Fastighetsinvesteringsfonder (REITs) har varit på en vild resa under de senaste åren. Investerare kunde inte få nog av denna utdelningsvänliga sektor efter härdsmältan 2008. De jämförelsevis höga räntorna var attraktiva i en värld där sparkonton gav noll och långfristiga obligationsräntor skrapade nära rekordnivåer.
Men 2013 års "taper tantrum", Janet Yellens drag 2015 för att flytta målräntan för matade fonder till över 0 % och Donald Trumps val (som gav upphov till rädsla för inflation) skakade alla obligationsmarknaden. Det skakade i sin tur tillgångar, såsom REITs, som behandlades som "obligationssubstitut." Efter varje skrämmande återhämtade REIT-priserna sina förluster ... bara för att se dem försvinna igen med nästa skrämma.
REIT-priserna har inte sjunkit någonstans sedan början av 2015. Anmärkningsvärt nog ligger de också på nivåer som först sågs 2007, för över ett decennium sedan.
Det är alltså ingen överraskning att många REIT:s har ett attraktivt pris just nu. REITs har också betydligt högre avkastning som sektor än företagsobligationer av investeringsgrad, och – till skillnad från obligationskupongbetalningar – tenderar deras utdelningar att stiga över tiden. REITs handlas också till billigare värderingar än private equity-fastighetsfonder, vilket inte är särskilt vettigt med tanke på deras överlägsna likviditet. Den typen av frånkoppling sker vanligtvis bara under björnmarknader och panik när barnet kastas ut med badvattnet.
Låt oss använda denna frånkoppling till vår fördel. Här är åtta REITs att köpa medan de handlas till respektabla priser och betalar solid utdelning.
Vi börjar med Taubman Centers (TCO, 61,58 USD) – en REIT som specialiserar sig på köpcentrum och som har tagit sina slickar under de senaste åren.
Från 2012-16 handlades TCO i ett intervall på runt $65 till $80 per aktie. Men aktierna började falla under andra halvan av 2016 och har ännu inte återhämtat sig helt; i skrivande stund handlades den under $62.
Taubman träffades från flera olika vinklar. Liksom alla REIT visade det sig vara känsligt för räntor. Utöver det har Taubman varit en återförsäljare under en tid då Amazon.com (AMZN) och e-handel i allmänhet växer … på bekostnad av fysiska butiker.
Ändå finns det mycket att gilla med TCO. Detaljhandeln i stort sett kan vara mitt uppe i en smärtsam anpassning, men Taubman är specialiserad på exklusiva detaljhandels- och outletgallerior. Som REIT-analytiker Brad Thomas nyligen skrev, "Taubmans långvariga fokus på kvalitet är grunden för företaget och detta den primära skillnaden som skiljer de bästa från resten. Taubman Centers är en hyresvärd för många av återförsäljarna av högsta kvalitet, inklusive Tiffany, Dolce &Gabbana och andra.”
En långvarig nedgång i detaljhandeln kan ta en bit av Taubmans aktiekurs. Men konsumenterna visar det mest självförtroende vi har sett på flera år och visar inga tecken på att sakta ner.
Ingenting kan verkligen betraktas som "Amazon-säkert" nuförtiden, men National Retails hyresgäster kommer väldigt nära.
En triple-net REIT hänvisar till triple-net hyresavtalet, där hyresgästen inte bara är ansvarig för att betala hyra och verktyg, utan även fastighetsskatt, försäkring och underhåll. REITs som specialiserar sig på dessa arrangemang har mycket stabilare (och därmed mer förutsägbara) inkomster.
National Retail är ett utdelningshöjande kraftpaket som har höjt sin utbetalning under 28 år i rad. Det räcker för att kvalificera sig för medlemskap i Dividend Aristocrats – dock är NNN inte medlem i Standard &Poor's 500-aktieindex.
