Att köpa bolånepoäng och sänka räntan på ditt bolån kan vara en bra idé när du ska köpa bostad eller refinansiera ditt bolån. Men att göra det kommer att leda till högre stängningskostnader. Att räkna ut när du köper ner kursen är vettigt beror på kostnaden, din ekonomiska ställning och dina kortsiktiga planer.

Hur fungerar hypotekspoäng?

Bolånepoäng fungerar olika beroende på vilken typ av bolånepoäng du pratar om:

• Ursprungspunkter kan vara en av de avslutande kostnaderna du betalar din hypotekslångivare. Poängen är en engångsavgift, som ofta baseras på en procentsats av det totala lånebeloppet. Du kan försöka förhandla fram startpunkter och jämföra långivare, eftersom vissa kan erbjuda ett lån med färre (eller inga) startpunkter.
• Rabattpoäng är bolånepoäng som du köper för att få en lägre ränta på ditt lån. Varje poäng kostar 1% av lånebeloppet, och du betalar avgiften med dina avslutande kostnader. Köppoäng kan spara pengar totalt eftersom din månadsbetalning och räntekostnader kommer att minska.

När vi går igenom bolånepunkter nedan kommer vi specifikt att ta upp rabattpoäng. Ursprungspoäng kan vara mycket lättare att jämföra och förstå – det är inte lika enkelt att ta reda på när man ska köpa rabattpoäng.

Hur man beräknar bolånepoäng

Du kommer att vilja räkna ut break-even punkten när du försöker bestämma om du ska köpa bolånepoäng. Detta är den punkt då den förskottskostnad du betalar för att sänka din ränta matchas av de räntebesparingar som blir resultatet.

Generellt kommer varje punkt att kosta 1% av lånebeloppet och kommer att sänka bolånets ränta med 0,25%. Vi kommer att använda dessa belopp för beräkningarna nedan, men vet att vissa hypotekslångivare kan använda en annan prispunkt eller sänkningsbelopp.

Oavsett kostnad och ränteförändring är ett enkelt sätt att hitta din break-even-punkt att dividera kostnaden för bolånepoängen med ditt månadssparande.

Om du till exempel får ett bolån på 300 000 USD kostar varje rabattpoäng 3 000 USD. Om du köper en poäng på ditt 30-åriga bolån innebär att räntan ändras från 4,5 % till 4,25 %, minskar din månatliga betalning med cirka 44 USD (från cirka 1 520 USD till 1 476 USD). Din brytpunkt är 3 000 dividerat med 44, vilket är cirka 68 månader.

Att köpa fler poäng kan minska din månatliga betalning avsevärt, även om det kanske inte ändrar din break-even-punkt mycket. Om du köper tre poäng för 9 000 USD minskar din månadsbetalning med 131 USD (från cirka 1 520 USD till 1 476 USD). Emellertid ökar brytpunkten bara med en månad.

Andra faktorer kan också påverka din brytpunkt. Du kanske till exempel kan finansiera rabattpoängköpet, men att göra det kan förlänga din break-even punkt på grund av intresse. Dessutom, om du köper poäng med ett bolån med justerbar ränta, kan den lägre räntan bara gälla den initiala räntebindningsperioden.

Att köpa poäng är i huvudsak att betala ränta i förskott, vilket innebär att det kan vara en skatteavdragsgill kostnad. Om du uppfyller IRS krav kan du kanske ta hela avdraget det första året. Annars kommer avdraget att fördelas över lånets löptid. I båda fallen, om detta ändrar dina beräkningar beror på din övergripande ekonomiska och skattemässiga situation.

Scenarier där det kan vara meningsfullt att köpa bolånepoäng

Att förstå hur mycket poäng kostar, påverkan på dina månatliga betalningar och din nollpunkt är ett bra ställe att börja. Därifrån kan du överväga din specifika situation för att avgöra om det är en smart idé att köpa poäng.

