Din 401(k) är maxad. Du har din Roth IRA som nynnar med. Din pensionering ser ganska söt ut, men du vill ha mer. Du har hört att det är en bra idé att investera i fastigheter, och kanske läste du någonstans att en fastighetsinvesteringsfond (REIT) är ett bra sätt att komma in i det området.
Men vad är en REIT? Hur fungerar det? Nåväl, spänn fast dig så tar vi dig igenom det.
En fastighetsinvesteringsfond - de coola barnen kallar det en REIT, uttalas "reet" - är i grunden en värdepappersfond som köper fastigheter istället för aktier. REITs har en speciell skattestatus som kräver att de betalar tillbaka 90 % av sin vinst till aktieägarna. 1 Denna betalning kallas en utdelning . Om de följer denna regel så beskattas de inte på företagsnivå som alla andra typer av företag.
Alla REITs måste uppfylla vissa krav för att kvalificera sig:
Det finns också regler för hur mycket av en REIT som måste investeras i faktiska fastigheter och hur mycket av bruttointäkterna från REIT som måste genereras av fastigheter.
Snurrar ditt huvud ännu? Tja, det här är verkligen inte det enklaste sätt att investera i fastigheter. Men det finns mycket att lära här.
Det finns ingen hemlig formel här - vem som helst kan investera i en REIT genom att helt enkelt köpa aktier genom en mäklare, en REIT börshandlad fond (ETF) eller en REIT-fond. Men det är bara om REIT är börsnoterat. För en icke-handlad eller privat REIT, måste du köpa aktier genom en mäklare som är associerad med en icke-handlad REIT. 3
Det finns en handfull olika typer av REITs där ute, vilket kan få saker att kännas ganska komplicerade. Så låt oss ta upp skillnaderna nedan.
Equity REITs är de vanligaste. De äger och förvaltar fastigheter, och de flesta av dem är specialiserade, vilket innebär att de bara investerar i specifika typer av fastigheter.
Några av dessa typer kan vara:
Equity REITs är de vanligaste. De äger och förvaltar fastigheter, och de flesta av dem är specialiserade, vilket innebär att de bara investerar i specifika typer av fastigheter.
Nu tjänar aktie REITs pengar till sina investerare på flera sätt:
Mortgage REITs lånar kontanter till korta räntor för att köpa bolån som betalar högre långfristiga räntor. Vinsten ligger i skillnaden mellan de två räntorna. För att maximera avkastningen tenderar hypotekslån REITs att använda en lot av skuld—som $5 i skuld för varje $1 i kontanter, och ibland ännu mer.
Mortgage REITs lånar kontanter till korta räntor för att köpa bolån som betalar högre långfristiga räntor. Vinsten ligger i skillnaden mellan de två räntorna.
Okej, det här blir komplicerat, så låt oss sätta det i siffror för att försöka förenkla det. Låt oss säga att en REIT för inteckning drar in 1 miljon dollar från investerare. Den lånar sedan 5 miljoner dollar till en 2% kortfristig ränta. Detta ger den 100 000 dollar i årliga utgifter som den måste betala tillbaka. Men det tar 6 miljoner dollar i kontanter som det nu har för att köpa ett gäng bolån med 4% ränta, vilket ger 200 000 $ i ränteintäkter för REIT. Denna skillnad ($100 000 i vårt exempel) är vinsten.
Eftersom du är smart kanske du frågar dig själv, Vad händer om den korta räntan går upp?
Varje ökning av den korta räntan äter in i vinsten – så om den fördubblades i vårt exempel ovan skulle det inte finnas någon vinst kvar. Och om det går upp ännu högre, förlorar REIT pengar. Allt detta gör hypotekslån extremt volatila , och deras utdelning är också extremt oförutsägbar .
Nu handlas vissa REITs inte offentligt på nationella börser. Icke-handlade REITs kan fortfarande vara registrerade hos Securities and Exchange Commission (SEC), men du hittar dem inte tillgängliga för handel på aktiemarknaden. En stor risk här är att det kan vara mycket svårt att veta värdet på en icke-handlad REIT förrän flera år efter att du har investerat. 4 Så om det är en snubbe som förlorar dina pengar kommer du inte att veta på länge—usch!
En privat REIT är varken registrerad hos SEC eller tillgänglig för handel på börser. 5 Om du investerar i en, var beredd att glömma att du hade de pengarna. De är vanligtvis illikvida — en fancy term som innebär att en investering inte enkelt kan omvandlas till kontanter. För att få den bästa avkastningen kommer du förmodligen inte att ha tillgång till pengarna på länge. Det gör det väldigt svårt att ta sig ur en privat REIT när du väl är i en. Det är inte lika lätt som att sälja en fond.
