Du har bestämt dig för att flytta hemifrån ... fastigheter du har ägt i flera år. Din första tanke är att sälja den. Men efter en kommentar från en vän, ett tips från din fastighetsmäklare eller flera månader på marknaden med napp, börjar du fundera på:du kanske borde behålla ditt hem och hyra ut det istället för att sälja det.

Fastigheter kan ses som en utmärkt långsiktig investering, så varför inte få några hyresgäster att betala av resten av ditt bolån? Efter det kommer du att ha en tillgång som genererar passiv inkomst för livet.

Att bli hyresvärd är inte så enkelt, men det kan vara ett gångbart alternativ förutsatt att du tänker igenom din individuella situation och resurser.

Är det vettigt?

Först måste du överväga varför det kan vara meningsfullt att behålla ditt gamla hem som en hyresfastighet.

1. Det är ett prisvärt sätt att komma in på hyresmarknaden.

När du inte behöver kapitalet i ditt befintliga hem för att köpa ditt nya hem, kan det vara en fantastisk möjlighet att konvertera din fastighet till en hyresfastighet.

"Om du går ut och köper hyresfastigheter behöver du vanligtvis en handpenning på 20 procent. Ditt nuvarande hem kan konverteras utan pengar och ingen förändring av dina bolånevillkor, säger Trina Larson, auktoriserad revisor och fastighetsmäklare på Berkshire Hathaway HomeServices PenFed Realty i Bethesda, Maryland.

Räntorna på lån för att förvärva investeringsfastigheter är vanligtvis högre än räntorna på lån för en privat bostad, så om du har en förmånlig ränta på ditt nuvarande bolån kan det vara meningsfullt att behålla det.

2. Du vill inte ta en förlust på din bostadsförsäljning.

Om ditt hems fastighetsmarknadsvärde har sjunkit sedan du köpte det och att sälja det skulle resultera i en förlust, kanske du vill behålla det eftersom det kan öka i värde medan du betalar ner bolånet under din innehavsperiod, sa Larson.

Kombinationen av mer eget kapital och, förhoppningsvis, ökat värde på fastighetsmarknaden kommer att ge dig möjligheten att sälja ditt hem för en vinst senare – eller fortsätta att hyra ut det om du trivs med att vara hyresvärd.

"På lång sikt har priserna ökat i de flesta områden," sa Larson. "Även om det är liten eller ingen ökning kommer du att ha eget kapital eftersom bolånebalansen minskar, och du använder dina hyresgästers pengar för att få det att hända."

3. Hyrorna i ditt område är höga.

När marknadshyror - vad du kan tjäna på att hyra ditt hem - överstiger din månatliga bolånebetalning, kan det vara vettigt att hyra ditt gamla hem. Kontrollera hyrorna i ditt område med fastighetssajter som Zillow, Rent.com och HotPads. Du kommer att vilja komma ut i förväg eller åtminstone bryta jämnt efter att ha betalat alla andra utgifter i samband med att äga bostaden och hyra ut det.

Vad du ska veta när du går in

Om en eller flera av dessa orsaker gäller din situation, fundera över vad experterna säger att nybörjare bör veta innan de listar deras tidigare bostad som hyresrätt...

1. Du måste anta ett affärstänk.

"Den främsta frågan alla bör ställa för att avgöra om de ska sälja sitt hem eller förvandla det till en hyresfastighet är:Är jag redo att bli VD för mitt eget lilla företag?" sa Thomas Miller, en fastighetsmäklare med Keller Williams Capital Properties i Washington, D.C. Han tillade att husägare också bör fråga sig själva:"Är jag redo att ta full äganderätt över allt som har med lönsamhet att göra, inklusive strategi, kostnadshantering, kundrelationer, drift, och ekonomisk planering? Är jag verkligen helt beredd att behandla det här som ett företag och inte som en rolig hobby?”

De flesta som hoppar in som hyresvärd gör det utan att tänka igenom dessa frågor, sa Miller, och det är möjligt att komma in över huvudet och förlora mycket pengar om du inte behandlar det som ett företag och fokuserar på vinst. Som ett minimum måste du förstå grundläggande begrepp inom ekonomi som intäkter och utgifter, hur man gör en ekonomisk prognos, hur man håller koll på utgifterna, vad marknadsräntan för hyra är i ditt område och hur man gör en budget. Du måste också ha utmärkta samarbets- och kundtjänstfärdigheter.

2. Hyra minus bolån är inte lika med vinst.

Matematiken för att tjäna pengar på att hyra ut ditt gamla hem kanske inte är så enkelt som du tror.

"Folk gör misstaget att tro att pengarna de kommer att tjäna är hyran de får minus bolånebetalningarna", säger fastighetsinvesteraren Mark Ferguson, som äger 16 hyresfastigheter och skriver för fastighetsbloggen Invest Four More. ”Det blir dock underhålls- och vakanskostnader när man hyr en bostad som kan ligga på 10 till 20 procent av hyran. Att förlora pengar varje månad på en hyra kan vara en mycket stressande process, speciellt om anledningen till att du inte säljer är för att du inte har några pengar att ta en förlust på fastigheten.”

