En av de viktigaste första lärdomarna som investerare lär sig är att diversifiera en portfölj minskar risken. Det beror på att olika tillgångar ofta reagerar olika på samma händelse. En nedgång i en tillgång när räntorna stiger kan till exempel uppvägas av en uppgång i en annan. Genom att inneha olika tillgångar blir en portfölj mindre känslig för marknadssvängningar.
Diversifiering rekommenderas inte bara över tillgångsklasser utan över geografiska områden. Detta gäller särskilt för fastigheter, eftersom värdet på en fastighet till stor del bestäms av den lokala ekonomin. En fastighetsinvesteringsfond (REIT) som presterar dåligt i USA kan generera goda övergripande resultat från prestanda för sina europeiska och asiatiska tillgångar.
Investerare kan ta onödiga risker genom att begränsa sina innehav till USA-centrerade REITs. Många stora amerikanska REITs erkänner detta hot och diversifierar sina innehav över geografiska områden. Global expansion minskar inte bara den geografiska risken, utan gynnar den övergripande prestandan genom att ge dessa REITs ett fotfäste i snabbväxande ekonomier i Asien och Latinamerika, där en växande medelklass underblåser skapandet av välstånd.
Här är 12 megastora REITs – många med stigande utdelningar – som också erbjuder en mångsidig internationell exponering och generösa avkastningar. Vi har också inkluderat ett extra fastighetsspel som inte är organiserat som en REIT men som ändå är värdigt.
Med en beläggning av portföljen på 95,5 % från och med det senast rapporterade kvartalet kan Simon generera organisk tillväxt genom att höja hyrorna när hyreskontrakten löper ut. Dessutom ger REIT hög avkastning från sina globala utvecklingsaktiviteter. Simon har stora utvecklingsprojekt på gång i större städer i Kanada, Mexiko, Spanien och Storbritannien.
Under de senaste fem åren har Simons utdelningar ökat med i genomsnitt 10,4 % årligen, och företaget har vanligtvis höjt utbetalningen mer än en gång om året. Den senaste ökningen var en ökning med 2,5 % i början av februari till 2,04 USD per aktie.
Dessutom skulle investerare ha realiserat en genomsnittlig årlig totalavkastning på 20,5 % från att äga SPG-aktien under det senaste decenniet, vilket lätt slog S&P 500:s totalavkastning på 15,2 % under samma tidsperiod.
Simon har för närvarande betyget "Köp" eller "Starkt köp" av 17 av de 22 analytiker som täcker aktien; det har inga "Sälj"-samtal för tillfället.
W.P. Carey investerar regelbundet utomlands och har tillgångar i 13 europeiska länder samt Kanada och Mexiko. REIT har en stark närvaro i Tyskland, en av världens största och starkaste ekonomier, och expanderar i Storbritannien där rädsla för brexit har sänkt fastighetspriserna.
WPC:s kvartalsutbetalning har ökat med i genomsnitt bara 3,4 % årligen under de senaste fem åren, även om investerare bör notera att REIT höjer utdelningen varje kvartal.
REIT slutförde en fusion med Corporate Property Associates 17, en icke-handlad REIT som det rådde i en affär värd 6 miljarder dollar, i oktober. Vid den tiden stärkte sammanslagningen W.P. Careys företagsvärde till cirka 17 miljarder USD och förväntades förenkla verksamheten och förbättra portföljmåtten genom att förlänga hyresvillkoren och ytterligare diversifiera branschen och hyresgästmixen.
Welltower samarbetar med nationella hälso- och sjukvårdssystem som ProMedica, Ascension, HCR Manor Care och Evolution Health för att utöka sitt nätverk. REIT bildade nyligen ett joint venture med ProMedica, landets 15:e största hälsovårdsleverantör, för ett 15-årigt huvudhyresavtal som är det första i sitt slag mellan en REIT och ett hälsovårdssystem.
En växande seniorbefolkning utanför USA skapar expansionsmöjligheter för Welltower i Kanada och Storbritannien. REIT äger 111 sjukvårdsinrättningar i Storbritannien, samlade runt London, Manchester och Birmingham, och 151 anläggningar i Kanada, mestadels grupperade runt landets sju största städer. Seniorbefolkningen växer fem gånger snabbare än den allmänna befolkningen i Storbritannien och 10 gånger snabbare än den allmänna befolkningen i Kanada.