National Retails aktiekurs blev lite bubblig 2016 och toppade på 53,60 $. Till det priset hade den en ganska oattraktiv direktavkastning på bara 3,3 %. Idag ger aktierna mycket mer attraktiva 4,4 %.
Ingen REIT-portfölj av hög kvalitet är komplett utan triple-net retail REIT Realty Income (O, 58,17 USD).
Som ägare av allmännyttiga fastigheter med hög trafik, såsom apotek, närbutiker och gym, är Realty Income inte den mest spännande aktien du kan köpa. Men även om det kan vara tråkigt, är det inget slarv. Aktien har levererat sammansatt genomsnittlig årlig totalavkastning på 15,8 % sedan börsnoteringen 1994 och har höjt sin utdelning under 83 kvartal i rad.
Du kan tänka på Realty Income som en aktie med samma konsistens som en obligation – en obligation som betalar månadsvis och tenderar att höja utbetalningen minst en gång per kvartal.
I de senaste årens galna rush för inkomster blev Realty Incomes aktiekurs lite bubblande 2015 och 2016, när den toppade på en rekordnivå över 72 USD per aktie. Oavsett hur underbart ett företag är, finns det ett pris som dess aktie inte längre är vettigt att äga. För Realty Income kom den punkten 2016 när aktierna gav knappt 3,3 %.
Men efter ytterligare två år av utdelningshöjningar och en betydande aktiekorrigering ser dessa aktier mycket mer rimliga ut med dagens priser.
Amerikas sjukvårdssystem är i ett tillstånd av förändring. Många republikaner hyser fortfarande hopp om att upphäva Affordable Care Act, medan demokrater drömmer om att tillhandahålla socialiserad medicin till alla. Samtidigt verkar både regeringen (i form av Medicare och Medicaid) och privata försäkringsbolag bli snålare i sina ersättningar.
Det här är en komplicerad tid att arbeta inom medicin. Men en sak är säker:när Amerika åldras kommer dess befolkning att behöva mer och mer medicinska tjänster. Sjukhus och vårdhem kommer dock aldrig att kunna dra full nytta av dessa trender tack vare politiken. Men ett område inom medicinsk fastighet som till stor del borde vara immunt mot vad som kommer härnäst är medicinska kontorsbyggnader.
Läkare och kirurger kommer att fortsätta att betala sin hyra, även om deras vinster krymps av nya regler eller betalningssystem. Och som en av de största hyresvärdarna inom medicinsk kontor, Healthcare Trust of America (HTA, $27,49) är i position för vinst.
HTA:s aktier är inte lika slagen som några av de andra REITs som nämns idag, men de ligger betydligt under sina gamla toppnoteringar från 2016. 2016 toppade de med mer än $34 per aktie. Idag är de mer rimligt prissatta och ger en fin avkastning på 4,5 %.
Men denna nyfunna entusiasm kom först efter att Warren Buffetts Berkshire Hathaway tog en stor position i aktien 2017. Berkshire äger mer än 18 miljoner aktier, vilket står för 9 % av det totala utestående, och det är bland Buffetts högst avkastningsaktier.
"STORE" står för "single-tenant operational real estate", och REIT är specialiserat på mindre detaljhandelsfastigheter som andra REITs inte kan eller vill röra. STORE forskar också mycket mer på individuell fastighetsnivå än de flesta av sina kollegor. Medan de flesta hyresvärdar fokuserar på hyresgästernas kreditvärdighet, fokuserar STORE på lönsamheten för den enskilda fastigheten. Den nivån av granularitet är sällsynt.
Viktigt, i Amazons och andra online-återförsäljares tid, fokuserar STORE också på tjänstebaserade företag. Två tredjedelar av hyrorna kommer från tjänsteleverantörer, inklusive allt från restauranger till den lokala tandläkaren.
STORE är inte den billigaste REIT just nu tack vare Buffett-driven optimism, men det är en högkvalitativ operatör som skulle vara ett bra komplement till de flesta inkomstportföljer.
