Även om bostadsägande är en strävan för många av oss, med huspriserna som fortsätter att stiga brant, går det längre utom räckhåll. Så det är frestande att tänka på att använda din pension som ett sätt att äga egendom, oavsett om du vill bo i den själv eller använda den som ett boägg för framtiden. Den dåliga nyheten är att det finns strikta regler för vad du får och inte får göra när det kommer till egendom och din pension, och du måste gå försiktigt för att undvika dyra misstag. Den här guiden beskriver vad du behöver veta.
Det korta svaret är inte riktigt. Även om det inte är olagligt, finns det stränga regler för att inkludera bostadsfastigheter i en självinvesterad personlig pension (SIPP). Om en investering anses vara bostadsrätt förlorar du alla de vanliga skatteförmånerna som följer med ett SIPP-skattomslag. Du skulle möta en rejäl skattesedel på minst 55 % av fastighetens värde, med eventuella investeringsvinster utöver det generera ytterligare en skattesedel.
Men det betyder inte att du inte kan ha någon fastighetsexponering i din pension. Du kan få detta genom att investera i fastighetsfonder, som vanligtvis ger dig exponering mot kommersiella fastigheter (tänk saker som kontorsbyggnader, köpcentrum eller industrilokaler) eller Real Estate Investment Trusts (REITs) om du vill äga bostadsfastigheter. Se nedan för mer om detta.
Om du verkligen vill köpa din egen bostadsfastighet har du möjlighet att lösa in en del av din pensionspott och använda den för att köpa en fastighet när du är över 55 år. Det finns dock några nackdelar med denna strategi. Om du hade en väl diversifierad spridning av investeringar i din pension, skulle du ha spridit din risk över några olika tillgångsklasser medan dina pengar fanns på marknaden och (förhoppningsvis) växte. När du tar ut pengar är du nu utanför större finansiella marknader och exponerad för bara en sak – fastighetsmarknaden – så du har förlorat dina diversifieringsfördelar. Även om det inte fanns någon garanti för att alla dina aktier och fonder skulle stiga i värde, var det troligt att åtminstone några av dem skulle göra det. Nu ligger dina ägg i en korg, så du får bara hoppas att huspriserna fortsätter att stiga. Samtidigt är dina pengar bundna i en illikvid tillgång som kommer att ta tid att sälja, och du kanske inte får det pris du vill ha för det beroende på vad marknaden gör i det ögonblicket.
Det finns också en hel del olika utgifter förknippade med att använda pensionspengar för att köpa hus. Du kan ta ut 25 % av din pott skattefritt efter 55 års ålder, men allt över det kommer med en inkomstskatteräkning på så mycket som 45 % beroende på din skatteklass. Om din leverantör inte har en uppdaterad skattekod för dig kan du också upptäcka att du debiteras akutskatt som du måste återkräva senare, så den totala fakturan kan bli lite av en chock.
Glöm inte arvsskattekonsekvenserna:om det finns pengar kvar i din avgiftsbestämda pension när du dör, skulle den inte beläggas med arvsskatt. Men om du köpte ett hus med ditt pensionssparande, skulle det huset ingå i din egendom och bli föremål för IHT efter din död.
Sedan tillkommer kostnaderna för själva fastighetsköpet. Beroende på värdet på din egendom kan du behöva betala stämpelskatt om fastigheten är värd mer än £125 000 (efter att stämpelskattesemestern upphör i slutet av september 2021), såvida du inte är en förstagångsköpare.
Det kommer också att tas ut arvoden för en advokat, en besiktningsman och en bolånerådgivare om du använder ett bolån för att finansiera en del av köpeskillingen.
Hur är det med utlandsfastigheter? Om du funderar på att använda din pensionsfond för att köpa en fastighet utomlands måste du tänka på alla punkter ovan, plus några till. Du bör överväga eventuella lokala skatter du kan betala, se till att du förstår lokala bestämmelser om fastighetsköp och eventuella valutarisker du kan möta. Tänk noga innan du köper fastigheter utanför planen, eftersom det alltid finns en chans att bygget aldrig blir färdigt, och håll koll på dig för att undvika bedrägerier. Om du köper en fritidsbostad, kommer du att använda den själv eller hyra ut den? Det kommer att finnas kostnader förknippade med att hitta gäster, och du behöver förmodligen en lokal agent som hjälper dig.
Som du kan se är SIPP bostadsfastighetsregler och skattekonsekvenserna lite av ett minfält. Om du funderar på att använda en pensionsfond för att köpa ett hus måste du verkligen ta professionella råd, helst från en finansiell rådgivare angående din pension, och en bolånerådgivare i förhållande till ditt fastighetsköp. Slösa inte bort din surt förvärvade pensionsfond genom att fatta ett förhastat beslut som kan kosta dig dyrt i längden.
