Konventionell visdom säger att husägare bör betala av sina bolån innan de går i pension så att de inte behöver göra en stor månatlig betalning på en mindre inkomst. Ändå kan vissa pensionärer tycka att det är mer fördelaktigt att fortsätta betala den inteckningen.

Tänk på ett par som säljer sitt hem för att minska och får en del kontanter från år av att bygga upp eget kapital. Om de inte använder det egna kapitalet för att betala kontant för den nya bostaden har de plötsligt betydligt mer likviditet. De kan lägga till de pengarna i sitt boägg, investera dem och tjäna avkastning som kan vara högre än vad de kommer att betala i bolåneränta. De kan sedan gradvis ta ut sina inkomster för ytterligare pensionsinkomster.

Kan du få ett bolån om du är pensionär?

Den stora frågan är denna:Är det möjligt att kvalificera sig för ett bolån efter pensionering?

Finansiella planerare och hypotekslångivare säger ja. Det gör även Fannie Mae och Freddie Mac, två av de största aktörerna på bolånemarknaden. De är statligt sponsrade företag som köper bolån från banker och bostadsfinansieringsföretag, förutsatt att dessa bolån uppfyller vissa standarder.

Enligt Equal Credit Opportunity Act kan långivare inte diskriminera låntagare baserat på ålder; Pensionerade låntagare, precis som arbetande låntagare, behöver helt enkelt visa att de har bra krediter, inte för mycket skulder och tillräckligt med löpande inkomster för att betala tillbaka bolånet. Att visa bevis på inkomst kan vara annorlunda än det skulle vara för arbetande låntagare, men pensionärer som kvalificerar sig kan till och med ta ett 30-årigt inteckningslån; långivare kan inte basera sina beslut på en sökandes förväntade livslängd.

Pensionärer och nästan pensionärer som är intresserade av att kvalificera sig för ett bolån efter pensioneringen bör förstå hur långivare kommer att utvärdera dem.(Relaterat :Är hyra ett bättre pensionsalternativ?)

Kvalifikationskrav för bolån för pensionärer:Inkomst

För alla bolån instruerar Fannie Mae långivare att leta efter inkomster som är "stabila, förutsägbara och sannolikt kommer att fortsätta." För låntagare som arbetar och tjänar lön eller vanlig lön är det kravet lätt att uppfylla. De kan tillhandahålla lönekort och W-2:or för att dokumentera sin inkomsthistorik, och de behöver inte bevisa att deras inkomst förväntas fortsätta på samma nivå under överskådlig framtid.

Men att få ett bolån i pension är inte så lätt för pensionärer. Fannie Mae anser att utdelningar från 401(k)s, IRAs eller Keogh pensionskonton har ett definierat utgångsdatum eftersom de involverar utarmning av en tillgång. Låntagare som har inkomster från sådana källor måste dokumentera att de förväntas fortsätta i minst tre år efter dagen för deras bolåneansökan. Långivare kan bara använda 70 procent av värdet på dessa konton för att avgöra hur många utdelningar som återstår om kontona består av aktier, obligationer eller fonder, eftersom dessa tillgångar kan vara volatila. Pensionären måste också ha obegränsad tillgång till dessa konton utan påföljd:till exempel kan individer vanligtvis inte ta ut pengar från 401(k)-konton före 59 ½ års ålder utan påföljd. Freddie Mac har liknande krav.

Socialförsäkringsinkomst som en låntagare tar ut på sitt eget arbetsregister anses vara inkomst som inte har ett definierat utgångsdatum, men inkomst som tas ut på en familjemedlems register, såsom efterlevandeförmåner eller makaförmåner, måste visas vara betalas i minst tre år från låneansökan. Pensionärer kan dokumentera denna inkomst med hjälp av deras utmärkelsebrev från Social Security Administration och/eller bevis på aktuellt kvitto. (Relaterat :Gröna linjens rapport och din pensionering)

Om en låntagare inte behöver betala skatt på vissa inkomster kan långivare öka det beloppet med 25 procent (de kallar detta "uppräkning") vid beräkning av kvalificerad inkomst eftersom andra kvalificerade inkomstkällor beaktas före skatt.