Medan Welltower erbjuder en fin avkastning på 4,5 %, upphörde dess utdelningstillväxt 2018 efter åtta år av oavbruten tillväxt. Dess femåriga genomsnittliga utdelningsexpansion är bara cirka 2,6 % per år.
Men saker och ting ser ut på rätt spår för 2019. I sin nyligen släppta fjärde kvartalsrapport bekräftade företaget 2019 års fonder från verksamheten (FFO, ett viktigt mätvärde för REIT-lönsamhet) på $4,10 till $4,25 per aktie, och förbättrade sin syn på 2019 års nettovinst , till $2,70 till $2,85 per aktie.
REIT drar nytta av multinationella företag som distribuerar molnlösningar över hela världen för att hantera sina IT-behov. Den är välpositionerad för den andra molnvågen som kommer från efterfrågan på artificiell intelligens, Internet of Things, autonoma fordon och virtuell verklighet.
Att arbeta med globala kunder som Facebook (FB), Oracle (ORCL) och International Business Machines (IBM) kräver webbplatser över hela världen. Digital Realty har ett datacentercampus i London och dussintals datacenter i Europa och Asien.
Denna snabbväxande REIT har publicerat 13 år i rad av utdelningsökningar och årlig utdelningstillväxt på i genomsnitt 12 % sedan 2005. Det borde kunna fortsätta, eftersom DLR har en hanterbar 66 % justerad FFO-utbetalningskvot som ligger i den nedre delen av dess historiska intervall.
Något mer än 50 % av REIT:s portfölj finns i USA. Global Net Lease är också verksamt i sju europeiska länder, med stora tillgångsallokeringar i Storbritannien (20 %), Tyskland (8 %) och Nederländerna (6 %).
Global Net Lease har inlett en förvärvsrunda under 2018 och förvärvat nästan 183 miljoner USD i nya fastigheter under de första sex månaderna. Inklusive dessa förvärv består den nuvarande portföljen av 336 fastigheter som täcker 26,2 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar yta.
REIT började betala månatlig utdelning i mitten av 2015 och har hållit sin utbetalning stabil på 17,7 cent per månad.
Efterfrågan på mobildata exploderar över hela världen. 5G-utbyggnader och billigare smartphones förväntas öka 37 % årlig tillväxt i efterfrågan på dataanvändning i USA fram till 2023, 30 % till 40 % årlig tillväxt i Europa och Latinamerika och 31 % per år i resten av världen. American Tower planerar att dra nytta av dessa trender genom att utöka sina nätverk över Europa, Central- och Sydamerika, Afrika och Indien.
REIT har levererat 16,1 % årlig tillväxt i AFFO per aktie under det senaste decenniet och bättre än 20 % årlig utdelningstillväxt sedan 2012.
Under kvartalet juni 2018 förvärvade företaget 10 000 nya sajter i Indien genom sitt partnerskap med den lokala leverantören Idea Cellular. Indiens operatörsverksamhet konsolideras, och American Tower är redo att dra nytta av att en handfull återstående spelare ökar investeringarna i 4G-nätverk för att ta marknadsandelar.
American Tower är också en sällsynthet eftersom det har den överväldigande majoriteten av sina täckande analytiker på sin sida. Just nu har 21 av 22 analytiker som utvärderar AMT det som ett "köp" eller "starkt köp."
Denna REIT banade väg för konceptet med sale/leaseback för sjukhus, först i USA och sedan i Europa. Dess portfölj förvaltas aktivt; Medical Properties avslutade försäljningen på 148 miljoner dollar av en fastighet i Texas i september 2018, vilket gav en vinst på 100 miljoner dollar på denna försäljning.
Och tidigare under 2018 sålde REIT sin andel i 71 tyska sjukhus till en europeisk partner för 1,89 miljarder dollar. Medical Properties fick en avkastning på 15 % på denna investering, vilket var den största europeiska sjukvårdstransaktionen vid den tidpunkten under året. Företaget planerade att använda intäkterna för att betala ner skulder och investera i nya amerikanska och europeiska sjukhus.
