Bildkredit:AlbertPego/iStock/GettyImages

Bostadspriserna har ökat med tvåsiffriga procent i 25 veckor. Förra veckan var Federal Reserves (Fed) räntehöjning på 0,75 punkter ett steg som prissatte många potentiella bostadsköpare från marknaden. När långivare tar ut högre bolåneräntor, kommer Feds räntehöjning att driva ned konkurrensen och få bostadspriserna att sjunka?

Inflation, räntor och bostadsmarknaden

Pandemin och relaterade problem fick bostadspriserna att skjuta i höjden. Ökad efterfrågan på småhus, stigande materialkostnader och störningar i försörjningskedjan satte bara fart på branden.

Det var den grundläggande modellen för utbud och efterfrågan. När utbudet av bostäder på marknaden minskade skapade den konsekvent ökande efterfrågan på hus en intensiv konkurrens bland potentiella husägare och pressade upp bostadspriserna.

Det stigande priset på skydd bidrog till inflationen. Brookings Institution förklarar att även om försäljningspriserna för bostäder inte räknas in i konsumentprisindexet (KPI), är kostnaden för att skaffa (eller "konsumera") skydd. KPI för maj 2022 är upp till 8,6 procentenheter jämfört med samma tid förra året. Huvudkomponenterna i denna ökning är tak över huvudet, bensin och mat.

De stigande kostnaderna för boende beror på bostadsprishöjningar och stigande hyror. Medianpriset för hus under första kvartalet 2019 var 313 000 USD. Vid första kvartalet 2022 nådde medianpriset 428 700 USD – en ökning med mer än 31 procent.

Låga räntor höll bostadsmarknaden varm. Under 2020 och 2021 tog många återkommande och förstagångsbostadsköpare steget trots rekordstora bostadspriser eftersom låga räntor höll de månatliga bolånebetalningarna hanterbara.

För att dämpa konsumenternas efterfrågan och minska inflationen har Fed höjt korta räntor tre gånger i år. Och detta påverkar de långa räntorna på bolånemarknaden och bilindustrin.

Högre räntor kommer att driva många potentiella bostadsköpare ut ur loppet, vilket minskar den intensiva konkurrensen under de senaste två åren.

Hur Feds höjningar påverkar bolåneräntorna

Fed sätter federal funds-räntan som en referensränta som amerikanska banker debiterar varandra för utlåning över natten för att uppfylla kassakraven. Kort sagt, en federal räntehöjning gör det dyrare för banker att låna pengar – och de överför ofta den ökade kostnaden på låntagarna. Detta är den tredje räntehöjningen av Fed 2022.

Så även om de stigande räntorna från Fed inte direkt höjer bolåneräntorna för bostadslån, är de en stor anledning till att banken kommer att debitera nya husägare mer för ett 30-årigt bolån.

Enligt den senaste bostadsmarknadsuppdateringen från Realtor.com kan den typiska köparen förvänta sig att betala en månatlig bolånebetalning som är 39 procent högre idag än för ett år sedan. Och det kan bli svårare för bostadsköpare att säkra ett bolån. The Mortgage Bankers Association rapporterade en minskning av utbudet av hypotekslån för tredje månaden i rad, vilket tyder på att utlåningsstandarderna blir stramare.

Vart är bostadsmarknaden på väg?

Den krympande överkomligheten för nya bostäder gör att bostadsmarknaden och bolånemarknaderna förbereder sig för inverkan när amerikaner känner en nypa av högre bolåneräntor utöver höga bostadspriser och rekordhög inflation.

Efter förra veckans tillkännagivande från Fed förutspådde Doug Duncan, chefsekonom för Fannie Mae, en nedgång i bostadsförsäljningen och en minskning av refinansieringsaktiviteten under de kommande månaderna.

Samtidigt rapporterade Mortgage Bankers Association en 5-procentig minskning av bolåneansökningar på grund av höga bolåneräntor och "dämpar (dämpar) efterfrågan."

I ett uttalande efter Feds senaste tillkännagivande förutspådde Lawrence Yun, chefekonom för National Association of Realtors (NAR), att högre bolåneräntor kommer att sätta käppar i hjulet för bostadsmarknaden och banta köparpoolen. Redfins senaste bostadsmarknadsuppdatering förutspår en krympande pool av husägare och en avmattning i bostadsförsäljningsboomen.

Enligt en nyligen publicerad U.S. Home Price Insights-rapport från CoreLogic kan Feds strejk för att dämpa konsumenternas efterfrågan kyla ner bostadsköpare och orsaka prisnedgångar på vissa marknader.

Medan stigande priser orsakar de mest betydande förändringarna på bostadsmarknaden, ökar det månatliga utbudet av nya hus och det aktiva lagret av tillgängliga fastigheter växer långsamt också. För både säljare och köpare, beroende på den lokala fastighetsmarknaden, kan detta innebära att budkrig inte längre är en säker sak eftersom efterfrågan minskar och utbudet börjar öka.

Vad detta betyder för bostadsköpare

Högre räntor kommer att driva många potentiella bostadsköpare ur loppet, vilket minskar den intensiva konkurrensen de senaste två åren. Men det har ännu inte visat sig om försäljningspriserna på bostäder kommer att sjunka tillräckligt avsevärt för att kompensera för stigande bolåneräntor.

Feds räntehöjning är avsedd att bromsa inflationen och kan så småningom balansera ut bostadsmarknaden. Men stigande räntor kan resultera i tillväxttakten i ekonomin totalt sett, påverka sysselsättningen och få landet att hamna i en ekonomisk nedgång eller recession.

Lättnad för bostadspriserna kan vara i horisonten, men ombalanseringen kan ta ett tag. Att veta om det är en bra tid att köpa är en fråga om privatekonomi och situation. I vilken ekonomi som helst är det klokaste steget att prata med en finansiell rådgivare för att förstå hur ett bostadsköp kan påverka dig idag – och imorgon.