Investeringar i köp för att hyra har ökat under de senaste åren med den höga efterfrågan på hyresfastigheter och förändringar i pensionsreglerna som underblåst den ökande populariteten. Många ser fastighetsinvesteringar som en väg till rikedom, med ständigt stigande huspriser och hyror som ger en stadig inkomst och värdeökning från deras investering.
Om du funderar på att köpa en fastighet att köpa till uthyrning måste du förstå kostnaderna och den sannolika avkastningen på din investering, tillsammans med riskerna. I den här artikeln syftar jag till att svara på dessa frågor och förhoppningsvis ge en tydlig uppfattning om hur mycket du kan tjäna på en investering som köper för att hyra.
Jag har bestämt mig för att använda en fallstudie för att illustrera de initiala utgifterna i termer av inlåning och bolån för en investering att köpa för att hyra, vars detaljer är följande:
Inköpspris: £160 000
Insättning: £40 000
Bolånebelopp: £120 000
Bolåneaffär: 2-årigt bolån med fast ränta med Platform till 1,71 % på räntebasis under 25 år (återgår till standard rörlig ränta på 5 % efter den inledande 2-årsperioden)
Månadsbetalning: 171 £
Den här affären hittades med vårt verktyg för jämförelse av bästa köp av bolån, som drivs av Habito*. Uppgifterna är korrekta i skrivande stund.
Intäkten du kan förvänta dig från din köp-för-uthyrningsinvestering kommer att variera beroende på vilken typ av fastighet du köper och i vilket område du köper. Den genomsnittliga hyresavkastningen i Storbritannien är cirka 3,63 %, även om den totala siffran döljer betydande regionala variationer, med avkastningar under 3 % i vissa delar av London och mer än 5 % för utvalda områden i nordöstra delen av landet.
I min fallstudie kommer jag att använda en årlig hyresavkastning på 4,0 %, vilket innebär att hyresintäkterna från min fallstudiefastighet blir 6 400 GBP per år, som kommer att bli föremål för inkomstskatt.
Inteckningsavgifter :Långivarens avgifter för Plattform är £199. Avgifter hos andra långivare kan vara upp till £2 000
Enkätavgifter: Cirka 500 £
Juridiska avgifter: Cirka 700 £
Stämpelskatt: 5 500 GBP (inklusive ytterligare fastighetstillägg på 3 % av köpeskillingen på 160 000 GBP)
Avbetalning av bolån: - 2 052 £ per år (171 £ p.m.)
Förlust av ränta på £40 000 insättning @ 1 % per år - 320 pund per år (netto efter 20 % inkomstskatt)
Uthyrningsavgifter: Cirka 12 % av hyresintäkterna - £768 per år
Hyresvärds- och hyresförsäkring: Cirka 960 GBP per år
Uppskattade reparationer: 500 pund per år
Uppskattad hyresförlust för ogiltig period: 500 pund per år
Totala månatliga kostnader (inklusive bolån): £5 100 per år
Tilläggskostnader för att köpa fastigheten: £6 899
Årlig hyresavkastning (C) beräknas genom att ta den årliga hyresintäkten minus årliga kostnader (A) och dividera den med köpeskillingen för fastigheten plus relaterade kostnader (B).
Så när det gäller vår fallstudie:
A - Nettohyresintäkter =£6 400 - £5 100 =£1 300 per år.
B - Total kostnad för att köpa fastighet =160 000 £ + 6 899 £ =166 899 £
C - Årlig hyresavkastning =0,8 %
Under de senaste 10 åren (2005 - 2020) har det genomsnittliga huspriset i Storbritannien ökat med cirka 35 %. Om jag antar att bostadsprishöjningar kommer att röra sig i linje med de senaste 10 åren när prisinflationen som drivits av pandemin har lagt sig, kommer vår fallstudiefastighet att öka i värde från 150 000 pund 2020 till 202 500 pund 2030. Detta motsvarar till en årlig kapitaltillväxt på 3,5 %
Intäkterna från alla köp-för-uthyrning-investeringar är föremål för beskattning. Hyresinkomster (minus vissa bidrag) är föremål för inkomstskatt enligt individens marginalskatt. Från och med den 6 april 2020 kommer skattelättnader för bolånekostnader att begränsas till grundskattesatsen för inkomstskatt, för närvarande 20 % och kommer att behandlas som en minskning av skatteskulden snarare än en minskning av skattepliktiga hyresintäkter. Fastigheter som köps till uthyrning är också föremål för kapitalvinstskatt (CGT). Detta debiteras med en sats på 28 % (för högre skattebetalare) eller 18 % (grundskattebetalare) på eventuell tillväxt i fastighetens värde.
Om du är en grundskattebetalare, tänk på att vinsten kommer att läggas till din inkomst, så detta kan pressa dig in i ett högre skatteband. Alla har ett skattefritt kapitalvinsttillägg på £12 300 per år 2021-22, så du behöver bara betala CGT på vinster över denna tröskel. Det är också möjligt att kompensera för vissa kostnader, såsom vad du betalade ut för stämpelskatt och överlåtelse när du köpte fastigheten och eventuella avgifter i samband med att sälja den (inklusive fastighetsmäklararvoden). Du bör också kunna kvitta eventuella kapitalförbättringar du har gjort på fastigheten mot din CGT-räkning. Du får inte dra av utgifter för underhåll av fastigheten eller ränta på bolån.
För mer information, läs vår artikel:"Hur kommer din hyresinkomst att beskattas? Allt du behöver veta".
I fallstudien ovan skulle totalavkastningen under det första året vara:
Detta motsvarar 4,2% bruttototalavkastning på investeringen före skatt. Tänk på att du inte kommer att njuta av kapitaltillväxten förrän du faktiskt säljer fastigheten.
Som du kan se från fallstudien om du upplever höga reparationskostnader eller långa ogiltighetsperioder kan din investering kosta dig pengar på månadsbasis. Det finns också förskottskostnader för att köpa fastigheten på £6,899, vilket i våra fallstudier skulle utplåna de första 12 månadernas hyresintäkter.
Slutsatsen är att om du investerar i buy-to-let finansierat via ett bolån så är den månatliga nettohyresintäkten sannolikt i bästa fall försumbar. Du skulle förlita dig på kapitaltillväxt för att uppnå avkastning på din investering. Men en investering att köpa för att hyra utan behov av ett bolån kan ge både en månadsinkomst och kapitaltillväxt över tiden.
Obs!
Om en länk har en * bredvid sig betyder det att det är en ansluten länk. Om du går via länken kan Money to the Masses få en liten avgift som hjälper till att hålla Money to the Masses gratis att använda. Men som du tydligt kan se har detta inte på något sätt påverkat denna oberoende och balanserade recension av produkten. Följande länk kan användas om du inte vill hjälpa Money to the Masses - Habito
