Redaktörens anmärkning:Den här historien dök ursprungligen upp på Living on the Cheap.

För de flesta husägare är den svåraste delen av ett husrenoveringsprojekt inte själva arbetet, det är att hitta en kompetent och pålitlig entreprenör för att göra jobbet.

Att installera köksskåp, riva en vägg eller kakla badrummet är enkelt jämfört med kampen med att anlita en kvalitetsentreprenör som kommer att prestera på hög nivå från början till slut. Vi riskerar mycket pengar, så det är viktigt att undvika kostsamma misstag. Eftersom det inte är något vi gör ofta har vi få möjligheter att öva och förbättra våra färdigheter.

Även för erfarna hemrenoverare kan det kännas mycket som att anlita en entreprenör. Alla har hört historier om hemska entreprenörer som rev sönder köket och aldrig återvände eller projekt som kostade tre gånger entreprenörens ursprungliga uppskattning. Men det finns saker du kan göra för att förbättra dina odds.

Om du håller på med ett stort projekt behöver du en allmänentreprenör, som kan anlita underleverantörer för specialarbete som VVS och el. Husägare med erfarenhet av renovering arbetar ibland som sina egna huvudentreprenörer och anställer specifika hantverkare för varje jobb.

Även om detta kan spara pengar, kan det vara tidskrävande och kommer att innebära flera entreprenörssökningar istället för bara en, eftersom du måste hitta en specialist för varje mindre jobb.

Vi pratade med några experter för att få deras bästa tips om hur man hittar en pålitlig och ärlig hementreprenör.

Planera framåt

Vet vad du vill innan du får uppskattningar. "Börja med en plan och några idéer", säger Angie Hicks, grundare av Angi (tidigare AngiesList.com), som ger hänvisningar och recensioner av entreprenörer. "Börja inte med att prata med entreprenörer."

Du får en mer exakt uppskattning om du kan vara mycket specifik om vad du vill göra och vilket material du vill använda för att få det att hända. "Gör om köket" kan innebära att byta ut skåp och bänkskivor i samma positioner, eller så kan det betyda att riva ner väggar och golv till reglarna, byta ut och flytta all VVS och göra om el- och/eller gasledningarna. Det kommer att påverka dina bud avsevärt, så du måste ha detaljerna utrensade först.

Du behöver göra mycket planering och mycket arbete innan du någonsin pratar med entreprenörer. Ett större hemtillägg kommer till exempel att kräva arkitektens ritningar och specifikationer. Även för rutinmässiga badrums- eller köksrenoveringar bör du ha en allmän uppfattning om din föredragna layout och vilka material du vill använda innan du söker bud.

"Ju mer detaljerad omfattning av arbetet du har skrivit ut innan du anlitar din entreprenör, desto bättre", säger Brandon Turner, vice vd för BiggerPockets.com, en nätverks- och informationssida för fastighetsinvesterare. "All dokumentation måste vara tydlig och koncis", säger H. Dale Contant, ordförande för National Association of the Remodeling Industry och ordförande för Atlanta Design &Build. "Det bör inte finnas någon tvetydighet."

Intervjua entreprenörer och kontrollera tidigare projekt

Även i denna internetålder är personliga referenser mycket mer användbara än onlinerecensioner, även om du verkligen borde läsa dem också, samt söka hänvisningar från onlinetjänster som Angi, HomeAdvisor.com, Google och Yelp.

När du väljer entreprenör är inget viktigare än referenser. Fråga vänner, släktingar och arbetskamrater om referenser. Människor i ditt grannskap som har gjort liknande projekt är dina bästa källor.

Om du känner folk inom byggbranschen, fråga dem också. Anställda i lokala järnaffärer kanske också kan ge remisser. Gå för att se arbetet om du kan och ställ detaljerade frågor till husägaren om hur det var att arbeta med entreprenören.

Överväg att intervjua underleverantörer som ytterligare referenser och fråga om entreprenören behandlar dem väl och betalar i tid.

Huvudentreprenörer och de flesta underentreprenörer bör ha tillstånd, även om förfarandet varierar beroende på stat och kommun. Kontrollera disciplinnämnderna, Better Business Bureau och lokala domstolsprotokoll för problem. Be entreprenören om en kopia av hans licens och kopior av licenserna från de större underleverantörerna som kommer att arbeta på jobbet.

