Nästan tre miljoner fastigheter fick utmätningsanmälningar 2010 - ett rekord för den amerikanska bostadsmarknaden. Husägare kan uppleva utestängning på grund av olika skäl, inklusive förmildrande omständigheter som allvarlig sjukdom eller dödsfall för en löntagare, vilket gör att de inte betalar. Andra kan uppleva ekonomiska problem efter en skilsmässa eller förlust av jobb. Utmätning är skadligt för en låntagares kredit, vilket gör det svårt att skaffa finansiering strax efter, även med en cosigner.
Avskärmning är den rättsliga process genom vilken en hypotekslångivare utövar sin rätt att ta en egendom i besittning efter att en låntagare fallerat. Som ett resultat förlorar husägaren sitt intresse för hemmet och hans kreditvärdighet skadas av de uteblivna betalningarna som rapporterats av långivaren samt själva utestängningsåtgärden. Bolånegivare kräver en väntetid för allvarliga kreditmissöden som utmätning, blankning och konkurser, eftersom dessa direkt speglar låntagarens förmåga att betala tillbaka skulder. Under denna vänteperiod måste låntagaren återupprätta en god kredit och återhämta sig från sin ekonomiska nöd innan han får ett nytt bolån med eller utan en cosigner.
En cosigner hjälper en annars svag låntagare att kvalificera sig för kredit på grund av hennes starka finansiella och kreditprofil. Till skillnad från en medlåntagare som också får ett intresse för fastighetsfastigheten genom att hjälpa den primära låntagaren att kvalificera sig, garanterar en cosigner på en inteckning endast, eller tar ansvar för, att göra betalningar på lånet om låntagaren fallerar. Cosigners får inte nödvändigtvis äganderätt i fastigheten. Cosigners hjälper vanligtvis till att få mindre skulder som billån, kreditkort och hyresavtal. När de används för inteckningar, kan en förälder eller nära släkting cosignera för en låntagare med minimal kredit, men inte någon med dålig kredit. Låntagaren måste vara berättigad till lånet på sina egna meriter efter en utmätning.
Låntagare måste vänta hela väntetiden innan de kan få ett nytt bolån. Att ha en cosigner påverkar inte väntetiden. De flesta bolån är konventionella lån som ägs av Fannie Mae eller Freddie Mac. Dessa kräver tre till sju år efter en utmätning eller handling i stället för utmätning, som ger tillbaka egendomen till långivaren. Treåriga väntetider gäller för låntagare som kan bevisa förmildrande omständigheter som orsakade betalningsinställelsen, medan en väntetid på fem till sju år beror på belånings- och bolåneprogrammet.
Bolån försäkrade av Federal Housing Administration, eller FHA-lån, och de som garanteras av Department of Veterans Affairs har mindre stränga väntekrav efter utestängning. Liksom konventionella lån måste låntagare uppfylla FHA och VA berättigande standarder på sina egna meriter. En cosigner kan fungera som en kompenserande faktor som stärker låntagarens lånefil, men kanske inte agerar i stället för grundläggande väntekrav. FHA kräver en treårig väntetid som kan avstås i närvaro av en dokumenterad förmildrande omständighet. VA-lån kräver två år.