Bara för att en långivare tillåts ta upp inkomster betyder det inte att de måste, säger Casey Fleming, författare till "The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage" och en bolånerådgivare hos C2 Financial Corporation i San Jose, Kalifornien. Vissa långivare kommer att öka den kvalificerade inkomsten med ett mindre belopp, till exempel 15 procent, medan andra inte kommer att göra det alls.

Företags- eller statliga pensions- eller pensionsinkomster anses inte ha ett definierat förfallodatum, inte heller deltidsarbete, hyresintäkter eller inkomst av egenföretagare. Ränte- och utdelningsinkomster faller också i denna kategori, såvida inte den underliggande tillgången som ger den inkomsten kommer att förbrukas.

Annuitetsinkomst kan användas för att kvalificera sig så länge som låntagaren kan dokumentera att den förväntas fortsätta i minst tre år, säger Joe Parsons, senior låneansvarig med PFS Funding i Dublin, Kalifornien. (Läs mer: Är det OK att gå i pension med ett bolån?)

Oavsett om inkomsten har ett definierat utgångsdatum, kräver långivare att pensionärer dokumenterar det regelbundna och fortsatta mottagandet av sin kvalificerade inkomst med hjälp av ett eller flera av följande:brev från de organisationer som tillhandahåller inkomsten, kopior av pensionsbrev, kopior av undertecknade federala inkomstdeklarationer, IRS W-2 eller 1099 blanketter eller bevis på aktuellt kvitto. Freddie Macs krav för att dokumentera pensionsinkomster liknar Fannie Maes.

Låntagare som bara tar sporadiska uttag från pensionskonton snarare än vanliga uttag kan ha problem med att kvalificera sig. Men lösningen kan vara enkel så länge det inte finns någon tidskris för att få ett bolån:börja bara ta vanliga uttag i två månader eller mer innan du ansöker om ett lån.

Gifta par som ansöker om ett lån tillsammans bör överväga hur deras makes död skulle påverka deras förmåga att fortsätta betala bolånet. Skulle de förlora en betydande mängd pension eller socialförsäkringsinkomst som de använder för att kvalificera sig? Långivare kan dock inte ta upp denna fråga i låneansökan.

Faktum är att långivare skulle vara mycket tveksamma till att ens ta upp ämnet, föreslog Parsons.

Kvalifikationskrav för inteckningar för pensionärer:tillgångar

Pensionärer har ofta betydande tillgångar, men begränsad inkomst, så Fannie och Freddie har hittat sätt att hjälpa pensionärer att kvalificera sig utifrån sina tillgångar.

Fannie Mae låter långivare använda en låntagares pensionstillgångar på ett av två sätt för att hjälpa dem att kvalificera sig för ett bolån. Om låntagaren redan använder tillgången, till exempel en 401(k), för att få pensionsinkomst, måste låntagaren visa att de kommer att fortsätta att få regelbunden inkomst från den tillgången i minst tre år. Om låntagaren inte redan använder tillgången kan långivaren beräkna den inkomstström som tillgången kan erbjuda. (Kalkylator: Hur mycket ska jag spara till pensionen?)

På samma sätt ändrade Freddie Mac sina utlåningsriktlinjer under våren 2011 för att göra det lättare för låntagare att kvalificera sig för ett bolån när de har begränsade inkomster men betydande tillgångar. Regeln tillåter långivare att överväga IRA, 401(k)s, klumpsumma pensionskontoutdelningar och intäkter från försäljningen av ett företag för att kvalificera sig för en inteckning. Dessa tillgångar måste vara "helt tillgängliga för låntagaren, inte föremål för en uttagspåföljd och inte för närvarande användas som en inkomstkälla." IRA- och 401(k)-tillgångar måste också vara helt intjänade.

Långivare kallar detta ibland ett "tillgångsutarmningslån" eller "tillgångsbaserat lån", även om det inte är en separat lånetyp, utan ett sätt att kvalificera sig. Låntagare kan fortfarande räkna inkomster från andra källor när de använder tillgångar för att hjälpa dem att kvalificera sig.