Skaffa en referenslista från tidigare kunder. Ring sedan de tidigare kunderna och ställ detaljerade frågor:Var de nöjda med arbetet? Gick projektet över budget och varför? Dök entreprenören upp i tid? Städade han arbetsplatsen när han lämnade?

"Om det är ett riktigt stort jobb ... bör du gå lite längre för att verifiera att de har gjort den typen av arbete," säger Contant. Detta inkluderar att ställa ytterligare frågor, konsultera fler referenser och göra ett personligt besök på ett tidigare jobb.

Någon som gjort ett bra jobb med att kakla din grannes badrum är inte nödvändigtvis rätt person att bygga ett tillägg till ditt hem. Du vill hitta ett företag som rutinmässigt gör den typ av projekt du vill ha gjort.

Intervjua minst tre entreprenörer. Ställ många frågor och få ett skriftligt bud från var och en. När du jämför bud, se till att var och en innehåller samma material och samma uppgifter, så att du jämför äpplen och äpplen. Få tre bud även om du har en entreprenör du gillar eftersom du kommer att lära dig något av varje intervju.

"Var inte rädd för att förhandla," säger Hicks. Även om du kanske prutar lite under intervjun, var beredd att göra det mesta av förhandlingarna efter att du fått budet och innan du undertecknar kontraktet.

Få mer än ett bud

När du får anbud från entreprenörer vill du ta reda på mycket mer än vad ditt jobb kommer att kosta. Ställ tänkbara entreprenörer detaljerade frågor om deras erfarenhet. Hur länge har han varit i branschen? Vilka andra jobb har han gjort liknande ditt? Kommer han att använda underleverantörer eller anställda för att utföra arbetet?

Ett enmansföretag är vanligtvis inte det rätta valet för en ombyggnad av hela huset. Även om ditt jobb är litet, uteslut inte ett större företag, som kan ha fler anställda och kunna utföra små jobb effektivt. Cannon Christian, VD för Renovation Realty i San Diego, råder att be om en anställningslista för att säkerställa att entreprenören verkligen har de anställda han säger att han har och inte kommer att använda tillfällig arbetskraft som hyrs utanför gatan.

När du har fått anbuden, tänk inte att det är dags att börja arbeta. Du och entreprenören kommer att behöva stifta ett detaljerat kontrakt, där det anges exakt hur ni vill att projektet ska slutföras, vilket material som kommer att användas och vad som kommer att hända om ni ändrar er mitt i processen eller om oförutsedda problem uppstår. Kontraktet bör innehålla ett schema över förloppsbetalningar och en tidtabell.

Istället för att bara tillhandahålla grunderna, bör kontraktet gå ner till den exakta modellkranen du kommer att inkludera i köket (eller tillhandahålla en specifik dollartillägg). Den ska specificera när arbetet kommer att utföras, vad som kommer att hända om det inte görs i tid, vilket arbete som kommer att utföras av entreprenörens anställda och vilket arbete som kommer att utföras av underleverantörer, vilka timmar entreprenörerna kan arbeta hemma hos dig och vem som ska göra det. städa upp i slutet av dagen.

Här är några fler tips när du arbetar med en entreprenör

Underteckna ett detaljerat kontrakt

Se till att ditt kontrakt anger exakt vad som kommer att göras, inklusive deadlines, förskottsbetalningar, exakt material som kommer att användas ner till modellnumret och vem som ska tillhandahålla vilket material.

"Om du inte har det dokumenterat är det ditt ord mot deras", säger Hicks. Om byggarkontraktet inte är tillräckligt detaljerat, skriv upp ditt eget eller tillhandahåll tillägg.

Var noggrann med ändringsbeställningar

Varje förändring i projektet, oavsett om du ändrar dig om produkter eller ber om ytterligare projekt, bör generera en skriftlig ändringsorder som inkluderar det nya arbetet, material och kostnad. De flesta jobb innehåller överraskningar.

Du kanske upptäcker reparationer som måste göras när väggarna har öppnats, eller så kanske du ändrar dig om en aspekt av projektet. Varje gång det finns en avvikelse från avtalet, se till att du och entreprenören undertecknar en ändringsorder som beskriver vilket ytterligare arbete som kommer att utföras och till vilken kostnad.

Räkna med att en entreprenör är för upptagen för att börja direkt

"De bästa människorna är de upptagna", säger Christian.