Generellt sett kan det vara vettigt att köpa bolånepoäng när:

• Du planerar att bo i hemmet bortom brytpunkten.
• Du kommer sannolikt inte att tjäna på att refinansiera ditt bolån före nollpunkten.
• Köppoäng kommer inte att belasta din ekonomi.

Men om du behöver pengarna för andra utgifter – som flytt, ombyggnad eller månatliga räkningar – vill du vara säker på att köppoäng inte lämnar dig i lås. Dessutom, om du planerar att sälja bostaden snart, eller du tror att du kan refinansiera, kommer besparingarna från att köpa en lägre ränta att vara begränsade.

Faktum är att om du misstänker att du kanske inte håller kvar samma bolån länge, kan det vara mer meningsfullt att be om långivarekrediter istället för att köpa bolånepoäng. Långivare kan i princip ses som att sälja poäng istället för att köpa dem, eftersom långivaren betalar dig för att acceptera en högre ränta. Det kan vara vettigt om du har problem med att ha råd med en handpenning eller stängningskostnaderna. Eller om du misstänker att du kan flytta eller refinansiera snart.

Hur köper du hypotekspoäng

Du kan köpa bolånepoäng genom att göra en överenskommelse med din långivare innan lånet stänger. Avgiften för poängen kommer att betalas direkt till långivaren som en del av dina avslutande kostnader.

När du får låneuppskattningsdokumentet för ditt bolån ser du bolånepoängen separerade som en radkostnad längst upp till vänster på sida två. Om din låneuppskattning visar att du betalar poäng och du inte förväntade dig eller ville, fråga din långivare om andra alternativ. De kanske kan erbjuda dig ett bolån utan poäng, men förvänta dig en högre ränta i utbyte.

Ytterligare sätt att sänka räntor eller kostnader på ditt lån

Att köpa bolånepoäng är inte det enda sättet att sänka din bolåneränta eller hur mycket du betalar i ränta totalt. Här är några ytterligare alternativ som du vill undersöka:

• Butiklångivare och lånetyper. Det kan löna sig att få erbjudanden från flera bolånegivare, eftersom varje långivare kan ha sin egen metod för att bestämma vilken ränta den kommer att erbjuda dig. Dessutom kan din ränta bero på vilken typ av bolån du får och om den har en fast eller justerbar ränta. Leta runt för att se vilka du kommer att kvalificera dig för och vilka som är bäst.
• Öka din handpenning. Även om du måste komma med extra pengar för en stor handpenning, kan det leda till ett mindre lånebelopp och lägre ränta. Att lägga ner minst 20 % kan också hjälpa dig att undvika att betala för bolåneförsäkring, vilket kan sänka din månatliga betalning.
• Minska lånets löptid. Om du inte har råd med en högre förskottskostnad men skulle kunna ta på dig en större månadsbetalning, kan en kortare återbetalningstid leda till en lägre ränta.
• Hitta ett billigare hem. Att köpa ett billigare hus är ett annat sätt att minska din månadsbetalning och handpenning.

När du väl har ett bolån kan du kanske refinansiera för att få en lägre ränta. Eller, om din långivare tillåter det, kan du göra betalningar varannan månad för att minska hur mycket ränta som samlas in.

Förbättra din kredit för att spara pengar

Dina kreditpoäng kan i hög grad påverka din förmåga att få ett bolån och räntan du får på ett nytt lån eller vid refinansiering. Du kan kontrollera en av dina kreditpoäng, en FICO ^® Poäng ^☉ 8, gratis från Experian.

Men hypotekslångivare kommer sannolikt att använda olika FICO ^® Poäng för att utvärdera din ansökan. Med Experian CreditWorks℠ Premium, som tar ut en månadsavgift, kan du också se FICO ^® Betyg 2 poäng baserat på din Experian-kreditfil samt de faktorer som påverkar den. Du kan sedan börja använda denna information för att förbättra dina kreditvärden och göra din kredit redo för ett bolån.