Dagens berättelse kommer att vara av särskilt intresse för tre grupper av läsare:
(1) Alla som äger en bostadsrätt under ledning av en HOA, en villaägarförening.
(2) Chefer för HOAs.
(3) Företag som avtalar med HOA och orsakar skada på lägenhetsägares egendom.
Låt oss börja med denna fråga:Vem är ansvarig om en entreprenör som anlitats av föreningen skadar egendom i lägenheten?
Det var "Stephanie's" fråga.
"Vår HOA har avtal med "Get Outa Here, Bugs" för skadedjursbekämpning. Under en behandling, utan tillstånd, drog teknikern fram min drop-in GE elektriska serie för att spraya. Han tappade den och det yttre glaset på ugnsluckan krossades. Medan den är 22 år gammal ser den ut och fungerar som om den vore helt ny, men reservdelar finns inte tillgängliga.
Skadedjursbekämpningsföretaget ville ta av dörren och installera härdat glas, men GE säger att detta innebär en brandrisk. De rekommenderar att du byter ut ugnen och inte försöker reparera eftersom det inte finns något sätt att garantera säkerheten för höga temperaturer.
"Jag berättade för Get Outa Here vad GE sa och bad dem att byta ut den mot en jämförbar ny drop-in ugn, men de sa, "Gå härifrån" och vägrade, erbjöd 300 $ och hävdade att "den hade minskat."
”De bröt den; de borde byta ut den. Jag behöver ingen brandrisk och vill vara rättvis, men den enda lösningen jag kan se är att låta dem installera en ny ugn. Ledningen av min HOA sa till mig att hoppa i sjön. Vad är rättvist?”
Om du en natt inte kan sova, bara Google "HOA:s entreprenör skadade min egendom." Du kommer att hitta inlägg efter inlägg av HOA-ledningen som försöker vika ur ansvaret för att anställa inkompetenta som slutar förstöra lägenhetsägares egendom.
Jag frågade åsikten en av landets ledande experter på de juridiska skyldigheterna för HOA-ledningen, advokaten och författaren John Linford, från Bakersfield, Kalifornien.
"Enligt min åsikt är säkert skadedjursföretaget och mycket möjligt HOA ansvariga för att skada Stephanies ugn. Drop-in ugnar kräver särskild omsorg för att ta bort och installera. Såvida inte HOA hade skriftliga bevis för att ha fastställt att skadedjursbekämpningens tekniker var utbildad i att ta bort dessa ugnar, väcker detta slutsatsen om deras försumlighet när de anlitade Get Outa Here.
"Till skillnad från en bil försämras inte en fullt fungerande ugn, och hon är skyldig en ny ugn, slut på historien."
Jag körde dessa fakta av en vän till denna kolumn, advokat Evan W Walker från San Diego. Hans advokatverksamhet är inriktad på personskador och egendomsskador. Han håller med Linford och påpekar:
"Medan lagen på det här området skiljer sig något från stat till stat, såvida inte lägenhetsägaren undertecknat någon form av ansvarsfrihet, är Stephanie skyldig en ny ugn. Jag är förvånad över bristen på sunt förnuft som ofta visas i sådana här fall, särskilt när jag hävdar att ugnen hade sjunkit. Det är inte en bil, så en sådan position är helt enkelt fel”, hävdar Walker bestämt.
Det slog mig att om HOA och Get Outa Here vägrar att kompensera henne eller lämna över ärendet till sina försäkringsbolag och hon går till Small Claims Court och vinner, kan deras försäkringspriser höjas, eftersom domstolsansökningar övervakas av försäkringen industri.
Walker svarade, "Ja, de kunde se en ökning av sina premier eftersom deras transportörer skulle vara medvetna om att de utgör en ökad risk för förlust."
Och till sist frågade jag Walker:"Om Get Outa Here var dina kunder, vad skulle ditt råd vara till dem?"
"Betala för det du brutit!"
Jag startade ett konferenssamtal med min läsare och "Alex", ägare av Get Outa Here.
Medan han var vänlig och ursäktande, insisterade han på att jämföra ugnen med en 22-årig bil. "Det kommer inte att flyga," svarade jag och berättade för honom vad jag lärt mig av att ringa skadedjursbekämpningsföretag över hela Amerika. "Till en ena sa varje ägare," Om vi gick sönder den, kommer vi antingen att reparera eller skaffa en ny ugn till henne. Det är det som är rättvist.’”
Antingen en billig skate eller helt enkelt envis, Alex verkade inte uppskatta kraften i en sanningsenlig, negativ recension av sitt företag online. "Alex, din anställde startade den här mardrömmen, så varför inte vara en bra kille och fixa det?" frågade jag.
"Så, vad rekommenderar du?"
"Ni har två val:Ni två kommer fram till en kompromiss, eller hamnar i domstol, över de $1 600 som krävs för att köpa en ny ugn. Jag slutar samtalet och låter er två lösa det.”
Och det gjorde de, mindre än 1 600 USD, men en bra kompromiss är att alla går därifrån lite besvikna.
Lärdomen för konsumenter är att känna till dina rättigheter och att hävda dem, enligt Walker. "Om ett företag kommer in i ditt hem och skadar din egendom ska de betala för det. Period.”
Lärdomen för HOAs är att ta bättre hand om dina invånare och ägare. "Om du anlitar ett företag som går in i en ägares hem och skadar egendom, gå upp och betala för den skadade egendomen och ber om ursäkt för besväret", säger Walker. "Alla borde ta ansvar för sina handlingar."