Medical Properties har ökat sina tillgångar med 33 % per år under de senaste fem åren samtidigt som de levererar konsekvent FFO-tillväxt och fem år av stigande utdelningar, med i genomsnitt 4,6 % årligen under den tiden. Den senaste ökningen var med 4 % i februari förra året till en ny kvartalskurs på 25 cent per aktie.
Ett världsomspännande nätverk gör det möjligt för Prologis att möta de globala behoven hos multinationella kunder som Amazon.com (AMZN), DHL, BMW och Walmart (WMT). Bland dess 25 främsta kunder är 95 % verksamma globalt och 75 % hyr av Prologis på flera kontinenter.
Prologis har registrerat den bästa kärnfonden och utdelningstillväxten av alla logistik REIT, med en 13 % treårig CAGR och 9 % femårig CAGR, från och med sin investerarpresentation i november. Detta kan jämföras positivt med 4 %-genomsnitt i båda mätvärdena för sina kamrater och 6 % respektive 7 % för alla REITs.
I december anslöt sig Deutsche Banks analytiker Derek Johnson till tjurlägret med 11 andra analytiker, och uppgraderade aktien till "Köp" tack vare dess "bekväma" värdering och det faktum att Prologis är "välpositionerat" för att fånga mer tillväxt framåt.
REIT äger mer än 1 180 fastigheter och planerar att växa genom att dra fördel av demografiska trender på den världsomspännande marknaden för seniorbostäder och sjukvård för 1 biljon dollar och samtidigt hantera risker genom att diversifiera sin portfölj över geografier, fastighetstyper, mix av hyresgäster/förvaltare och verksamhet modell.
Ventas har förvärvat fastigheter för nästan 32 miljarder USD sedan 2001 och visade sin marknadskunnighet för några år sedan genom att avveckla sin skickliga vårdhemsverksamhet innan denna sektor tog fart. Ventas 2018 gick bra, med FFO på 4,07 USD per aktie som kom in i den övre delen av den interna vägledningen, och ledningen säger att de förväntar sig "2019 kommer att bli ett pivotår i vår övergång tillbaka till tillväxt efter en flerårig period av strategisk förbättring av vår portföljkvalitet och mix från disposition och mottagande av låneåterbetalningar på totalt 8 miljarder USD.”
Ventas har höjt sin utdelning varje år i mer än ett decennium, även om den senaste höjningen, som tillkännagavs i december, var ynka 0,4 % och dess genomsnittliga utdelningstillväxt på fem år är mindre än 2 % per år.
Kanadensisk Granite REIT (GRP.U, $46,76) äger industri- och logistikfastigheter i Nordamerika och Europa. Dess portfölj består av mer än 85 etablerade fastigheter, samt tre fastigheter under utveckling, med ett sammanlagt värde av 3,2 miljarder dollar. Europeiska fastigheter, främst belägna i Tyskland och Österrike, står för ungefär en tredjedel av tillgångarna.
De flesta av dess tillgångar är enhyresfastigheter och hyrs ut till mer än 40 hyresgäster inom ett spektrum av branscher och geografier. Även om portföljen är väldiversifierad geografiskt, har Granite REIT kritiserats för att vara alltför beroende av en hyresgäst, Magna International (MGA), som är den tredje största globala fordonsleverantören med verksamhet i 28 länder.
Granite fokuserar för närvarande på att minska riskerna i portföljen på lång sikt genom att återvinna icke-kärntillgångar som i första hand hyres av Magna. REIT sålde en fastighet i Ontario som fungerade som Magnas huvudkontor i juli och sålde två amerikanska fastigheter i juli som minskade dess Magna-exponering från 70 % för två år sedan till 48 % av leasingportföljen idag, med planer på att få ner den siffran till 40 %. Som ett resultat av dessa tillgångsförsäljningar gjorde REIT en särskild utdelning på 23,3 kanadensiska cent per enhet.
Granite har producerat konsekvent tillväxt i FFO per aktie sedan 2012 och utdelningstillväxt på i genomsnitt 5% per år på sin månatliga dole samtidigt som en konservativ utbetalningskvot på mindre än 80%. Utdelningarna har ökat sex år i rad, vilket placerar den i raden av de kanadensiska utdelningsaristokraterna.
