Vill du veta hur man vänder ett hus för en enorm vinst? Gå med i besättningen! Vända hus har ökat i hela landet. Under andra kvartalet 2021 nådde antalet husvändningar 80 000. Det är nästan 5 % av all hemförsäljning eller en av 20 transaktioner! ¹

Allt du behöver göra är att titta på ett avsnitt av en populär serie med houseflipping för att förstå varför den är så tilltalande. Ett 30-minuters segment gör att det ser ganska enkelt ut att vända ett hus och göra en enorm vinst. Verkar enkelt nog, eller hur?

Vad är House Flipping?

Husvändning är när en fastighetsinvesterare köper hus och sedan säljer dem med vinst. För att ett hus ska betraktas som en flip måste det köpas med avsikt att snabbt säljas vidare. Tiden mellan köp och försäljning sträcker sig ofta från ett par månader upp till ett år.

Det finns två olika typer av husvändning:

• En investerare köper en fastighet som har potential att öka i värde med rätt reparationer och uppdateringar. Efter att ha avslutat arbetet tjänar de pengar på att sälja bostaden för ett mycket högre pris än vad de köpte det för. Du kanske också har hört detta kallat "fixa och vända."

• En investerare köper en fastighet på en marknad med snabbt stigande bostadsvärden. De gör inga uppdateringar och efter att ha haft fastigheten i några månader säljer de vidare till ett högre pris och gör vinst.

Vi fokuserar huvudsakligen på den första fixa-och-vänd-definitionen och ger dig tips som hjälper dig att välja en fastighet, göra renoveringar och sälja på ett smart sätt.

Är det lönsamt att vända ett hus?

Att vända hus kan låta enkelt, men det är inte så lätt som det ser ut. Låt oss vara verkliga:En husvändning kan antingen vara en dröm eller en katastrof.

Gjord på rätt sätt kan en husvändning vara en fantastisk investering och otroligt lönsam. På kort tid kan du göra smarta renoveringar och sälja huset för mycket mer än du betalat för det.

Men en husvändning kan lika gärna gå åt motsatt håll om den görs på fel sätt. Vi har alla hört hemvända skräckhistorier – de där vad som verkade vara en bra affär förvandlades till ett hus med en skakig grund och ett läckande tak. I slutet av dagen kanske en husvändning inte tjänar dig pengar. Det kan faktiskt kosta dig tusentals.

Om du bestämmer dig för att vända ett hus, vill du verkligen inte förlora pengar. Du vill göra en klok investering och skörda frukterna. Det är därför många människor ringer in en värderingsman för att bedöma värdet och sedan använder 70-procentsregeln för att bedöma om det är troligt att en fix och flip kommer att betala ut som de hoppas.

Vad är 70 %-regeln?

70%-regeln innebär att köpeskillingen för en fastighet ska vara 70% av bostadens efterreparationsvärde minus renoverings- och reparationskostnader. Detta hjälper dig att undvika överutgifter för en fastighet som ger dig liten avkastning på din investering. Så här ser det ut:

Låt oss säga att du uppskattar ett hems efterreparationsvärde till $300 000. Börja med att multiplicera 300 000 $ med 70 % eller 0,7.

300 000 USD x 0,7 =210 000 USD

Låt oss nu säga att den behöver 50 000 dollar i reparationer. För att ta reda på maxpriset du bör betala för bostaden, subtrahera 50 000 USD från 210 000 USD.

210 000 USD - 50 000 USD =160 000 USD

Det betyder att köpeskillingen för hemmet inte behöver vara mer än 160 000 $ kontant - mer på kontanter lite senare. Och om du inte fångade det ger det dig 90 000 USD vinst när du säljer bostaden för dess efter-reparationsvärde på 300 000 USD.

Glöm inte att räkna in dina två favoritsaker:tid och skatter. Med exemplet ovan, låt oss säga att det tar två år att slutföra och sälja huset. Det är som att tjäna $45 000 för varje år av arbete. När du räknar in långsiktiga kapitalvinstskatter kommer det förmodligen inte att vara värt det att vända hus.

