Många fastighetsägare äger ett hem eller en kommersiell byggnad utan att någonsin höra termen "servitut". Det beror på att de flesta inte oroar sig för det underjordiska avloppsröret som tjänar deras fastighet eller lägger märke till hur deras vägg ger grannens radhus stöd. Ändå, tro det eller ej, de flesta fastigheter har servitut i någon eller annan form. Det finns många olika typer av servitut, och de finns i många olika former.

Vad är en servitut?

Ett servitut är rätten att bruka mark som tillhör någon annan för ett speciellt ändamål, såsom:

• Rätten att gå eller köra över någons mark för att få tillträde till din fastighet (vägrättsservitut)
• Rätten att dra över eller underjordiska kraftkablar, telefonledningar, vatten- och avloppsledningar över någons mark för att nå en annan fastighet (nyttoservitut)
• Rätten till stöd från en gemensam mur som skiljer ett radhus från sin granne, där varje hus byggs sida vid sida (festväggsservitut)
• Rätt att använda och tillträda gemensamma trottoarer, trappor, trädgårdar och så vidare för en gemensam bostadsyta där bostadsrättsföreningen äger större delen av byggnaden (lägenhetsservitut)

Huvudpoängen med servitut är att ägaren av marken behåller ​full lagfart till fastigheten. Servitutshavaren har rätt att använda en del av fastigheten för det särskilda ändamålet, men han kan inte göra annat med marken eller göra ingrepp i ägarens nyttjanderätt. Exempelvis får en granne som har ledningsrätt över ett gemensamt körfält inte vika från anvisad stig eller försöka hindra den lagfarne ägaren från att själv använda tillträdet genom att installera en låst grind. En servitutsinnehavare som försöker använda marken för mer än det angivna ändamålet kan mycket väl finna sig i att bryta mot lokala lagar om intrång.

Fem vanliga typer av servitut

Lagarna om servitut varierar från stat till stat och kan vara mycket komplicerat. Så om du funderar på att skapa ett servitut eller köpa en fastighet som är föremål för servitut, så kommer du definitivt att behöva lite juridisk rådgivning. Utöver det finns det olika klassificeringar av servitut som gäller i nästan alla stater. De fem vanligaste typerna av servitut är:

• Expressservitut
• Underförstådda servitut och nödvändighetsservitut
• Receptiva servitut
• Tillhörande servitut
• Seritut i brutto

Dessa kategorier utesluter inte varandra och du kan till exempel få ett expressservitut som också är ett tillhörande servitut. De tre första kategorierna beskriver hur ett servitut kommer till – om det är formellt upplåtet i en fastighetshandling eller om det kommer till organiskt för att någon har använt marken på ett visst sätt under en mycket lång tid. De två andra kategorierna beskriver hur länge servitutet varar och vem som kan använda det.

Många fastighetsägare äger ett hem eller en kommersiell byggnad utan att någonsin höra termen "servitut."

Express servitut skapade av Deed

Ett uttryckligt servitut ​skapas avsiktligt i en fastighetshandling eller ett servitutsbrev. Till exempel kan någon sälja av den bakre delen av sin trädgård som en tomt och ge den nya ägaren ledningsrätt över den ursprungliga ägarens behållna mark för att komma åt tomten. Omvänt kan den ursprungliga ägaren ge sig själv rätt att ansluta till det nya avloppet som kommer att läggas under tomten. Detta kallas servitut genom reservation.

Hur som helst kommer ett uttryckligt servitut alltid att vara skriftligt eftersom det medvetet skapas mellan en ​dominerande part ​ (den som gynnas av servitutet) och en ​tjänande part (markens ägare). Expressservitut registreras på länsskrivarens kontor så att du ska kunna se om ett expressservitut påverkar din mark.