Hur kan du hitta en bra oberoende finansiell rådgivare som du kan lita på? En personlig rekommendation är idealisk men om detta inte är möjligt finns det några användbara och gratis onlinetjänster du kan använda. Till exempel låter VouchedFor dig hitta en IFA nära dig genom att söka i dess databas, plus att den betygsätter de finansiella rådgivarna baserat på äkta kundrecensioner. MoneytotheMasses.com-läsare kan också få en gratis pensionsrecension genom VouchedFor. Du kan också läsa vår guide för att hitta rätt finansiell rådgivare.
Ja, och det finns skattefördelar med att använda en pension för att köpa kommersiella fastigheter. Du kan potentiellt få fördelen av värdestegring och hyresintäkter, men du slipper betala reavinstskatt när du kommer för att sälja, och du behöver inte betala skatt på någon inkomst som fastigheten genererar om du håller den inom din SIPP eftersom det är en skatteinpackning.
Det är ganska vanligt att företagare köper lokalerna de jobbar ifrån så att det slutar med att företaget betalar hyran och deras pensionskassa får del av inkomsten.
Tillåten egendom du kan äga i ditt SIPP inkluderar butiker, restauranger, kontorsbyggnader eller fabriker, garage, jordbruksmark, till och med en flygplats, pub eller djurpark.
Du kan inte ha en köp-att-uthyrningsfastighet genom din pension eftersom den klassas som bostadsfastighet, men du kan dra ut dina pengar från din pension och använda dem för att köpa en. I det här scenariot skulle du drabbas av en inkomstskatteräkning på de pengar du tog ut (se ovan). Då skulle du också få skatt på hyresintäkter, reavinstskatt om du någonsin kommer för att sälja och arvsskatt på fastigheten efter att du dör.
Med köp att hyra, såväl som de vanliga kostnaderna för att köpa en fastighet som stämpelskatt, advokatkostnader och kostnader för undersökningar, finns det andra utgifter att tänka på också. Om du ska bli hyresvärd behöver du förmodligen en försäkring, du kan behöva anlita en uthyrningsagent eller fastighetsförvaltare, det kan tillkomma kostnader för att utföra kredit- och referenskontroller av blivande hyresgäster, risken att de inte betalar deras hyra, plus löpande underhålls- och reparationskostnader.
Om du använder ett bolån för att finansiera en del av köpet, tänk på ändringarna av skattelättnader på bolåneräntor som regeringen införde för att stoppa buy-to-let-investerare från att kvitta sina bolåneräntor mot deras vinster. Regeländringarna har gjort att buy-to-let ser mycket mindre ut som en uppenbar pengarna för blivande hyresvärdar.
Om du vill ha exponering mot egendom är ett mycket billigare och enklare alternativ att bara ha fonder som investerar antingen direkt i fysisk egendom (så kallade "tegelfonder") eller indirekt genom att inneha aktier i börsnoterade fastighetsbolag som utvecklare eller husbyggare. Ett annat alternativ är att inneha fastighetsinvesteringsfonder (REITs), som kan ge dig exponering mot både bostäder och kommersiella fastigheter. REITs är likvida och lätta att handla på den öppna marknaden precis som aktier, och de delar ut det mesta av hyresintäkterna de tjänar till sina aktieägare. Ta en ordentlig titt på fondlitteraturen så att du vet vilken typ som är vilken och kan vara säker på vad du köper.
När det gäller pensionsplanering finns det för- och nackdelar med att välja fastighet eller pension.
Det finns inget enkelt svar eftersom det bästa alternativet för dig beror på dina individuella omständigheter, så få professionell rådgivning. Men i ett nötskal, här är några av nyckelpunkterna:
Det bästa alternativet om du har råd är att ha en blandning av både fastighet och pension. Ett annat alternativ som kan vara en bra kompromiss är Lifetime ISA. Det ger en generös statlig bonus på 25 % utöver dina årliga bidrag (du kan spara upp till £4 000 per år). Du kan använda den för att spara till ett fastighetsköp eller för pensionering, men du kan inte röra pengarna om det inte är för något av dessa ändamål (och du är 60 år eller äldre för pensionsalternativet) utan att ådra sig en straffavgift och förlora din bonus.
När du väljer pensionsgivare vill du hålla kostnaderna låga så att du kan behålla så mycket av din avkastning som möjligt. För att hitta rätt produkt för dig, kolla in vår SIPP-jämförelsesida.
