Image Credit:georgeclerk/iStock/GettyImages

Under denna heta bostadsmarknad förblir bostadsrätter och bostadsrättsföreningar populära val för förstagångsbostadsköpare som kanske inte har tillräckligt med pengar för ett enfamiljshus, såväl som för dem som föredrar mindre underhåll eller ett mer önskvärt läge. However, building soundness concerns have led to new temporary rules from Freddie Mac and Fannie Mae, the agencies that back many mortgages. These new real estate financing rules require proof that the condo or co-op doesn't need major repairs or have a lot of deferred maintenance. Here's how they affect both sellers and buyers.

Behovet av nya krav

Fannie Mae explains that new temporary requirements – in effect since ​January 1, 2022 – är nödvändiga på grund av oro över säkerheten och sundheten hos bostadshus som har åldrats och kan behöva betydande reparationer och underhåll. Medan New York Times rapporterar att ännu nyare byggnader i New York City har haft allvarliga problem, var det tragedin 2021 i Florida vid Champlain South Tower-komplexet som väckte oron. Därför behöver både långivare och ägare skydd för att minska sina risker.

Vilka är de nya reglerna?

Freddie Mac notes that condos and co-ops with at least ​five Bifogade enheter kommer inte att vara berättigade till finansiering om några kritiska reparationer behövs. Den här kategorin inkluderar inte bara reparationer för att göra byggnaden säker för inflyttning och upp till kod, utan också allt väsentligt underhåll som behövs som har skjutits upp. Men om reparationen eller underhållet som behövs är rutinmässigt – till exempel mindre problem som husägarföreningen (HOA) kommer att åtgärda inom ett år – kanske det inte förbjuder finansiering.

The new rules also require examining special assessments that co-op or condo boards have decided on. As described in the bylaws, special assessments require owners to provide funds beyond typical maintenance fees. The lender will have to learn about the amount and reasoning for the assessment as well as verify building soundness isn't at risk. Det finns också ett krav på tillräckliga reservmedel så att förvaltningsbolagen kan hantera större underhåll och reparationer.

Due to these rules, co-op boards and HOAs have heavier paperwork requirements for property sales. De kommer att behöva fylla i ett omfattande frågeformulär för att visa om de nya reglerna uppfylls samt tillhandahålla stödjande dokument såsom register över reparationer, protokoll från styrelsemöten och rapporter från ingenjörer. Detta lägger till mer arbete som styrelser kanske inte är redo att hantera, men om det inte görs på rätt sätt kommer stängningsprocessen att försenas eller kan misslyckas.

Hur reglerna påverkar köpare

Enligt Consumer Financial Protection Bureau är konventionella lån med stöd av Freddie Mac eller Fannie Mae mycket populära. Programs like Freddie Mac's Home Possible with a low ​three percent handpenning lägga till överklagandet. This means there's a good chance you'd seek one of these loans for a condominium or co-op apartment purchase.

Unfortunately, the property might end up not meeting the new eligibility requirements. Även om det gör det, kan samfällighetsföreningen eller andelsstyrelsen få svårt att fylla i pappersarbetet i tid. Dessa problem kan innebära att du går miste om att få ett godkännande av hemfinansiering och i slutändan får ditt nya hem.

Du kan överväga att betala kontant, men detta är svårt ekonomiskt och kan äventyra din säkerhet och ekonomi om fastigheten har sundhetsproblem. Det finns också möjlighet att söka alternativa bolåneprogram, men det finns en risk för låntagaren om något händer med fastigheten senare. Andra program kan också välja att följa de nya reglerna.

Dessa nya regler för fastighetsfinansiering kräver bevis på att lägenheten eller kooperativet inte behöver större reparationer eller har mycket uppskjutet underhåll.

Hur reglerna skadar säljare

Medan blivande bostadsköpare möter huvudvärk när de säkrar finansiering för berörda fastigheter, lider husägare också när affärer faller igenom. Att sälja en lägenhetsenhet eller bostadsrätt även utan några sundhetsproblem blir en kamp när fastighetsföreningar undviker att snabbt fylla i de nödvändiga formulären och skicka in dokumentation till långivare.

Därför kan ko-op- och lägenhetsägare möta förseningar närhelst konventionell finansiering är inblandad. Om du säljer en lägenhet i en byggnad med diskvalificerande uppskjutet underhåll, blir det mer utmanande eftersom en bostadsrättsägare kan behöva förlita sig på kontantköpare eller vänta på att HOA ska åtgärda fastighetens problem för att framgångsrikt sälja.

Se upp för potentiella förändringar

På grund av de negativa effekterna på köpare och säljare pressar Community Associations Institute Freddie Mac och Fannie Mae att överväga en årslång försening i implementeringen. Så du bör hålla utkik efter uppdateringar om du köper eller säljer en påverkad fastighet samt vara beredd på potentiella vägspärrar.