlingsbara i CMBS-lån.

Bottom Line

Avkastningsupprätthållande och uppsägning skyddar båda långivares intressen, men de erbjuder olika fördelar och nackdelar för låntagare. Att överväga skillnaderna mellan dessa alternativ kan hjälpa investerare och låntagare att fatta mer välgrundade beslut när det kommer till den komplexa karaktären av förskottsbetalning av kommersiella lån. Genom att utvärdera kostnader, flexibilitet och lånestruktur kan du välja det tillvägagångssätt som passar din investeringsportfölj.

Investeringsplaneringstips

• En finansiell rådgivare kan hjälpa dig att bestämma ett tillvägagångssätt för att säkra kapital för dina investeringar. Att hitta en finansiell rådgivare behöver inte vara svårt. SmartAssets kostnadsfria verktyg matchar dig med upp till tre granskade finansiella rådgivare som betjänar ditt område, och du kan ha ett gratis introduktionssamtal med dina rådgivare matchar för att bestämma vilken du tycker är rätt för dig. Om du är redo att hitta en rådgivare som kan hjälpa dig att nå dina ekonomiska mål, kom igång nu.
• Om du vill diversifiera din portfölj, här är en sammanfattning av 13 investeringar att överväga.

Fotokredit:©iStock.com/ridvan_celik, ©iStock.com/fizkes, ©iStock.com/Delmaine Donson