Privat bolåneförsäkring (PMI) är en typ av försäkring, som betalas av låntagaren, som skyddar en hypotekslångivare mot ekonomisk förlust i händelse av utmätning. PMI betecknas som "privat" för att jämföra det med bolåneförsäkringar som tillhandahålls av byråer som sanktionerats av den amerikanska regeringen.

Om du måste betala PMI när du köper en bostad beror på några faktorer. Låt oss ta en titt på hur PMI fungerar.

Hur fungerar privat bolåneförsäkring?

Långivare som utfärdar konventionella bolån (bostadslån som inte är statligt stödda) vill vanligtvis att låntagare ska betala 20 % av kostnaden för bostaden som en kontant handpenning. I en värld av finansiella institutioner uttrycks detta på ett omvänt sätt:Långivare föredrar att ge ut lån för högst 80 % av bostadens marknadsvärde. Procentandelen av bostadens värde som representeras av lånebeloppet kallas lån-till-värde (LTV) ratio:

LTV =

Uppskattat bostadsvärde

På ett hem på 300 000 USD skulle en låntagare som lägger ner 20 % (60 000 USD) kräva ett lån på 240 000 USD, vilket ger en LTV-kvot på 80 %. Om en låntagare lägger ner 15 % på samma bostad (45 000 USD) skulle de kräva ett lån på 255 000 USD – en LTV-kvot på 85 %.

Långivare söker 80 % eller lägre LTV-kvoter som en försiktighetsåtgärd om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet. Varje bolån är säkrat av själva bostaden, men om en låntagare inte betalar och långivaren tvingas ta bostaden genom utmätning, kan det bli höga kostnader förknippade med att sälja den vidare. Långivare kan använda handpenning för att täcka dessa utgifter.

Att komma med en handpenning på 20 % är svårt för många låntagare, särskilt de som försöker ta sig in på bostadsmarknaden för första gången. Mot bakgrund av detta utarbetade långivare privat bolåneförsäkring (PMI) som ett sätt att ge ut bolån med LTV-kvoter större än 80 %. När långivare utfärdar lån med en belåningsgrad på över 80 %, kräver de att du köper en bolåneförsäkring för att täcka skillnaden mellan beloppet du betalade vid stängning och en handpenning på 20 %.

I vårt hypotetiska hem på 300 000 USD, om du gjorde en handpenning på 10 % (LTV =90 %), skulle du behöva PMI-täckning för 30 000 USD, summan av ytterligare handpenning du skulle behöva för en LTV-kvot på 80 %.

När PMI krävs säkrar långivaren en policy genom ett av de sex företag som för närvarande erbjuder bolåneförsäkring i USA. Låntagare har ingen röst i valet av PMI-leverantör, så det finns ingen möjlighet att jämföra priser.

Hur mycket kostar PMI?

Kostnaden för PMI beror på leverantören, storleken och typen av lån och eventuellt din skuld i förhållande till inkomst (DTI). Premierna ökar med mängden täckning som krävs, och PMI på bolån med justerbar ränta är dyrare än på bolån med fast ränta.

PMI kan kosta så lite som en halv poäng (0,5 % av det totala lånebeloppet) till mer än två punkter (2 % av det totala lånebeloppet) per år. PMI-betalningar kan struktureras på något av följande sätt:

• Månatlig :Det vanligaste PMI-betalningsarrangemanget delar upp din årliga PMI-premie i 12 månatliga betalningar, som läggs till din månatliga bolåneräkning.
• Förskott :Du betalar för PMI i ett engångsbelopp som en del av dina avslutande kostnader. Detta sänker dina månatliga betalningar, men om du säljer bostaden inom en relativt kort tid kan du förlora pengar på affären, eftersom engångsbeloppet inte är återbetalningsbart.
• Delade premier :Du köper en del av PMI-policyn i förväg och täcker resten i betalningar som läggs till dina månatliga bolåneutdrag. Detta är ganska ovanligt, men du kan begära det om du föredrar att sänka dina månatliga betalningar i utbyte mot högre stängningskostnader.
• Utlånarbetald PMI :Långivaren täcker PMI-premien, men flyttar kostnaden till dig i form av högre räntor. Detta är den minst önskvärda formen av PMI för låntagaren, eftersom det inte finns något sätt att avbryta den (eller bli av med kostnaden) under lånets löptid. Långivare insisterar ofta på detta arrangemang när låntagare har dålig kredit.

Vad du bör tänka på innan du väljer ett lån med PMI

Privat bolåneförsäkring kan vara ett utmärkt sätt att komma in i ett hem utan att behöva skrapa ihop hela 20 % handpenning. Om du är redo att äga ett hem, ser du inte en handpenning på 20 % som en realitet någon gång inom en snar framtid, och du är villig att betala kostnaden för PMI för att komma in i ett hem, det kan vara en bra val för dig. Men det är inte en utgift alla väljer att ta på sig.

För det första är det en extra kostnad som ökar priset för att äga en bostad. Om du redan är orolig för pågående lånebetalningar och andra husägandekostnader kan PMI öka den stressen.