För att en privat REIT ska fungera för dig måste du vara i en grupp som inte mjölkar REIT för sin vinst och driver upp förvaltningsavgifterna – vilket inte lämnar någonting på bordet för investerare. Se upp! Det här är riskfyllda grejer.
Låt oss få det här ur vägen:hypotekslån REITs är en hemsk idé. De använder skulder för att köpa skulder och de är så riskabla att du inte vill komma inom 50 miles från en. Vad händer när räntorna går upp? Du förlorar pengar. Vad händer när folk slutar betala sina hem? En REIT tål förmodligen en eller två husägare som löser sina bolån. Men om vi hamnar i en situation som liknar 2008 då miljontals människor förlorade sina hem? Glöm det.
Inteckning REITs är en fruktansvärd idé. De använder skulder för att köpa skulder och de är så riskabla att du inte vill komma inom 50 miles från en.
Aktie-REIT är inte as riskabelt, och det finns kanske en eller två där ute som presterar lika bra som bra tillväxtaktiefonder. Men i allmänhet, om du ska investera i fastigheter, bör du bara köpa fastighet. När du investerar i en REIT har du inga några kontroll över vilka fastigheter de köper, hur fastigheterna förvaltas eller eventuella beslut som fattas om dessa fastigheter.
Om du ska investera i fastigheter bör du bara köpa fastighet. När du investerar i en REIT har du inga några kontroll över vilka fastigheter de köper, hur fastigheterna förvaltas eller eventuella beslut som fattas om dessa fastigheter.
Det här är inte raketvetenskap eller hjärnkirurgi – en REIT är helt enkelt inte ditt bästa investeringsalternativ.
Fastigheter är en fantastisk investering, men du måste veta vad du gör och du bör brinna för det. Börja med att lära dig mer om fastigheter från ett proffs – som en av våra fastighetsgodkända lokala leverantörer (ELP).
En fastighets-ELP kan utbilda dig om vilka typer av fastigheter du kan köpa och vilka typer av hyresgäster du kan förvänta dig. De kan hjälpa dig att få ett avtal . I fastigheter tjänas pengar vid köpet. Våra ELP:er kan lära dig att ha tålamod så att du kan köpa fastigheter som ett proffs – för slantar på dollarn.
För att investera i fastigheter på det smarta sättet och hålla din ekonomiska risk låg måste du svara ja på följande frågor innan du börjar investera:
Och eftersom HVAC går sönder och sophanteringen slutar fungera, är det en bra idé att ha pengar avsatta för underhåll och reparationer. Som hyresvärd är det upp till dig.
Precis som med REITs kommer du att tjäna pengar på flera sätt som ägare av en investeringsfastighet. Du kommer att tjäna pengar på lång sikt när värdet på din fastighet ökar - speciellt när du köper ett hus till ett lågt pris, sedan rider ut eventuella nedgångar på marknaden och säljer det när värdet har gått upp. Och om du återinvesterar dina vinster i en annan liknande fastighet inom en viss tidsperiod, låter 1031-börsen dig undvika att betala kapitalvinstskatt.
Du tjänar också pengar på hyresintäkter. Det är därför de flesta investerare köper fastigheter. När du väl får en hyresgäst av hög kvalitet, kommer din fastighet att generera månadsinkomst utan alltför mycket ansträngning från din sida. Heck, du kan till och med anlita ett fastighetsförvaltningsbolag för att sköta reparationer och underhåll åt dig, även om det kommer att minska din vinst.
Tänk bara på att det ibland kan vara obehagligt och tidskrävande att ha kontakt med hyresgäster. Och de kan kosta dig mycket pengar om de skadar egendomen. Att vräka en hyresgäst kan också vara en huvudvärk. Beroende på lagarna i ditt område kan det kräva att du anlitar en advokat. Men om du är förberedd kan de långsiktiga fördelarna vara ganska söta.
Om du brinner för att äga investeringsfastigheter är det nu ett bra tillfälle att prata med en av våra fastigheter Godkända lokala leverantörer (ELP). De är experter på att köpa fastigheter i ditt område, de sätter att tjäna dig över provisionen och de kommer att utbilda dig om alla ins och outs för att köpa fastigheter.
Hitta en topp fastighetsmäklare nära dig!