Anta att John har $1 000 000 i sin 401(k) och han har inte rört det. Han är ännu inte 70½, den ålder då IRS kräver att kontoägare börjar ta erforderliga minimiutdelningar från 401(k)s. Han lever på social trygghet och inkomsten från en Roth IRA.

En långivare kan använda 70 procent av sitt 401(k) saldo (för att ta hänsyn till marknadssvängningar som kan sänka kontots värde), eller $700 000, minus hans handpenning (låt oss kalla det $50 000) och stängningskostnader (låt oss säga att de är $20 000) att komma fram till 630 000 $, ett belopp som han kunde förväntas använda för att gradvis betala för sitt bolån under de kommande 360 ​​månaderna, eller 30 år. Det skulle ge honom 1 750 dollar i månaden att lägga på bostadsbetalning.

Långivaren behöver inte dra av stängningskostnader om låntagaren betalar dem från ett annat konto; om John gjorde det skulle han ha 1 805 USD i kvalificerad månadsinkomst att lägga till en bostadsbetalning.

Tyvärr, även om John ville ha ett 15-årigt bolån, skulle långivaren fortfarande behöva dela sitt 401(k) saldo med 360, inte 180, eftersom det är vad Freddie Macs regler kräver.

John behöver faktiskt inte börja gå in i sin 401(k) för att betala bolånet, men den här beräkningen visar långivare att han kan lita på sin 401(k) för att betala bolånet om det behövs. Han skulle kunna använda tillgångsutarmningsmetoden från sin orörda 401(k) i kombination med den inkomst han redan får från socialförsäkringen och sin Roth IRA för att kvalificera sig och låna så mycket som möjligt.

Fannie Mae tillåter också låntagare att använda intjänade tillgångar från pensionskonton för handpenning, stängningskostnader och reserver.

Pensionstillgångar som endast kan nås med en straffavgift, som 401(k)-tillgångar före 59 ½ år, kan inte användas för inkomstkvalificering, sa Fleming. De kan dock räknas mot reservkraven.

"Vi vill inte att du ska bli pank när du stänger deposition, så du måste ha reserver - vanligtvis minst tre gånger den totala månatliga bostadsbetalningen," sa Fleming. "Om du inte har tillräckligt med likvida tillgångar kan vi vanligtvis använda cirka 60 procent av pensionsreserverna." De 60 procenten står för straff och skatter. Det exakta tillåtna beloppet, om något, är upp till långivaren.

Freddie Mac tillåter att kontantvärdet av en livförsäkring räknas som en kvalificerad tillgång, men om pengarna behövs för att betala för bolånet eller stängningskostnaderna måste kontantvärdet likvideras. ¹ Fannie Mae tillåter att nettointäkterna från ett lån mot en försäkrings kontantvärde eller återköpsvärdet för en livförsäkring används för en handpenning, stängningskostnader och reserver. Eventuella återbetalningsförpliktelser till försäkringen kommer att beaktas för att kvalificera låntagaren som en ytterligare skuldförbindelse i skuldkvoten eller genom att subtrahera dem från låntagarens finansiella reserver.

Att använda kontantvärdet av en permanent livförsäkring kan naturligtvis leda till en minskning av försäkringens värde och dess dödsfallsersättning. Det kan också leda till att försäkringen helt förfaller och en skattesedel under vissa omständigheter. (Läs mer: Behandla ditt kontantvärde med omsorg)

Hitta rätt långivare

De flesta hypotekslångivare på banker säljer sina lån till Freddie Mac eller Fannie Mae. De följer alla i stort sett samma regler, säger Paul Ruedi, VD för Ruedi Wealth Management i Champaign, Illinois. Men inte alla långivare har erfarenhet av att ge ut bolån till pensionärer.

"Jag har hittat mina "go-to"-folk i min stad," sa Ruedi. "Det är en av fördelarna med mina kunder eftersom jag i allmänhet kan få det gjort med de jag skickar dem till."

Innan de spenderar för mycket tid med en långivare kan blivande låntagare ställa några screeningsfrågor för att avgöra om de har viljan och kunskapen att hantera sin ansökan.

Fråga hur långivaren kvalificerar pensionsinkomst och hur de beräknar kvalificerande inkomst från tillgångar, sa Fleming.