Förvänta och planera för dyra överraskningar

Om du har 50 000 USD att spendera på ditt ombyggnadsjobb, skriv inte på ett kontrakt för 50 000 USD eftersom det alltid kommer att krävas oförutsedda reparationer. Budgetera minst 10 % för att täcka dessa.

"Ingen entreprenör kan se genom en vägg," säger Hicks. "Du vill planera för det oväntade."

Verifiera licensiering och försäkring

Be entreprenören att ge dig kopior av licenser och försäkringar och ring sedan den lokala eller statliga myndigheten som utfärdar licenserna för att kontrollera att de är giltiga.

Var misstänksam mot bud som är betydligt lägre än alla andra

Kostnaden för att utföra samma arbete i samma område kommer inte att variera nämnvärt. Om ett bud är betydligt lägre, ställ detaljerade frågor om material och omfattningen av arbetet för att se till att allt ingår.

Få tillstånd

Städer och län kräver tillstånd för de flesta ombyggnadsjobb. Det är vanligt att entreprenören får tillståndet och lägger till kostnaden på din faktura. Vissa entreprenörer kan erbjuda sig att göra jobbet för mindre utan tillstånd, men det kan orsaka problem senare om ombyggnadsarbetet inte görs enligt kod, eller om staden fångar dig nästa gång du får jobbet gjort.

Du kan få böter och bli skyldig att ta bort det felaktiga arbetet för att göra om det. "I slutändan, om du misslyckas med att få lämpliga tillstånd för dina jobb, är det upp till dig", säger Hicks. Var försiktig med entreprenörer som ber dig att få tillstånden - det är entreprenörens jobb. Otillåtet arbete kan också orsaka problem när det är dags att sälja.

Ha en betalningsplan i kontraktet, med specifika milstolpar

De flesta professionella entreprenörer ber om en liten handpenning i förskott, sedan ytterligare betalningar när specifika milstolpar uppnås, med de sista 10 % som ska betalas först efter att alla frisättningar av kvarstad har mottagits, slutinspektioner har gjorts och alla punktlistor har slutförts.

Var försiktig med en entreprenör som ber om en stor handpenning i förskott, om inte jobbet kräver att entreprenören köper en betydande mängd dyrt material innan du sätter igång.

Betala inte mer än 10 % av det totala jobbet innan jobbet börjar

Du vill inte att en entreprenör ska använda dina pengar för att avsluta någon annans jobb. Christian säger att han då och då kommer att be om upp till 30 % om dyra material behövs omedelbart.

Förhandla grundregler Diskutera vilka timmar entreprenören kan arbeta i ditt hem, vilken typ av besked du får, vilket badrum arbetarna kommer att använda och vad som kommer att städas i slutet av varje arbetsdag. Fråga om andra detaljer som berör dig, till exempel rökning på arbetsplatsen eller om arbetare förväntar sig tillgång till badrum.

Välj dina mål i tid

Du kommer sannolikt att inkludera några viktiga delar av jobbet (till exempel kakelgolv eller bänkskivor i granit) i kontraktet, med de specifika ytskikten som ska väljas medan arbetet pågår. Om du inte håller dina tidsfrister för att välja material kan entreprenören inte heller uppfylla sina.

Få frisläppande av kvarstad

Den som tillhandahåller arbetskraft eller material till ditt hem kan lämna en panträtt mot din titel om räkningen inte betalas. Innan du gör slutbetalningar till entreprenören, be honom om befrielse från panträtt från alla materialleverantörer och underleverantörer som bekräftar att de har betalats. "Ett avstående från kvarstad skyddar verkligen kunden en hel del," säger Contant.

Prata med entreprenören ofta

För ett stort jobb kan du behöva prata varje dag. Om du ser ett potentiellt problem, tala omedelbart. Något som är gjort fel kommer att bli svårare att fixa senare efter att din entreprenör har packat ihop och gått vidare till sitt nästa jobb.

Verifiera försäkringsskyddet

Ta reda på vad som täcks av din villaförsäkring och vad som täcks av din entreprenörs företagsförsäkring. Få en kopia av företagets försäkring.

Förvänta dig stress

Att ha arbetare i sitt hus, leva utan kök och ha ett dammmoln över allt är utmanande även för de lugnaste husägare. Räkna med störningar och gör planer för att hantera det. "En av de saker som konsumenterna inte planerar för är stressen med att få [renoveringen] gjord", säger Hicks.