Ovanliga REITs som inte passar en typisk stillåda kan göra utmärkta investeringar eftersom de ofta faller igenom stolarna och förbises av institutionella köpare. Ett bra exempel är EPR-egenskaper (EPR, $69,44), som specialiserar sig på rekreations- och utbildningsfastigheter.
Du hittar tillgångar i EPR:s portfölj som du inte kommer att hitta för många andra platser:biografer, Topgolf driving ranges och skidorter, för att nämna några.
Denna mångfald skapar risker genom att dessa typer av fastigheter inte är lätta att återanvända. Vad exakt skulle du göra med en återtagen driving range? Dessutom är dessa typer av fastigheter ofta mycket mindre likvida, eftersom det tenderar att vara färre köpare för dem.
Men det är precis därför som EPR:s erfarenhet inom denna sektor är så värdefull och varför REIT konsekvent har kunnat generera marknadsslående avkastning. Sedan starten 1997 och fram till slutet av andra kvartalet har REIT genererat en totalavkastning på 1 458 % jämfört med 476 % för MSCI US REIT Index.
Ändå har beståndet fastnat i ett hjulspår i mer än två år. Men dess nuvarande pris ligger långt under sin rekordnivå över 84 USD per aktie som sattes tillbaka 2016, och avkastningen är norr om 6 %.
Stackars VEREIT (VER, $7,61) får ingen respekt.
En del av detta beror på företagets olyckliga början. Den kommersiella fastigheten REIT föddes ur implosionen av skandalomsusade American Realty Capital. Redan 2014 var förtroendet indraget i en redovisningsskandal när det angav felaktiga resultat och försökte dölja det.
SEC såg inte vänligt på det, och många av REIT:s chefer stod inför brottsanklagelser.
Den goda nyheten är att alla ansvariga är borta sedan länge, och företaget drivs nu av veritabla pojkscouter. Glenn Rufrano, som tog över 2015, har gjort ett bra jobb med att återställa REIT:s integritet och dess kreditvärdighet. Ändå handlas aktier fortfarande på djup rabatt till sina gamla toppar.
VER handlas till mindre än $8 per aktie. Aktien fick bara mer än 18 USD per aktie 2013 och 11 USD så sent som för två år sedan.
VEREIT kanske inte har den härstamning som Realty Income och National Retail har, men det har liknande fastigheter och handlar till en mycket billigare värdering. Aktier är volatila, men med en aktuell avkastning norr om 7 % får du bra betalt för att åka ut för berg-och-dalbanan.
Skicklig sjuksköterska REIT Omega Healthcare Investors (OHI, 33,09 USD) sjönk som en sten med början för ungefär ett år sedan, från mer än 32 USD per aktie till låga under 25 USD tidigare i år.
Aktierna har dock återvunnit dessa förluster under de sex månader som har gått, och ligger fortfarande långt under aktiens rekordhöga rekord på 45,46 USD som sattes tillbaka i januari 2015.
Omegas ras under de senaste fyra åren har inte varit helt utan anledning. Den skickliga sjuksköterskebranschen håller på att klämmas från alla håll, med lägre ersättningar från Medicare och Medicaid som pressar intäkterna i en tid då arbetskostnaderna stiger. Utrymmet har också drabbats av några uppmärksammade misslyckanden, inklusive Omega-hyresgästen Orianna Facilities, som ansökte om Kapital 11-konkursrekonstruktion tidigare i år.
Omega meddelade att de inte skulle höja sin utdelning i år, vilket skakade vissa investerare på fel sätt. Uppriktigt sagt var det det försiktiga draget. Och på nuvarande nivåer ser utdelningen på 8% hållbar ut även om vi ser fortsatt svaghet. OHI betalar ut cirka 85 % av sina medel från verksamheten (FFO) som utdelning, vilket ger det gott om rörelseutrymme.
Charles Sizemore var länge EPR, O, OHI och VER när detta skrivs.
