Hej! Idag har jag ett bra gästinlägg från Boris och Susan. De köpte sin första fastighet 2017 och blev Airbnb-värdar. Detta var ett hem med 4 sovrum som till slut genererade dem 120 000 USD i intäkter under de första 12 månaderna. De tar nu emot närmare 10 000 gäster per år i alla sina fastigheter och gör allt detta på distans. Nedan är deras historia, njut!
Ett förord med tanke på världens nuvarande tillstånd
Vi skrev det här inlägget i februari för att beskriva och dela vår erfarenhet av att använda fastigheter och Airbnb under de senaste 3 åren för att bygga ytterligare (halvpassiva) inkomstkällor. Som alla andra hade vi ingen aning om att världen skulle förändras så dramatiskt på mindre än en månad efter det.
Men även om det verkligen förändrades – särskilt med tanke på att rese- och besöksnäringen stannade av och orsakade några halsbränna-fyllda veckor – förblev grunderna giltiga.
Som vi kommer att diskutera mot slutet av artikeln har vi kunnat göra justeringar och svänga på ett sätt som hållit våra fastigheter upptagna, täcker kostnaderna och fortfarande genererar en vinst (om än mindre än vanligt).
Sanningen är att om vi tittar på en 3-9 månaders horisont kommer saker och ting att förbli utmanande och osäkra. Detta var dock aldrig en kortsiktig strategi för oss, eftersom vi försöker planera för de kommande 3-10 åren och fatta beslut baserat på en sådan tidslinje. Men först, låt oss börja från början.
_______________________
Så här började det hela som Airbnb-värdar.
Under många år var fastigheter inte riktigt på min radar.
Jag hyrde med glädje, njöt av flexibiliteten som det erbjöd och tänkte allmänt på fastigheter i samband med att äga ditt eget hem – främst att det begränsade dina möjligheter och egentligen inte förde med mig alltför mycket positivt, annat än besväret med underhåll och gör din egen gräsmatta varje lördag.
När jag träffade min fru Susan, å andra sidan, växte hon upp med ett helt annat tankesätt.
När hon växte upp i Kina var den vanliga visdomen att man alltid skulle sträva efter att äga sin egen plats så snart man har råd.
När hon flyttade till USA vidhöll hon samma synpunkt att ägande av fastigheter är nyckeln till att bli ekonomiskt säker.
Vi träffades i slutet av 2013 och började dejta kort därefter. Vid den tiden hyrde jag medan hon redan hade en lägenhet som hon bodde i och ämnet fastigheter och ekonomiskt oberoende började dyka upp då och då.
I slutet av 2015 bestämde vi oss för att åka till Seattle för Susans födelsedag och som en överraskning hyrde jag en liten husbåt på en sjö för helgen på Airbnb. Om vi bara visste vad detta skulle ha lett till!
Vi njöt av helgen på husbåten så mycket att när vi kom hem började vi slänga iväg tanken på att köpa en egen husbåt för att hyra ut till andra på Airbnb och ibland använda den själva.
Även om vi gick tillbaka till vår dagliga rutin, fortsatte vi att leka med den idén – även om vi inte var riktigt säkra på hur vi skulle gå vidare.
Sedan, som det ofta händer, förändrades situationen, eftersom Susan bestämde sig för att flytta från sin bostad och vi tänkte flytta ihop, så vi började fundera på alternativen. Under en sen kväll befann jag mig på Craigslist och skrev in "liveaboard boat" i sökningen.
I stort sett var det första resultatet en vacker 36-fots tvåmotorig motorbåt med en beskrivning som började med "perfekt för en liveaboard". Komplett med 2 (små) sovrum, 2 (små) badrum, ett vardagsrum, kök och 2 utomhusdäck, verkade det erbjuda allt du behöver för att vara bekväm.
Det bästa av allt var att det var halva priset av allt annat vi tittade på tidigare på $28 000. Eftersom den var cirka 30 år gammal var den redan helt avskriven, så vi tänkte att vi skulle kunna köpa den, använda den och sedan så småningom sälja den vidare och få tillbaka de flesta av våra kostnader om vi tog väl hand om den.
Jag somnade den kvällen och tänkte att den här idén, som så många andra sena kvällstankar som "verkar som en bra idé just nu", skulle försvinna på morgonen, men överraskande nog gjorde den inte det. Ännu mer överraskande, när jag föreslog idén för Susan att skaffa den båten och faktiskt leva på den, blev hon fascinerad!
Inom ungefär två månader gav vi upp lägenheterna som vi båda hade, köpte båten, hittade en småbåtshamn nära centrum som hade en lapp tillgänglig och gjorde det till vårt nya hem. Detta började den nya fasen av vårt liv tillsammans.