Men om det tar dig sex månader att göra klart och vända, har du tjänat 90 000 USD på ett halvår. Nu, eftersom du ägt huset i mindre än ett år, räknas vinsten som en kortsiktig realisationsvinst och beskattas med din normala, personliga inkomstskattesats, som är högre än den långsiktiga kapitalvinsten. Men den här vändningen är fortfarande en söt affär.

Hur man vänder ett hus i 5 steg

1. Finansiera huset med kontanter

Att vända hus kan vara en riskabel verksamhet – särskilt att vända hus utan pengar. Det är lätt att se varför att lägga till skulder i mixen bara gör saker farligare. Det är därför vi alltid rekommenderar att du vänder ett hus med kontanter:

• Inga ränteavgifter. Husflipper som lånar pengar kan betala ränta i månader, vilket bara ökar det belopp som de måste sälja huset för bara för att gå i balans.

• Ingen brådska att sälja. Att använda skulder för att finansiera en flip kan få dig att agera av desperation. Om du inte kan få huset sålt kommer du sannolikt att sänka ditt pris och minska din vinst. Enbart kontanter husflipper kan vänta ut en långsam marknad eftersom de inte har räntebetalningar som hopar sig mot dem varje dag de inte säljer.

• Ingen skuld som håller dig tillbaka. Viktigast av allt, att göra någon form av "investering" med skulder är en dum plan. Period. Att försöka sälja ett omvänt hus för mer pengar än vad du investerat i det är redan en risk – även med kontanter. Att använda skulder i processen ökar din chans att förlora pengar om det finns en hicka i dina planer.

Låt oss titta på ett exempel för att se varför det inte är värt det att använda skulder för att vända ett hus:Du tar ett lån för att köpa ett hus för att vända och allt verkar gå bra tills renoveringen tar sex månader istället för fyra. När du listar bostaden står det på marknaden i en månad innan du tvingas sänka priset och sälja det för mycket mindre än du hade planerat.

En månad senare stänger du och får din utbetalning. Men en stor del av din utbetalning går till att betala tillbaka pengarna du lånade plus åtta månaders ränta! Och det kommer utöver de vanliga försäljningskostnaderna som agentprovisioner, skatter och titelavgifter.

Om du hade vänt huset med kontanter, skulle desperationen inte ha tvingat dig att sälja lågt. Utan några räntebetalningar att oroa sig för kunde du ha hållit ut med att sälja tills marknaden värmdes upp och priset var rätt.

Såvida du inte kan betala kontant, är den ekonomiska risken med att huset vänder helt enkelt inte värt det.

2. Lär känna marknaden

Många husflipper blir entusiastiska över sitt nästa projekt och kan ignorera denna mindre glamorösa sida av verksamheten. Men om du inte har en bra förståelse för marknaden och fastighetstrender i ditt område kan du stöta på följande problem:

• Du vet inte om du faktiskt får en bra affär på huset du köper. Försäljningspriset måste vara tillräckligt lågt så att du kan göra renoveringen och ändå komma ut i förväg när huset är prissatt till marknadsvärde.

• Du kan inte exakt identifiera hemmets potentiella värde. Din vision för hemmet måste passa verkligheten i kvarteret och kvarterets invånares förmåga att ha råd med det hem du skapar.

• Du vet inte hur du ska prissätta huset. Om du har köpt ett hus i en stadsdel med för det mesta $130 000–150 000 hem, vill du prissätta din flip i den nedre delen av det intervallet när det är dags att sälja.

Så hur får du en djup förståelse av marknaden som gör det möjligt för en framgångsrik flip? Hitta en fastighetsmäklare med många års erfarenhet inom ditt område. Din agent kan hjälpa dig att rikta din hemsökning till rätt stadsdelar baserat på din prispunkt, budget för renoveringar och önskad vinst.

Du kanske tycker att huset du hittade online verkar vara en stöld för $145 000 och har massor av potential. (Tänk bara på hur det skulle kunna se ut med ett nytt kök!) Men om det finaste och största huset i grannskapet såldes för 160 000 dollar för tre månader sedan, skulle eventuella renoveringar troligen överstiga kvarteret. Och du skulle ha fastnat med ett hus som du inte kunde sälja.

