När en husägare misslyckas med att göra hypoteksbetalningar i tid, kan hypotekslångivaren - vanligtvis en bank - avskärma fastigheten. Avskärmning är en juridisk process där husägaren förlorar äganderätten till bostaden och långivaren får egendomen eller en summa pengar från att sälja fastigheten. Långivare måste offentligt meddela när de påbörjar utmätningsförfaranden, vilket är information du kan använda om du vill köpa fastigheten. Du kan köpa en avskärmad bostad före, under eller efter en auktion.

Förbereder för köp

Du måste göra vissa förberedelser om du vill köpa en avskärmad egendom, inklusive:

1. Identifiera tillgängliga egenskaper: Du kan kontrollera en onlinetjänst för flera listor, eller MLS, för bostäder i pre-auktionsstadiet av avskärmning, bostäder som ska auktioneras ut eller bostäder till salu direkt från långivaren. En MLS har sökmöjligheter som gör att du kan ange status, plats, typ och prisintervall för fastigheter i avskärmning.

2. Arrangera finansiering: Du måste säkra kontanter för att köpa en avskärmad egendom. Auktioner är alltid endast kontanter.

3. Kontakta lämplig part: Detta kan vara långivaren, ägaren eller ägarens ombud. Gör arrangemang för att inspektera fastigheter som intresserar dig.

Köpa pre-foreclosure-fastigheter

Normalt går det flera månader mellan en utmätning och en auktion. Under pre-utmätningsperioden kan du köpa bostaden genom att lämna ett erbjudande till ägaren. Om beloppet du erbjuder är mindre än det återstående saldot på bolånet kallas transaktionen för en kortförsäljning och måste godkännas av långivaren. Kortförsäljningsfastigheter säljs vanligtvis "i befintligt skick", vilket innebär att du tar ekonomiskt ansvar för alla reparationer som fastigheten kräver. Förutom att få långivarens tillåtelse för en blankning, liknar ett köp före auktion en vanlig hemköpsprocess.

Köpa på auktion

När utmätningsförfarandet är avslutat, läggs bostaden ut på auktion, vanligtvis av en lokal tjänsteman som en länsfogde. Långivaren sätter vanligtvis en reserv belopp – det lägsta belopp som den accepterar för fastigheten. När du köper ett utmätat hus på auktion bör du:

1. Förstå budgivningsprocessen som används i ditt land. Vissa stater kräver att du tar med hela beloppet i kontanter eller kassacheck, medan andra endast kräver en liten deposition i kontanter som kanske inte kan återbetalas. Undersök din delstats utestängningslagar och observera en auktion eller två för att bli bekväm med processen.

2. Kontrollera länsregister på fastigheter som intresserar dig för att hitta potentiella fynd. Du kan ta reda på fastighetens uppskattade värde och eventuella inteckningar, panträtter eller restskatter. Du kan vara ansvarig för att betala några eller alla av panten om ditt bud vinner.

3. Verifiera auktionsdatum med fastighetsförvaltaren för den fastighet du önskar, eftersom dessa datum kan ändras av olika anledningar. Du kan behöva registrera dig på auktionen för att kunna lägga bud.

4. Ange din budgräns , särskilt i stater där du måste ta med hela beloppet kontant. Din forskning bör informera om din gräns, och detta bör skydda dig från att svepas upp i spänningen av ett budkrig som minskar eller eliminerar köpet. RealtyTrac, en MLS-noteringsbyrå, rekommenderar att du ställer in din budgräns på 80 procent av fastighetens marknadsvärde, inklusive panträtt och nödvändiga reparationsarbeten.

5. Om du är ny på budgivning, ta dina ledtrådar från erfarna budgivare, men låt dig inte skrämmas av dem. Håll dig till din budgräns.

6. Om ditt bud vinner kommer auktionsförrättaren att förse dig med verifierande dokument. Verifiera proceduren för att ta ägarskap . Vissa stater tillåter omedelbar innehav, medan andra kan kräva dagar eller veckor. Ta reda på om du är ansvarig för att sheriffen vräker de nuvarande invånarna.

När auktionen misslyckas

Om toppbudet på en bostad inte uppfyller långivarens kassakrav, blir banken ägare till bostaden, nu klassad som fastighetsägd, eller REO, egendom. Banken kan anlita ett auktionshus och lägga ut fastigheten på auktion igen, och onlinebud kan accepteras. Du kan inspektera fastigheten före auktionen för att hjälpa dig att ställa in din budgräns. Du måste registrera dig för att bjuda på en REO-auktion och tillhandahålla insättningsbeloppet - vanligtvis 5 till 10 procent - omedelbart om ditt bud vinner, även om du kanske bor i ett tillstånd som kräver full betalning på en gång. Var medveten om att fastigheten säljs "i befintligt skick" och att du kan behöva vräka icke samarbetsvilliga boende. Alternativt kan banken lägga ut REO-bostaden till försäljning som en konventionell fastighet genom en fastighetsmäklare.