Bolåneräntorna har sjunkit till nivåer som inte setts sedan 2016, och husägare skyndar sig att refinansiera. Du kan dra nytta av det även om du inte sänker din kurs med en hel procentenhet – en tumregel som du säkert kan ignorera. Frågan är om du kommer att stanna i ditt hem tillräckligt länge för att få tillbaka de avslutande kostnaderna med besparingar på dina månatliga betalningar. För ett snabbt svar, kör siffrorna med refi break-even-kalkylatorn på Bankrate.com.
Låntagare som stängde på sina lån 2018 leder ansvaret, enligt Black Knight, en leverantör av inteckningsdata, analys och mjukvara. Säg att du fick ett bolån på 300 000 USD med en 30-årig fast ränta på 4,5 % förra hösten. Om du använder en ränta på 3,8 % – den nationella genomsnittsräntan som rapporterades av Freddie Mac i mitten av juli – skulle du sänka din månatliga betalning av kapitalbelopp och ränta med 145 USD, till 1 375 USD, och du skulle betala för dina totala stängningskostnader (uppskattade på 2 % av lånesaldo) med månadssparande på 41 månader.
Låntagare med bolån med justerbar ränta (ARM) refinansierar till fasta räntor i det högsta antalet sedan 2007, förmodligen för att låsa in en låg ränta som de aldrig behöver tänka på igen. I mitten av juli var den genomsnittliga räntan för en 5/1 ARM (räntan är fast de första fem åren och justeras årligen efter det) 3,5 %, och för en 7/1 ARM var räntan 4 %, enligt Bankrate.com.
Om du ursprungligen tog ett FHA-lån men sedan dess har förbättrat din finansiella profil eller samlat på dig 20 % eget kapital, kan du använda ett lån med stöd av Fannie Mae eller Freddie Mac och inte bara sänka din ränta utan också eliminera kostnaden för bolåneförsäkring, som gäller permanent på de flesta FHA-lån.
Om du vill bygga upp eget kapital snabbare eller betala av ditt bolån tidigare – t.ex. i väntan på pensionering – kan du refinansiera till ett annat, billigare 30-årigt bolån och använda månadsbesparingarna för att förskottsbetala ditt bolån. Eller, om du kan hantera en högre månatlig betalning, kan du ta ett nytt bolån med en kortare löptid på till exempel 15 eller 20 år. I mitten av juli var den genomsnittliga 15-årsräntan 3,2 %.
Samla din information. Du kan hitta en uppskattning av marknadsvärdet på ditt hem på Zillow.com eller Trulia.com. Eller be en fastighetsmäklare, som kan få ditt företag på vägen, att ge en marknadsvärdering av ditt hem baserat på nyligen jämförbara försäljningar.
Kontrollera sedan din kredit. Ju starkare dina kvalifikationer (ju mer eget kapital du har, desto högre kreditvärdighet och desto mindre skulder har du), desto lägre ränta kommer du att kunna få. Räntorna blir högre om du tar ut kontanter, tar ett superkonformt bolån (med ett saldo på 484 351 USD till 726 525 USD) eller refinansierar en flerbostad eller investeringsfastighet.
Långt innan du handlar, dubbelkolla dina kreditupplysningar från Equifax, Experian och TransUnion, de tre stora kreditupplysningsbyråerna (gratis årligen på annualcreditreport.com) för att säkerställa att inga fel drar ner din poäng. Du kanske kan kontrollera din kreditvärdighet gratis på din kreditkortsutgivares webbplats, och alla kan se sin kreditvärdering på Discover.com. (Se 6 sätt att öka ditt kreditvärde – snabbt.)
Handla en mängd olika långivare, inklusive upphovsmannen till ditt befintliga lån; din nuvarande låneförmedlare, bank eller kreditförening; Snabba upp lån; eller en bolånemäklare som kanske kan förmedla grossistpriser till dig (leta efter en oberoende mäklare på findamortgagebroker.com). Om du behöver ett jumbolån och är kund hos din banks förmögenhetsrådgivningsgrupp kan det ge dig det bästa erbjudandet, säger Adam Smith, en bolånemäklare i Denver. (Den genomsnittliga jumboräntan i mitten av juli var 4,1 %, enligt Bankrate.com.)
När du köper ett bolån kommer flera kreditkontroller inte att minska din kreditpoäng om de inträffar inom 30 dagar innan du beräknar din poäng. Och i de senaste versionerna av FICO-resultatet räknas de flera förfrågningar som görs inom en 45-dagarsperiod som endast en förfrågan.
Långivare kommer vanligtvis att debitera dig från 1 % till 3 % av lånebeloppet för att refinansiera. Avslutande kostnader kommer att inkludera långivarens startavgift, tredje parts kostnader (inklusive kostnaden för en värdering, titelsökning och så vidare) och inspelningskostnader.
Du kan betala stängningskostnaderna ur egen ficka. Men innan du gör det, fundera över hur du kan använda pengarna för en bättre avkastning. Om du har tillräckligt med eget kapital kan du lägga till slutkostnaderna till ditt lånesaldo och finansiera dem. Med så låga priser kan effekten på din månatliga bolånebetalning vara försumbar. Men ett högre lånesaldo och belåningsgrad kan tippa dig till en högre riskkategori med en högre ränta.
Eller så kan du betala en högre ränta i utbyte mot en långivare som kompenserar för stängningskostnaderna. Du kan använda Tri-Refi Calculator på HSH.com för att uppskatta skillnaden i utfall, men din låneansvarige bör hjälpa dig att fatta rätt beslut för att maximera nyttan av refi.
När refinansieringen är på gång, öppna inte nya kreditgränser eller öka saldot på din befintliga kredit eftersom långivare kommer att verifiera dina skuld-till-inkomstförhållanden precis innan stängning. Om kvoterna överstiger långivarens gräns måste den återkvalificera dig.
Bevisa det. Innan en långivare kan godkänna ditt lån måste den dokumentera och verifiera din anställning, inkomst, tillgångar med mera. Men långivare försöker effektivisera processen, från ansökan till stängning, med teknik. Till exempel på Quicken kan kunder importera sina kontoutdrag direkt från sin bank eller mäklarfirma.
Du behöver en värdering av ditt hems värde. Din långivare kan acceptera en automatisk värdering. Men om den inte kan komma åt tillräckligt med data eller om du tar ut pengar kommer långivaren förmodligen att skicka en värderingsman för att besöka ditt hem.
Husägare har samlat på sig nästan lika mycket eget kapital som de hade innan bostadsbristen, men de har varit försiktiga med att utvinna det. Även om Fannie Mae och Freddie Mac låter dig låna upp till 80 % av ditt hems värde, och FHA låter dig gå upp till 95 % om du har gjort dina betalningar i tid under 12 månader (85 % annars), är de flesta låntagare att vara mer konservativ och låna bara 65 % till 70 % av sitt hems värde i genomsnitt, säger Bill Banfield, vice VD på Quicken Loans.
Freddie Mac säger att husägare som utnyttjar sitt eget kapital genom utbetalningsrefinansiering använder pengarna för att betala av dyrare skulder, göra reparationer eller förbättra sina hem, lägga till sina besparingar, köpa en bil eller andra större köp eller spara eller betala för collegekostnader.
Enligt den nya skattelagen, om du inte använder pengarna för att väsentligt förbättra ditt hem, är räntan på den delen av lånet inte avdragsgill om du specificerar.