Det lönar sig att arbeta med en fastighetsmäklare som kan marknaden som sin egen bukbyte. När du är redo att sälja kan din agent använda sin kunskap för att prissätta huset konkurrenskraftigt så att du får högsta dollar. Att arbeta med en rockstjärneagent kan hjälpa dig att göra en smart investering som håller din ekonomi på rätt spår.

3. Gör en budget för ditt hus Flip

Vänta inte tills du har köpt en investeringsfastighet för att göra en budget. Ta reda på din prisklass för att köpa ett hem, göra eventuella reparationer, slutföra renoveringsprojekt och betala försäljningskostnader innan du slutför affären.

Gör en lista över eventuella kosmetiska projekt samt alla dyra översyner som VVS- eller elproblem. Om du inte har en bakgrund inom konstruktion kan en entreprenör berätta vad som behöver åtgärdas och hur mycket det kommer att kosta. Överraskningsreparationer kan göra eller bryta en flip, så se till att göra dina läxor här.

När du är under kontrakt, få en heminspektion och andra specifika inspektioner du kan behöva. Det är alltid bättre att upptäcka problem på fronten än att bli överraskad på vägen.

4. Investera i smarta renoveringar

Drömmar om glänsande trägolv, trendiga ljusarmaturer och fantastiska kök med spisar av professionell kvalitet kan snabbt få dina renoveringar att gå ur hand. Det är därför det är viktigt att känna till din budget i förväg och sedan se till att dina uppdateringar håller sig på rätt spår och faktiskt ökar värdet på bostaden.

Glöm inte att stora renoveringar – som kök och badrum – lätt kan göra eller bryta din flip. Ta köket till exempel. Enligt 2020 års kostnad vs. värde-rapport är det genomsnittliga beloppet som spenderas på en större köksrenovering nästan 68 500 USD. ² Det genomsnittliga beloppet som återvinns från den kostnaden är bara cirka 40 000 USD. ³ Det är inte den typen av ROI du vill se när du vänder ett hus.

Om du renoverar ett hus som du hoppas kunna sälja för 220 000 USD, lägg inte 60 000 USD på skräddarsydda skåpinstallationer, exklusiva ytbehandlingar och den där drömköksön! Överväg istället en smartare renovering som fokuserar på att lackera de befintliga skåpen, lägga till granitbänkar och byta ut vitvaror. Du kommer att spendera mindre och har en mycket högre sannolikhet att tjäna tillbaka dina kostnader när du säljer huset vidare.

Även om du kan investera i ett par stora uppdateringar samtidigt, underskatta inte kraften med små justeringar. Saker som ett nytt lager färg, uppdaterad hårdvara och ny landskapsplanering kan göra en enorm inverkan!

5. Få vägledning av en lokal fastighetsexpert

Kan du tjäna pengar på att vända hem? När det är gjort på rätt sätt kan du definitivt! Under andra kvartalet 2021 såldes omvända hus för ett rekordhögt medianpris på 267 000 USD med en bruttovinst på nästan 67 000 USD. ⁴

Tänk på att bruttovinsten inte inkluderar det belopp som spenderas på reparationer och renoveringar. Men om du kan använda kontanter och hålla dig inom din budget för renoveringar är det fullt möjligt att få en bra avkastning på din investering.

Nyckeln till att vända ett hus framgångsrikt är att göra det med kontanter, göra en smart investering i den typ av hus du köper, välja renoveringar i din budget och sälja det snabbt. Att ha en fastighetsmäklare i ditt team hjälper till att få allt detta att hända!

Oavsett om du köper ett hus att bo i i flera år eller för att vända om sex månader, kan en kvalitetsmäklare tillhandahålla den marknadskunskap och praktiska vägledning du behöver för att göra en smart investering.

Redo att samarbeta med ett proffs?

Om du är redo att börja vända hus, se till att du hittar en agent som du kan lita på. Med våra Endossed Local Providers (ELP) programmet gör vi det hårda arbetet åt dig.

Fastighetsmäklarna i vårt nätverk är RamseyTrusted. Det betyder att de har gått igenom en rigorös granskningsprocess för att säkerställa att de verkligen är bäst i branschen. Våra ELP-agenter har många års erfarenhet av sin marknad och massor av strålande recensioner från nöjda kunder.

Ta kontakt med en RamseyTrusted-agent idag!