Att få ett arv av något slag är en ekonomisk välsignelse. Men kan det komma med en liten förbannelse också?

En Money Talks News-läsare vid namn Ann ställde den frågan:

"Jag säljer ett hus som ärvt från min mamma. Vilken typ av skattekonsekvenser står jag inför? Jag bor i Texas där det inte finns någon statlig inkomstskatt.”

Okej Ann, låt oss diskutera.

När vi börjar den här diskussionen, kom ihåg att vi pratar om inkomstskatter, inte fastighetsskatter.

Skönheten med ett arv

När du ärver något är du inte skyldig inkomstskatt. Gåvor och arv betraktas inte som skattepliktig inkomst.

Men om du säljer något du ärvt kan du vara skyldig skatt på vinsten.

När du ärver saker som fastigheter är oddsen goda att den kommer att vara värd mer än den var när den ursprungliga ägaren köpte den. I det här fallet ärvde Ann till exempel ett hus av sin mamma. Ann är oroad över att när hon säljer sitt ärvda hus kommer hon att ha en stor vinst och en stor inkomstskatt.

Men tack och lov är det inte fallet - åtminstone inte enligt gällande federal lag.

När du ärver fastighet höjs dess ursprungliga köpeskilling, känd som dess "grund" för skatteändamål, till värdet från och med dödsdagen. Detta är känt som en "upptrappad" grund.

Exempel:Anns mamma köper ett hus 1970 för 100 000 USD. När Anns mamma går bort är huset värt 500 000 dollar. För skatteändamål är kostnaden, eller grunden, för huset nu "upptrappad" till $500 000. Om Ann säljer det till det priset har hon ingen skattepliktig vinst att redovisa. Om hon säljer det för mindre än det priset kan hon till och med ha en skattepliktig förlust att redovisa.

Denna regel är också sant när du ärver saker som aktier (förutom om de är i fordon som en 401(k) plan eller IRA) eller andra saker som har en kostnadsbas. Den ökade grunden är varför det vanligtvis är bättre att ärva något än att få det i present.

Nyligen har Vita huset föreslagit att eliminera den förstärkta grunden för personer som ärver mer än 1 miljon dollar i kapitaltillgångar, inklusive fastigheter. Men om det faktiskt händer är upp till kongressen, som ännu inte har agerat på det. Så om inte kongressen ändrar den nuvarande federala lagen är detta inget problem.

Få en gåva

När du är begåvad med en tillgång är den goda nyheten att, precis som när du ärver, finns det ingen inkomstskatt. De dåliga nyheterna är dock att du inte får öka grunden som du gör med arv.

När någon ger dig något är ditt skatteunderlag detsamma som deras. Så om Anns mamma hade skänkt henne huset i stället för att lämna det till henne, skulle Anns skatteunderlag ha varit 100 000 $, samma som hennes mammas. Om hon omedelbart säljer huset för 500 000 dollar, skulle hennes vinst på 400 000 dollar beskattas som alla Anns andra inkomster. Det betyder att hon kan betala upp till 37 % av sin vinst i skatt. På en vinst på 400 000 USD är det 148 000 USD.

Vad kunde Ann göra i det här fallet? Tja, om hon behåller sitt presenthus i mer än ett år, skulle hon kvalificera sig för långsiktig kapitalvinstbehandling, vilket innebär att vinsten skulle beskattas till en lägre skattesats. Om hon behöll huset i mer än ett år, är det mesta hon skulle betala 20 %, eller 80 000 $. Så att behålla huset i ett år skulle spara henne 68 000 dollar.

Det finns en sista sak Ann kan göra för att sänka sin skatt, och du kanske också kan göra det när du säljer ditt hus. Det kallas uteslutning av bostadsförsäljning, eller uteslutning av kapitalvinst vid försäljning av en bostad.

Så här fungerar det:Om du bor i ditt hem i minst två av de senaste fem åren behöver du inte betala skatt på de första 250 000 USD av vinsten om du är singel - eller 500 000 USD om du är gift. en gemensam avkastning – förutsatt att du inte redan har gjort anspråk på uteslutningen under de senaste två åren.

Så tänk på det här:Ann får ett hus i present och bestämmer sig för att sälja det. Hon kan vara skyldig nästan 150 000 USD om hon säljer det direkt, 68 000 USD om hon väntar ett år och potentiellt ingenting alls om hon flyttar in och väntar två år.

Och detta, mina vänner, är därför vi alltid pratar med en skatteexpert innan vi gör stora pengar!

Hoppas det besvarar din fråga, Ann.

Om mig

Jag grundade Money Talks News 1991. Jag är en CPA och jag har också fått licenser inom aktier, råvaror, optioner, fonder, livförsäkring, värdepappersövervakare och fastigheter.