Om ditt hypoteksbolag betalar din villaförsäkring via ett depositionskonto ansvarar det för att betala i tid. Tyvärr händer detta dock inte alltid. Så här skyddar du dig om du får besked om försenad betalning eller förfallen täckning.

Varför betalar hypoteksbolag en försäkring för dina husägare?

När du finansierar ett bostadsköp kan en del av din månatliga betalning gå till ett spärrat konto, som hypoteksbolaget kommer att använda för att betala husägares försäkringspremier för din räkning. Du lägger vanligtvis tillräckligt med kontanter på kontot vid stängning för att täcka sex månaders premier (och fastighetsskatter också), och hypoteksbolaget håller kontot fullt genom att samla in tillräckligt för att betala för ytterligare en månads täckning tillsammans med var och en av dina framtida bolånebetalningar.

Hemförsäkringen hjälper till att skydda värdet på ditt hem, som fungerar som säkerhet för ditt bostadslån. Om bostaden skadades (av brand eller översvämning, till exempel) utan adekvat egendomsförsäkring, kanske långivaren inte kan få tillbaka vad du är skyldig på lånet om den tvingades utmäta.

Genom att ta hand om dina försäkringsbetalningar tar långivaren ansvar för att göra dessa betalningar i tid. Den skyldigheten är en av många som anges i lagen om fastighetsavveckling, en lag som reglerar bostadsköp.

När bolåneföretaget lämnar premiebetalningar använder det dina pengar till det och försäkringen står i ditt namn och tillhör dig. Så om det finns några problem med sena eller uteblivna betalningar kommer försäkringsbolaget att kontakta dig direkt.

För det ändamålet bör du se till att du öppnar och läser all post du får från försäkringsbolaget (även om det vanligtvis är säljmaterial) och granskar telefonmeddelanden eller mejl du får från försäkringsbolaget. Om det finns problem med betalningar på din försäkring kommer de att meddela dig.

Observera att, beroende på företagets policy och statlig lag, tillåter försäkringsbolag vanligtvis en anståndsperiod på flera dagar efter ett förfallodatum innan de meddelar försäkringstagaren. Det kan betyda att ditt första meddelande från försäkringsbolaget är en varning om att din försäkring kommer att annulleras om inte betalningarna förs in inom en angiven tidsfrist, till exempel inom 15 till 30 dagar.

Vad händer om du får ett meddelande om att din försäkringsbetalning är försenad?

• Kontakta din bolåneservice omedelbart. Ring eller mejla hypoteksbolaget med hjälp av telefonnumret i din betalningskupongbok eller annan dokumentation. Många bolån betjänas av andra företag än de som gav ut det ursprungliga lånet, så relevant kontaktinformation kanske inte finns i bolåneavtalet du skrev på vid stängning. Återigen, i vissa delstater kan du bara ha ett par veckor på dig från meddelande till policyuppsägning, så det är viktigt att agera snabbt.
• Följ upp skriftligt. Skicka ett brev till din bolåneförmedlare, med en kopia av meddelandet du fått från ditt försäkringsbolag och en sammanfattning av eventuella samtal eller e-postutbyten du kan ha haft med deras kundtjänst. Använd certifierad post eller prioriterad post så att du har en leveransbekräftelse.
• Dokumentera allt. Håll en detaljerad lista över all kommunikation angående frågan, inklusive hur och när du först fick reda på betalningsfrågan; all kommunikation med bolåneföretaget, inklusive tider, datum och namn på personer du pratat med; och papperskopior av e-postmeddelanden eller annan korrespondens, tillsammans med leveransbevis.
• Lita på men verifiera. Om bolåneservicen säger till dig att en betalning har gjorts och din försäkring är tillbaka i god status, bekräfta det med försäkringsbolaget. Håll fast vid din dokumentation även efter att ärendet är löst. Om den sena betalningen var en isolerad händelse kanske du aldrig behöver den igen, men det kan vara till hjälp om problem återkommer.

Om hypoteksbolagets sena betalningar gör att ditt försäkringsskydd förfaller, kan hypoteksbolaget bli skyldigt att betala för eventuella skador som uppstått under den tiden som skulle ha täckts om din försäkring hade stått kvar. Din dokumentation av relevant kommunikation med bolåneföretaget kan vara viktig för att fastställa ditt ärende. Om du är i den här situationen, rådgör med en advokat som är bekant med försäkrings- och fastighetsrätt för att utforska dina alternativ.

Kan en missad försäkringsbetalning påverka din kredit?

Försäkringsbolag rapporterar inte sena betalningar till de nationella kreditbyråerna, så en bolåneförmedlares sena betalning skulle inte resultera i negativa poster på dina kreditupplysningar. En försäkringsräkning som inte är betald under en längre period (vanligtvis 90 dagar eller mer) kan dock leda till att försäkringsgivaren överlämnar räkningen till en inkassobyrå. Det skulle framstå som en negativ kreditupplysningspost, med en negativ effekt på dina kreditpoäng. Att följa stegen som beskrivs ovan skulle dock göra det scenariot mycket osannolikt.

Hur man undviker sena betalningar av bolån

En anledning till att bolåneföretag insisterar på att skapa spärrade konton är att se till att de har tillräckliga medel för att betala försäkrings- och skatteräkningar i tid även om du ibland är sen med en betalning av bolån. Att göra sena betalningar kan göra allvarlig skada på din kredit och, om du missar flera betalningar, leda till att ditt hem går förlorat.

Det finns flera praktiska steg du kan vidta för att undvika sena betalningar på ditt bolån och andra räkningar, inklusive:

• Ställa in automatiska betalningar via ditt checkkonto
• Använda digitala påminnelser som kalenderlarm och varningar för att förhindra att du glömmer när betalningar förfaller
• Etablera en månatlig rutin för att betala alla dina räkningar, på ett sätt som ger gott om tid för betalningar att rensa

Om du inte kan göra en inteckning, kontakta din bolåneservice så snart som möjligt, helst innan du missar ett förfallodatum. Om du upplever tillfällig inkomstbortfall, fråga om hur länge du inte har lånat lån – kortsiktig minskning eller betalningsinställelse (som du så småningom måste betala tillbaka i sin helhet). Om dina ekonomiska problem är mer permanenta, inkluderar möjligheter att ändra lånet – ändra villkoren för ditt lån för att sänka dina månatliga betalningar – och refinansiering av lånet genom att ta ett nytt bolån med mer överkomliga betalningar.

Att upprätthålla en egendomsförsäkring på ditt hem ligger i ditt och din hypotekslångivares intresse. Av den anledningen är det relativt osannolikt att inte hålla jämna steg med premiebetalningar i tid från ett spärrat konto. Misstag kan dock hända, så det är klokt att veta hur du skyddar dig själv och ditt hem om de skulle göra det.