Public Storage planerar att växa genom att utveckla och förvärva nya lagringsanläggningar i USA, diversifiera till industrifastigheter genom sina investeringar i PS Business Parks (PSB) och delta i Shurgards tillväxt. Självlagring är ett relativt nytt koncept i Europa, och Shurgard drar nytta av den ökande efterfrågan genom att utöka sitt fotfäste och förvärva anläggningar för 266 miljoner USD i Tyskland, Frankrike, Storbritannien och Nederländerna under de senaste tre åren.
På grund av detta mångsidiga tillvägagångssätt har Public Storage konsekvent kunnat generera klassens bästa avkastning på tillgångar jämfört med andra REITs under det senaste decenniet.
Utdelningstillväxten under fem år har i genomsnitt uppgått till 7,4 % årligen, även om företaget inte har höjt sin utbetalning sedan en höjning på 11 % 2017 till sin nuvarande kvartalskurs på 2 USD per aktie. Analytiker började också lägga sig på den baisseartade tåget sommaren 2018, och såg PSA-aktier som överansträngda ur en värderingssynpunkt. Däremot har aktierna jobbat bort lite av sitt skum sedan dess.
BPR-aktier är, för att citera företaget, "avsedda att erbjuda investerare ekonomisk likvärdighet med BPY-enheter men i form av ett U.S. REIT-värdepapper. Utdelningar på BPR-aktier är identiska till belopp och tidpunkt för utdelningar som betalas ut för BPY-andelar, och BPR-aktier är utbytbara på 1:1-basis mot BPY-andelar eller deras likviditet."
På moderbolagsnivå, som inkluderar Brookfield Property Partners och Brookfield förvaltade fonder, har företaget tillgångar på 160 miljarder USD över hela världen, inklusive tillgångar på 25 miljarder USD i Kanada, Brasilien, Storbritannien, Europa, Australien och Asien.
Brookfields FFO-tillväxt mellan helåret 2014 och 2017 var 9%, och företagets utdelning har ökat med knappt 5% årligen under de senaste fem åren. Framtida affärstillväxt förväntas komma från 2 % till 3 % årliga förbättringar av samma butik, bidrag från utvecklingsprojekt och återinvestering av försäljningsintäkter för högre avkastning.
Brookfield förvärvade den återstående andelen som det inte redan ägde i General Growth Properties i augusti 2018 och ser stora möjligheter för ombyggnad från GGP-fastigheter belägna på rika urbana marknader.
Detta "bonus"-val är inte en REIT, och det har inte heller REIT-aktier som du kan köpa istället för sina partnerskapsenheter. Icke desto mindre, Blackstone Group LP (BX, $33,35) hör hemma i en grupp av gynnade fastighetsspel med internationell exponering.
Blackstone är en av världens största fastighetsinvesterare med mer än 439 miljarder dollar i tillgångar under förvaltning, inklusive 119,4 miljarder dollar i fastigheter. Bolaget investerar även i private equity, skuld- och hedgefonder.
Dess fastighetsportfölj består av kontors-, butiks-, hotell-, industri- och bostadsfastigheter i Nordamerika, Europa, Asien och Latinamerika. Blackstone utnyttjar sin globala plattform för att investera i affärer som är för stora eller komplexa för konkurrenterna. Till exempel identifierade företaget logistik som ett globalt investeringstema och byggde sin Logicor-logistikverksamhet genom mer än 50 förvärv till 620 anläggningar i 17 länder. Blackstone sålde Logicor 2017 för 14,2 miljarder dollar – den största privata fastighetstransaktionen i Europas historia.
Blackstone har betalat utdelningar i 11 år, och även om utbetalningen har varierat, ligger avkastningen vanligtvis i intervallet 6%-8%. Och dess totalavkastning på 66 % under de senaste fem åren kan jämföras med 53 % avkastning på den bredare marknaden.
Morgan Stanley utnämnde BX till sin "top pick"-lista med 30 aktier för 2019 redan i augusti 2018. På senare tid hyllade Ariel Focus (AFOYX)-chefen Charles Bobrinskoy aktiens tillgångstillväxt i Kiplingers sammanställning av förvaltargynnade företag.
* Utdelningar liknar utdelningar men behandlas som skatteuppskjuten kapitalavkastning och kräver olika pappersarbete i skattetiden.