Underhållskostnader inkluderar allt du skulle behöva betala som husägare, men du kan behöva göra saker som att måla om väggarna och byta ut mattan oftare på grund av det extra slitage som hyresgäster ofta orsakar jämfört med husägare. Du behöver en hyresvärds försäkring, som kan kosta 25 procent mer än en vanlig husägare.

"Vissa investerare ser framtida uppskattning som en del av den totala avkastningen och har inget emot att förlora en liten summa pengar på månadsbasis om de tror att de kan ta igen det på en snabbt stigande marknad, men det är riskabelt", säger Tom Hume , en 23-årig veteranmäklare med The Hume Group i norra Tacoma, Washington. "Marknaderna går ner."

Om ditt hus redan är betalat kan du dock tjäna en vinst varje månad på obestämd tid. Ett annat alternativ är att utnyttja din investering genom att refinansiera den och använda de extra pengarna för att köpa fler hus att hyra ut och betala ner i tid, sa Hume.

3. Hantering kostar tid och/eller pengar.

"Om du aldrig har varit en hyresvärd, vill du antingen anlita en fastighetsförvaltare eller lära dig hur man marknadsför en hyra, screenar hyresgäster och var man kan få leasingpapper," sa Hume. Att undersöka hur man är hyresvärd är mycket genomförbart, eller så kan du anlita en fastighetsförvaltare för ett arvode på cirka 10 procent av din bruttohyresintäkter. Hume rådde att gå runt, eftersom vissa fastighetsförvaltare kommer att ta ut ytterligare 10 procent av det första årets hyra bara för att placera hyresgästen.

Förvaltningsuppgifter består av att bestämma hur mycket hyra som ska tas ut, samla in hyra, samla in och återbetala depositioner, hitta och kontrollera hyresgäster, hantera hyresavtal, föra register, vräka dåliga hyresgäster och hantera klagomål, reparationer och nödsituationer.

Miller sa att det är viktigt att ha en god känsla av självmedvetenhet om vilka uppgifter du känner dig bekväm med att hantera och som bör delegeras till proffs.

4. Du måste kunna kvalificera dig för två bolån.

Förutsatt att ditt gamla hem inte betalas i sin helhet och att du inte har råd att betala kontant för ditt nya hem, måste du kvalificera dig för två bolån för att din hyrasplan ska fungera.

Långivare får inte räkna hyran från ditt tidigare hem som inkomst förrän du har etablerat en meritlista, sa Hume.

Även om långivare räknar dina hyresintäkter, kanske de bara räknar 75 procent av den för att ta hänsyn till vakanser, sa Larson, vilket kan skada din förmåga att kvalificera dig för en inteckning i ditt nya hem.

5. Välj dina hyresgäster på ett klokt sätt, men planera för slitage oavsett.

Som hyresvärd måste du sätta dig in i lokala lagar om rättvis bostadsrätt för att se till att du inte bryter mot några regler när det gäller annonsering eller screening av hyresgäster. Innan du accepterar en blivande hyresgäst bör du göra en kreditprövning, verifiera deras bankkontosaldon, prata med sin arbetsgivare och prata med sin tidigare hyresvärd. Du bör också lära dig dina lokala vräkningslagar för att se hur svårt det skulle vara att hantera ett värsta scenario och om det är något du tror att du skulle kunna hantera.

Larson erbjöd flera strategier för att minimera slitage och dess kostnader:

• Gör en genomgång med hyresgästen innan hyresavtalet börjar och dokumentera alla problem.
• Samla en tillräcklig deposition i förväg. Beloppet du kan ta ut begränsas av din stat eller kommun samt av vad folk är villiga att betala. Två månaders hyra är mer än de flesta hyresgäster kommer att betala, men 1,5 månads hyra täcker skador och skyddar dig om hyresgästen flyttar ut utan att betala sin slutliga hyra. Ju högre deposition, desto mer incitament har hyresgästen att ta hand om fastigheten.
• Kontrollera din egendom med jämna mellanrum. Larson sa att hon en gång pratade med en kvinna som hyrde ut till studenter. Genom att kontrollera enheterna en gång i månaden och be eleverna att omedelbart betala för reparationer och skador undvek hon att få skador som översteg deras insättningar.

Slutet

Att bestämma sig för att hyra ut ditt gamla hem för extra inkomst eller för att undvika att sälja med förlust kan vara ett utmärkt val som hjälper dig att bygga upp välstånd. Det kan också vara ett stort misstag om du inte förstår att det kräver en viss kompetens och ett engagemang för din tid och/eller pengar att vara hyresvärd. Du måste också förstå den fullständiga omfattningen av utgifter som kommer att tära på dina potentiella vinster och beräkna om din hyresinsats sannolikt kommer att löna sig. För vissa kan det faktiskt vara tillrådligt att konsultera en finansiell expert innan du tar hyresvärden steget.