Relaterat innehåll:
Att bo på en båt var en livsförändrande upplevelse för oss. Det var verkligen inte alltid lätt, men det var otroligt speciellt och vackert.
Vi hade det bästa av två världar. Hamnen var nära centrum, så vi fick dra nytta av bekväm tillgång till arbete och alla bekvämligheter för att leva i staden.
Men våra levnadskostnader halverades, eftersom vi inte längre hade hyra att betala (det fanns fortfarande en ansenlig marinaavgift, verktyg och många, många underhållskostnader – men det blev ändå lägre än hyran).
Vi fortsatte att arbeta heltid medan vi bodde ombord. Under den tiden kom vi sakta till en insikt om att vi vill ha lite mer frihet och flexibilitet i våra liv. Även om vi båda trivdes med jobbet ville vi ha flexibiliteten att göra andra saker senare och inte behöva förlita oss på ett företagsjobb. Naturligtvis skulle allt detta bero på att du har tillräckligt med inkomst för att betala för det.
Vår tankeprocess började komma tillbaka till fastigheter – men den här gången kompletterades den också av en idé om att vi trodde att vi kunde generera en anständig inkomst passivt genom värd via Airbnb.
Vi har använt tjänsten flera gånger på egen hand och har till och med övervägt att hyra ut båten när vi var borta, men vi har alltid tvekat att göra det första hoppet i den (hamnen tillät inte heller det).
Medan vi fortfarande övervägde det, gav en bekant mig en ledtråd till en fastighet som precis kommit ut på marknaden och allt stämde så att vi bestämde oss för att gå vidare med den och köpa den.
När vi förvärvade fastigheten bestämde vi oss för att lära oss allt vi kunde komma över om att vara en framgångsrik Airbnb-värd. Eftersom vi är både teknik-, marknadsförings- och kalkylbladsbesatta, ville vi närma oss detta på ett mycket strukturerat, strategiskt sätt.
Vi ville ta reda på hur vi bäst kan optimera vår beläggning och priser, hur vi kan automatisera de vardagliga och repetitiva uppgifterna och hur vi kan leverera en 5-stjärnig upplevelse till varje gäst varje gång – utan att nödvändigtvis skapa ett andra heltidsjobb för oss själva.
Vi lärde oss allt från grunden, från hur man bäst inreder och möblerar rummen till hur man anställer en pålitlig hushållerska och effektiviserar dessa processer. Det var en miljon småsaker inblandade men innan vi visste ordet av var vår fastighet igång.
Till vår stora förvåning har vi genererat över 7 000 USD i månadsintäkter från det under den första hela månaden .
Det här blåste bort oss – det här var bokstavligen min månatliga lönecheck och ändå kunde vi generera detta på en sida. Jag tror att vi redan i slutet av den första månaden visste att det här skulle förändras.
Michelles sidoanteckning:Du kan klicka här för att registrera dig som Airbnb-värd.
Erfarenheterna med den första fastigheten var ganska insiktsfulla. När vi fortsatte att driva och optimera vår första fastighet, tänkte vi redan på att upprepa detta med en annan.
Vi har bestämt oss för att ta det vi lärt oss och göra det igen någon annanstans. Efter lite övervägande bestämde vi att vi skulle leta i andra städer. Detta drevs delvis av det faktum att fastighetspriserna var mycket mer överkomliga på andra håll, samt tanken att vi faktiskt ville sprida vår risk lite bättre.
Vi tänkte att om vi ska närma oss detta med ett mål om automatisering och skala, skulle det inte göra någon skillnad om det var en 2-timmars bilresa eller en 2-timmars flygresa från oss.
Inom de kommande tre åren fortsatte vi med att förvärva ytterligare 5 fastigheter i städer runt om i USA som vi nu driver som korttidsuthyrning.
Bland dem alla är vi nu på väg att ta emot 10 000 gäster per år, samtidigt som vi gör det helt på distans – bor hundratals och ibland tusentals mil bort från våra städer.
För oss blev korttidsuthyrning en av nyckelkomponenterna i vår investeringsstrategi. Och vi skulle gärna dela med oss av lite av vårt tillvägagångssätt, så det kan förhoppningsvis vara till hjälp för dig också.
Varje gång vi funderade på en ny stad började vi med att fundera på själva värdstrategin. Varje marknad är lite olika och fastigheten bör tillgodose de typer av besökare som kommer dit. Vi gillar generellt städer och stadsområden – särskilt de som har stora universitet, sjukhus eller stora företag baserade där.