Expressservitut kan vara ​bekräftande eller negativa beroende på språket i dokumentet. Ett bekräftande servitut ger bidragstagaren positiv rätt att göra något, till exempel ledningsrätt. Ett negativt servitut är ett löfte om att inte göra något. I vårt exempel på en tomt kan den dominerande parten gå med på att inte bygga en struktur på två våningar högt som kan blockera den ursprungliga ägarens utsikt.

Underförstådda servitut inte nedskrivna

Som namnet antyder antyds underförstådda servitut av domstolarna istället för att skrivas ner. Eftersom det inte finns någon lagfart kommer dessa typer av servitut ofta inte fram förrän många månader eller år efter ett fastighetsköp.

Underförstådda servitut uppstår när den ursprungliga ägaren delar upp sin mark och säljer bort den i portioner, men glömmer att passera de servitut som den ursprungliga marken åtnjöt. Till exempel kan en ägare dela upp ett stort fält i tre tomter för att sälja av individuellt, men glömmer att ge de nya tomtägarna rätt att använda ett underjordiskt avlopp som det ursprungliga fältet åtnjöt. Så länge servitutet är ​rimligen nödvändigt ​ att njuta av de uppdelade tomterna, och den ​fanns innan marken avstyckades ​, då kommer domstolen nästan säkert att skapa ett servitut underförstått.

Nödvändigt lättnad

Ett servitut av nödvändighet liknar ett underförstått servitut och uppstår när ett servitut måste antydas annars blir marken helt värdelös. Det klassiska exemplet är en ​landlåssituation .

Antag till exempel att herr ägare äger fastighet intill en väg som han delar upp i två tomter. Herr A köper den östra halvan av fastigheten intill vägen och Herr B köper den västra halvan. Problemet är att B inte kan nå sin fastighet från vägen utan att korsa genom A:s fastighet. Eftersom B:s mark i huvudsak är oanvändbar utan ledningsrätt, kommer ett servitut med nödvändighet att vara underförstått.

Receptiva servitut förvärvade av lång användare

Precis som underförstådda servitut skrivs inte föreskrivande servitut ner. Snarare förvärvas de av långa användare. Så om någon kör exakt samma rutt över någon annans mark under en mycket lång tid (15 år i Minnesota, 20 år i Wisconsin), då kan de skapa ett lagligt servitut.

Receptbelagda servitut är ovanliga eftersom de kan vara fientliga till sin natur. I grund och botten är det en typ av intrång som pågår uppenbart, kontinuerligt och så länge att inkräktaren får ett lagligt servitut över fastigheten. Användningen måste vara ​kontinuerlig under hela statens preskriptionstid för att kvalificera sig för ett föreskrivande servitut. Om intrånget är så sällsynt att ägaren inte bryr sig om att klaga på det, så skapas inget servitut.

Tillhörande servitut kör med mark

Ett tillhörande servitut är ett servitut som följer med marken. När den tjänande ägaren säljer sin fastighet kommer den nye ägaren att omfattas av servitutet (och ägaren efter honom och den efter honom och så vidare). Om den dominerande ägaren säljer sin egendom, övergår förmånen av servitutet samtidigt.

Med andra ord, ett tillhörande servitut existerar inte mellan två personer, utan ​mellan två skiften för evigt . Servitutet övergår automatiskt till den nya ägaren så fort marken säljs.

servitut i bruttoförmåner för en person

Motsatsen till ett tillhörande servitut är ett servitut brutto. Här knyter servitutet ​till en specifik person istället för till själva fastigheten. Servitutet faller bort så fort servitutsägaren avlider eller slutar använda servitutet. Han kan inte lämna över det till köpare, hyresgäster eller förmånstagare enligt sitt testamente.

Servitut för ​kraftledningar, gasledningar och telefonledningar s tenderar att vara servitut grovt. De tillhör allmännyttan istället för ett dominerande tomtskifte och de upphör att existera om kraftföretaget upphör. Eftersom kraftverk är viktiga delar av infrastrukturen, tenderar de dock att innehålla en klausul som gör det möjligt för energiföretaget att överlåta servitutet till en annan kommersiell verksamhet.