Om du vill undvika PMI kan du vidta följande åtgärder:

• Sök statligt försäkrade lån utfärdade av Federal Housing Administration (FHA) eller US Department of Veteran's Affairs (VA). Var och en har betydande upplåningsrestriktioner, men om du kvalificerar dig kan du undvika PMI.
• Spara upp tills du har 20 % av köpeskillingen att sätta ner på ett lån, med tanke på att på vissa marknader kommer bostadspriserna att stiga när du sparar. Så om ytterligare ett år (eller ytterligare fem år) kommer kostnaden för bostäder som den du letar efter att vara proportionellt sett högre, och detsamma gäller summan som utgör 20 % av deras värde.
• Använd besparingar du redan har som handpenning på ett mindre lån. Om du har sparat tillräckligt, överväg att köpa en äldre eller mindre bostad i ditt område, titta runt på andra marknader där bostadskostnaderna är lägre, eller kanske undersöka bostadsrätter eller bostadsrätter. Att komma in i ett mindre hem än du vill just nu kan kräva vissa kompromisser, men det kan också skapa förutsättningar för handel till en större fastighet inom de närmaste fem till tio åren.

Så blir du av med PMI

Många låntagare är tacksamma när PMI hjälper dem att få ett bolån med en LTV-kvot på över 80 %, men de flesta är ännu mer tacksamma när de kan säga upp sin PMI-täckning. Många lån kräver automatisk PMI-borttagning efter det datum då dina månatliga betalningar beräknas för att få dig förbi en 78% LTV-kvot (med andra ord, när du har betalat 22% av hemmets "huvudvärde"). Men du kan begära PMI-borttagning tidigare om du kan visa att ditt eget kapital i bostaden är lika med eller överstiger 20 % av vad du betalade för fastigheten (dess "ursprungliga värde").

Hur lång tid det tar att nå 80 % LTV beror på flera faktorer:

• Storleken på din handpenning :Ju närmare din ursprungliga handpenning var 20 %, desto snabbare kommer du till 80 % LTV. Till exempel, med alla andra faktorer lika, för vårt hypotetiska $300 000 hem:

Om du lägger ner 10 % på ett 30-årigt lån till 4,5 % ränta skulle det ta drygt sex år att nå 20 % eget kapital. Med en handpenning på 5 % skulle det ta mer än åtta år. Om du inte har sparat 20 % handpenning för ett bostadsköp, kanske du vill ompröva hur mycket pengar du behöver för att köpa en bostad för att undvika PMI-betalningar.

• Storleken på dina månatliga betalningar :Du kan påskynda ackumuleringen av eget kapital (och din ankomst till 20% LTV) genom att "överbetala" ditt bolån varje månad. Förutom att göra det möjligt för dig att avsluta PMI-betalningar tidigare, kan denna praxis spara dig räntekostnader under lånets löptid. Förskottsbetalning av ditt bolån kommer med vissa avvägningar, så överväg detta alternativ noggrant innan du fortsätter.
• Förändringar i bedömt värde :Ditt hems bedömda värde kan förändras med marknadsförhållandena. Om du köper i ett område med stigande bostadspriser, kan marknadsuppskattning på din fastighet hjälpa dig att få dig till 20 % eget kapital ännu tidigare. Däremot kan sjunkande fastighetsvärden förlänga den tid som behövs för att nå 80 % LTV.

Innan PMI kan tas bort måste du vanligtvis betala för en ny värdering (av en värderingsman vald av långivaren). Långivare kräver detta för att täcka dem om husets värde har sjunkit under dess ursprungliga värde. Värderingar kostar vanligtvis några hundra dollar, men priserna kan stiga över 1 000 USD för mycket stora hem eller fastigheter med unika eller ovanliga egenskaper eller bekvämligheter.

Den nya värderingen avgör värdet på bostaden som används vid beräkningen av din LTV-kvot. Om du har nått 80 % kan du ta bort din PMI. Om du inte är på 80 % kan du försöka igen när som helst, men du kan behöva betala för en ny värdering.

Kan ett bra kreditvärde hjälpa mig att undvika PMI?

Om du har exceptionell kredit, kan du kvalificera dig för ett 80/20-lån, vilket undviker PMI och får dig in i ett hem för bara stängningskostnaderna. Det gör du genom att ta ett bolån för 80 % av fastighetsvärdet och ett andra lån för 20 % handpenning. Både 80%-lånet och 20%-lånet är säkrade mot bostaden, så om du inte betalar någon av dem kan det leda till utestängning.

Långivare är mycket selektiva när det gäller att ge ut 80/20-lån. Förutom en bra kredithistorik kan du behöva visa en stark historik av regelbunden anställning, uppfylla minimikraven för besparingar och andra tillgångar och visa att dina utestående skulder uppgår till mindre än 45 % av din inkomst. Dessa krav sätter 80/20-lån utom räckhåll för många låntagare, men om du kvalificerar dig är det ett alternativ värt att undersöka.

Många bostadsköpare ser privata bolåneförsäkringar, och de hundratals dollar per månad det vanligtvis kostar, är lite mer än ett nödvändigt ont. Men genom att tillåta husköpare att köpa ett hem med en handpenning på mindre än 20 %, lyfter PMI en stor vägspärr för många blivande bostadsköpare. Det är ett verktyg värt att förstå, och det kan hjälpa dig att komma in i ditt drömhem.