Ett VA-lån är en speciell typ av lågkostnadslån som är tillgänglig för vissa amerikanska servicemedlemmar, tidigare servicemedlemmar och efterlevande makar genom U.S. Department of Veterans Affairs (VA).
Om du kvalificerar dig kan ett VA-lån hjälpa dig att komma in i ett nytt hem, vanligtvis till bättre räntor än du skulle hitta med en annan typ av lån. Läs vidare för att lära dig hur VA-lån fungerar och hur du kvalificerar dig.
Banker, kreditföreningar och hypotekslångivare utfärdar VA-lån med förståelsen att VA kommer att täcka en stor del av långivarens förlust om låntagaren inte betalar tillbaka lånet.
När du tar ett VA-lån ger staten dig en rättighet (eller garanti) på upp till 25 % av värdet på en bostad du köper som din familjs primära bostad, upp till ett maximalt värde baserat på kostnaden för lokal hus.
För att fastställa det maximala värdet använder VA inköpsprisgränser - kända som överensstämmande lånegränser - som gäller för bolån med stöd av andra statliga bostadslånebyråer. Du kan slå upp dessa gränser, som är föremål för årlig revidering, på Federal Housing Finance Agencys webbplats.
Baslinjegränsen för 2019, som gäller för de flesta län i USA, är 484 350 $. VA-lånerätten för dessa län är 25%, eller $121 087,50. Den övre gränsen för 2019, som gäller för län där bostadskostnaderna är högst, är $726 525. VA-rätten i dessa län är $181 631,25.
Observera att om du har råd med ett hem som kostar mer än den högsta överensstämmande lånegränsen för ditt län, kan du fortfarande använda din VA-rätt till köpet - men du måste finansiera (eller lägga ner pengar) för att täcka extrakostnaden själv. Detta alternativ kommer fortfarande att resultera i betydande besparingar jämfört med att finansiera hela fastigheten själv.
Omvänt behöver du inte använda din fulla rätt om du hittar en fastighet du gillar till ett pris som är lägre än den överensstämmande gränsen, och du kan eventuellt använda en outnyttjad del av din rätt till ett framtida bostadsköp.
Stöd från Veterans Affairs, tillsammans med lånekrav som fastställs av VA, gör VA-lån betydligt billigare än jämförbara konventionella bolån.
Om du inte är säker på om du skulle få en bättre affär med ett VA-lån än du skulle få med ett konventionellt lån, kolla in dessa skillnader mellan de två:
Liksom med konventionella långivare till bostadslån, kan finansinstitut som utfärdar VA-lån ta ut startavgifter för att täcka kostnaderna för att behandla lånet. Beloppet för dessa avgifter varierar beroende på långivare och är vanligtvis högre för sökande med lägre kreditvärdighet.
Dessutom måste de flesta VA-låntagare betala en procentandel av inköpsvärdet, känd som finansieringsavgiften, för att kompensera kostnaderna för VA-förmåner för amerikanska skattebetalare. Detaljerna anges på VA:s webbplats, men avgiften varierar beroende på flera faktorer, inklusive:
Den här tabellen sammanfattar finansieringsavgifterna för 2019 för förstagångslåntagare i VA:
| Avgifter för finansiering av VA-bolån (förstagångsanvändning) | ||
|---|---|---|
| Typ av tjänst | Avbetalning | Finansieringsavgift |
| Vanlig militär | Inga | 2,15 % |
| 5 % eller mer | 1,50 % | |
| 10 % eller mer | 1,25 % | |
| Reserv/nationalgardet | Inga | 2,40 % |
| 5 % eller mer | 1,75 % | |
| 10 % eller mer | 1,50 % |
Följande personer är befriade från att betala VA-finansieringsavgifter:
Ursprungsavgifter för långivare och VA-finansieringsavgifter kan läggas till köpeskillingen för ditt hem och finansieras under lånets löptid. Detta ökar dina månatliga betalningar något och lägger till den totala kostnaden för lånet under dess livstid, men gör att du kan avsluta lånet utan att behöva betala några kontanter i förväg.
Det första steget för att få ett VA-bolån är att se över ditt serviceregister (eller din makes) för att se till att du uppfyller de nödvändiga behörighetskraven.
Därefter måste du skaffa ett Certificate of Eligibility (COE) som bevis för långivaren att du är en legitim kandidat för ett VA-lån. Du kan få en COE på något av tre sätt:
Att dokumentera din behörighet att få ett VA-lån ger dig inte automatiskt rätt till ett. Du måste fortfarande ansöka om och kvalificera dig för ett lån genom att uppfylla långivarens kredit- och inkomstkvalifikationer. VA sätter riktlinjer för dessa kvalifikationer, men varje långivare har ett visst utrymme för att bestämma sina utlåningskriterier.
Genom att arbeta inom VA-riktlinjerna sätter långivarna också sina egna räntor och avgifter. Många finansinstitut annonserar och marknadsför sina VA-låneerbjudanden, men om du behöver hjälp med att hitta en VA-låneutgivare kan du kontakta VA Regional Loan Center som betjänar området där du planerar att köpa ett hus.
Det är en bra idé att identifiera en långivare och bli prekvalificerad för ditt lån innan du börjar köpa ett hem. Prekvalificeringen låter dig veta hur mycket du har att spendera på ditt hem. För att bli förkvalificerad måste du vanligtvis uppfylla långivarens minimikrav på kreditvärdighet och visa bevis på tillräcklig inkomst för att göra de månatliga bolånebetalningarna.
Det är också smart att ansöka till flera långivare när du söker ett VA-lån. Om din kreditpoäng är i underkant, kanske du inte blir godkänd av alla långivare. Och även om alla dina ansökningar godkänns, finns det en chans att en långivare kommer att erbjuda en bättre ränta än en annan. Som med alla lån, leta efter den bästa räntan och villkoren du kan få.
Långivare som utfärdar VA-lån ställer sina egna krav på kreditvärdering, men vanligtvis är kriterierna för VA-lån mildare än för konventionella lån. Medan många konventionella bolåneutgivare letar efter en FICO ® Poäng ☉ på 670 eller mer kan emittenter av VA-lån acceptera ansökningar från låntagare med en FICO ® Poäng så lågt som 620.
Precis som med konventionella bolån (och andra former av konsumentkrediter) är det en bra idé att kontrollera din kreditpoäng innan du ansöker, så att du har en bra uppfattning om var du står. Högre kreditpoäng innebär i allmänhet bättre lånevillkor, inklusive räntor och avgifter, som kan spara tusentals dollar under lånets livstid.
Det är inte vanligt, men det är möjligt att få avslag på en VA-låneansökan om din kredithistorik innehåller betydande negativa händelser, såsom konkurs. Om det händer, eller om du bara vill förbättra din kreditvärdighet innan du ansöker om ett VA-lån (som också kan hjälpa dig att få en lägre ränta), följ dessa tips för att förbättra din kreditvärdighet och ansök igen när du poängen är högre. Uthållighet är en militär dygd, och med tiden bör du kunna få det lån du förtjänar.