Detta innebär vanligtvis att det är ett stort antal människor som kommer och går dit hela tiden – inte bara på helgerna.
Andra människor kommer att finna framgång på mer traditionella semestermarknader eller i sin egen bakgård. Sanningen är att det finns efterfrågan på korttidsboende nästan överallt, så det är lite av ditt personliga beslut vad du vill fokusera på.
När det gäller vår strategi, åtminstone innan pandemin inträffade, föredrar vi att hyra ut de fastigheter som vi har vid sovrummet. Tvärtemot förväntningarna brukar det faktiskt vara mindre arbete än att hyra ett helt hus eftersom folk tenderar att lämna mindre oreda och vara mer respektfulla för utrymmet om de delar det med andra.
Vi tycker också generellt att folk inte har något emot det faktum att de gemensamma utrymmena och badrummen är delade till rätt pris. När allt kommer omkring betalar de en bråkdel av vad de skulle betala på ett hotell.
Samtidigt finner vi också att det är premie på ett större utrymme på helgerna när grupper reser. För grupper är det mycket bekvämare att hyra ett hus med 3-4 sovrum än att hyra flera hotellrum – så de är villiga att betala en premie för det.
Som sådan hyr vi ut hela huset som en egen lista på helgerna och hyr sedan ut sovrummen – individuellt – under veckan.
Ur ett intäktsperspektiv kommer detta att bidra till att hålla beläggningen hög och säkerställa att fastigheten inte står tom under veckan. Vi ser i allmänhet en uthyrningsgrad på 90 %+ i alla våra fastigheter när vi följer detta tillvägagångssätt.
Vårt första steg var att verkligen spika fast våra processer. Om du helt enkelt startar och fortsätter att hantera allt manuellt kan det snabbt bli överväldigande att hantera det – speciellt om du kör flera egenskaper. Du skulle i princip skapa ett heltidsjobb 24/7 för dig själv.
I grund och botten finns det flera nyckelområden för att driva en korttidsuthyrningsverksamhet:
Lyckligtvis kan vi nu dra nytta av en uppsjö av tredjepartsverktyg som finns på marknaden som kan automatisera 95% av vårt arbete på ett riktigt enkelt sätt. Så här tog vi det:
Verkligheten är att krisen hade en effekt på alla typer av fastighetsinvesterare – både med lång- och korttidsuthyrning.
För investerare med långtidshyror var situationen också ganska svår. Om hyresgästerna inte kan eller vill betala hyra är de verktyg du har till ditt förfogande begränsade.
Korttidsuthyrning är lite annorlunda. För det första är det värt att framhålla att för korttidsuthyrning var effekten snabb och betydande – men inte jämnt spridd.
Eftersom fastigheter i stadsområden såg sin beläggning minska över en natt, ökade efterfrågan på mer avlägsna boenden med bil eftersom människor försökte boka dem i flera veckor eller månader åt gången för att isolera sig.
Om du ägde en sådan fastighet har du sannolikt sett en liten nedgång i efterfrågan när landet först stängdes av följt av en ökning av långtidsbokningar. Så traditionella semesterbostäder klarade sig faktiskt OK – och kommer sannolikt att fortsätta att gå bra eftersom folk sannolikt byter till mer inrikesresor under överskådlig framtid.
Men många andra, inklusive vi själva, har fastigheter i stadsområden som inte nödvändigtvis vänder sig till fritidsresenärerna. Som sådan torkade vår efterfrågan och återhämtade sig inte nödvändigtvis av sig själv direkt.
När pandemisituationen började utvecklas i mars 2020, var de flesta värdar tvungna att ta reda på hur de skulle hantera den nya verkligheten. Målet för de flesta var enkelt – på kort sikt täcka alla dina innehavskostnader (bolån, räntor, försäkringar, fastighetsskatter) och håll ut tills situationen börjar förbättras.
När situationen fortsatte tog vi ett antal omedelbara åtgärder:
Det som hände som ett resultat är att vi snabbt har börjat fylla på våra listor med personer som letade efter boende i 2 till 4 veckor eller lite längre.
Vissa gäster är läkare. Andra är studenter som har blivit utslängda från sina sovsalar. Ett antal var flygbolagsanställda som hamnade i limbo mellan städer.
Även om turist- och affärsresemarknaden torkade ut, fanns det ingen brist på människor som plötsligt har fördrivits som behövde ett boende som var möblerat, flexibelt och prisvärt.
Och så finns det en hel del människor som var lokala som försökte isolera sig av en eller annan anledning och bara behövde en säker och prisvärd plats att bo på i ett par veckor.
Även om RevPAR (Revenue Per Available Room) sjönk ganska mycket med dessa reservationer, var det fortfarande lite högre än med traditionella långtidsuthyrningar och gjorde att vi kunde fylla i våra listor snabbt.
Som ett resultat av detta låg vår beläggning i alla fastigheter på över 90 % under mars och april och är på väg att göra detsamma i maj. Mellan alla fastigheter kan vi hålla oss över brytpunkten även under det värsta av det.
Vi har försett våra hushållerskor i olika städer med ytterligare anvisningar om hur man sanerar fastigheten dagligen och markerat detta i listorna för att låta de potentiella gästerna veta vad som görs.
Vi har också meddelat våra hushållerskor att vi kommer att fortsätta att stödja dem genom detta och infört en golvlön. Medan deras lön tidigare vanligtvis var beroende av antalet omsättningar eller arbetade dagar, har vi låtit dem veta att även om vi har fler längre vistelser som minskar behovet av dagliga omsättningar, kommer de att fortsätta att få en fast lön under hela hela denna kris som är ungefär 80 % av det vanliga beloppet.
Detta var nyckeln eftersom dessa relationer är avgörande för den långsiktiga framgången och människorna i andra änden är de mest sårbara för krisen.
Så även om det kan vara frestande att skära ner på sitt arbete när bokningsintäkterna minskar, tror jag att det är klokt att ge alla stabilitet tills saker och ting börjar återgå till det normala – om du förväntar dig att fortsätta att verka i det kortsiktiga hyresutrymmet.
Vad händer härnäst?
Det är vår uppfattning att konsekvenserna av denna kris kommer att märkas under en tid framöver. Oavsett om regeringen "häver låsningarna", kommer folk att vara tveksamma till att resa tills vaccinet är allmänt tillgängligt och antagits.
Jag tror att vi under de bästa omständigheterna tittar på ett år eller så tills detta är mer under kontroll.
Under tiden kommer vi sannolikt att se ekonomisk smärta fortsätta att pressa besöksnäringen och fastighetsmarknaden.
Som sagt, för människor som investerar i fastigheter, representerar det en möjlighet som inte setts sedan finanskrisen för över ett decennium sedan:
Paradoxalt nog kan detta faktiskt sänka priset på långtidsuthyrning, eftersom mer lager kommer att komma online. Å andra sidan kan det minskade utbudet av korttidsuthyrning faktiskt öka de genomsnittliga dagspriserna för de korttidsuthyrningar som finns kvar på marknaden.
Personligen, sedan starten, har vi älskat idén att använda fastigheter som ett sätt att komma till ekonomisk trygghet. Detta har inte förändrats idag.
Det som har förändrats är hur vi garanterar alla nya köp, vilken typ av rabatt vi skulle leta efter för att kompensera för osäkerheten och förmågan hos en fastighet att kunna fungera både som en kortsiktig, medellång och lång sikt. -tidsuthyrning och förbli lönsam även om intäkterna är pressade.
Vi har inte heller bråttom – det finns ingen anledning att ha det. Även om vi kan se några möjligheter dyka upp under de närmaste veckorna, kommer vi troligen att vänta mot andra halvåret innan vi påbörjar några ytterligare förvärv.
Sedan kommer vi sannolikt att expandera bortom bara urbana marknader för att också fokusera mer på traditionella semestermarknader. Särskilt under de närmaste åren förväntar vi oss att människor kommer att förbli tveksamma till att resa utomlands för sin fritid och istället kommer att söka efter platser de kan åka till inrikes med sina familjer för semester.
Vi är fortsatt positiva till korttidsuthyrning som en långsiktig investeringsstrategi och kommer att ägna de närmaste månaderna åt forskning, analys och utformning av strategin, så att vi kan få allt i ordning när vi är redo att agera.
För att sammanfatta det, när allt har ordnat sig, för de som är förberedda, kommer det utan tvekan att finnas betydande möjligheter att utforska och agera på.
Är du intresserad av att köpa fastigheter att hyra ut? Vad sägs om att bli en Airbnb-värd?
Om Boris &Susan
Boris &Susan är erfarna Airbnb-värdar och fastighetsinvesterare som tar emot närmare 10 000 gäster per år runt om i landet och sköter sina fastigheter på distans samtidigt som de arbetar heltid.
De skriver mer om sin erfarenhet, samt hjälper andra människor att förvärva, lansera och automatisera sina korttidsuthyrningsfastigheter på www.BuildYourBnb.com. Kom förbi för att säga hej eller mejla dem på [email protected] med alla frågor du kan ha!
