Den 2 augusti 2005 vaknade min vän Frank och hans partner klockan 02:45 av att hunden skällde och en granne knackade på sin dörr. Lägenhetskomplexet brann. De tog tag i sin hund och vad de kunde bära och sprang från byggnaden.

"Vi förlorade allt", säger han. Senare skulle de få reda på att det var mordbrand. En tidigare anställd i lägenhetskomplexet stal hyrescheckar och satte eld på kontoret. Frank skulle flytta in i en ny lägenhet om tio dagar, och det nya komplexet gick med på att låta dem flytta in tidigt. "Vi flyttade in med en plastpåse med matvaror, betald med en matkupong på 50 USD från Röda Korset", säger han. De övriga 70 fördrivna hyresgästerna stannade i Röda Korsets härbärgen.

För att göra saken värre hade Frank ingen hyresförsäkring. "Vi trodde aldrig att vi skulle behöva det", säger han. "Du ser inte varför du ska betala den här extraräkningen förrän du är i en situation där du behöver den." De fick börja om från början.

Varför hyresgäster hoppar över försäkringen

Det finns hur många anledningar som helst till att hyresgäster inte tror att försäkring är en nödvändig kostnad. Jag hade själv ingen policy förrän Franks situation motiverade mig att skaffa en. Vanliga anledningar till att hyresgäster avstår från en försäkring inkluderar följande:

• "Vad är oddsen att något kommer att hända?" Oddsen är inte till din fördel. Bureau of Justice Statistics rapporterar att hyresgäster är 50 procent mer benägna att bli inbrott i inbrott än husägare.
• "Min hyresvärd har försäkring." Det betyder att din hyresvärd (eller lägenhetsförening) har sina värdesaker - byggnaden - skyddade. Dina tillhörigheter täcks inte.
• "Jag har inte råd med hyresförsäkring." Många människor är villiga att spendera ett par hundra dollar på kläder, men kommer inte att spendera pengarna för att skydda sig mot risken att förlora allt de äger. Det är möjligt att hitta en försäkring för 10-12 USD per månad, även om din premie beror på plats, självrisk, försäkringsbolag och täckningsbehov.

Det finns sätt att sänka kostnaden för täckningen, inklusive att höja din självrisk (men se till att du har råd) och att ha skyddsanordningar som rökdetektorer, släckare och säkerhetslarm. Vissa försäkringsbolag erbjuder rabatter till pensionärer. Leta också efter en rabatt med flera rader, vilket är en rabatt för att köpa mer än en typ av försäkring från samma företag (t.ex. , hyresförsäkring och bilförsäkring).

Jag misstänker dock att den främsta anledningen till att de flesta inte har en policy är att de inte förstår hur hyresförsäkringen fungerar eller varför de behöver den.

Renters Insurance 101

Hyresgäster behöver en HO-4-policy. Bostadsrättsägare behöver en HO-6-policy. Båda kommer att täcka förlust av personlig egendom från "namngivna faror", vilket är försäkringsmässigt för det du är försäkrad mot. Din policy kommer sannolikt att innehålla följande namngivna faror:

• Eld och blixtar
• Vindstorm och hagel
• Rök
• Vandalism och illvilligt ofog
• Stöld
• Oavsiktligt utsläpp av vatten

Andra namngivna faror som täcks låter som scener från Die Hard (explosion, upplopp, skador orsakade av flygplan och fallande föremål), men jag antar att man aldrig vet när tyska radikala aktivister kan terrorisera er julfest.

Hyresförsäkringen inkluderar även ansvarsskydd, som täcker sjukvårdskostnader för en person som skadats på din fastighet och rättsligt försvar, om det behövs. Dessutom, om din lägenhet eller lägenhet blir obeboelig på grund av en namngiven fara, kommer din täckning att betala för någonstans att bo under tiden.

Vad omfattas inte :Om du bor i ett område som är utsatt för översvämningar, jordbävningar eller orkaner, kan du behöva köpa en ryttare eller separat policy. Dessutom, om du har värdesaker som skulle överskrida din policygräns, som dyra smycken eller antikviteter, behöver du en ryttare för att få tillbaka hela förlusten.

Köpa en policy

Shopping för hyresförsäkringar liknar shopping för andra typer av försäkringar. Här är de grundläggande stegen:

Inventera. Detta verkar vara det steg som de flesta av oss fruktar, men det är där vi bör börja. (Bekännelse: Jag har inte gjort det än. Det har legat på min att-göra-lista i nästan ett år nu, men jag kommer att göra det till en högsta prioritet.) Om du förlorade allt skulle det vara hemskt att behöva återkalla alla föremål du ägde och dess värde. Bättre att dokumentera det. Här är handlingsplanen:

1. Fotografera eller filma varje rum.
2. Ange värdet och serie- och modellnummer för artiklar.
3. Bifoga kvitton, om du har dem.
4. Spara listan och fotona eller videon på en DVD och gör minst tre kopior. Förvara ett exemplar på en brandsäker plats, en på en annan plats (kan vara en förälders hus eller ett värdeskåp) och skicka ett till din försäkringsgivare.

Det finns också program som leder dig genom processen. Insurance Information Institute tillhandahåller gratis inventeringsprogram som hjälper dig att slutföra en inventering rum för rum.

Förbered. Skriv ner en uppsättning frågor du vill ställa till dina potentiella försäkringsleverantörer. Några förslag inkluderar:

• Har du broschyrer eller annan information som du kan skicka till mig med posten? (Behåll de från försäkringsbolag som verkar passa bra och använd dem för att jämföra varje leverantörs policyer.)
• Vad kan få mina priser att öka?
• Vilka rabatter erbjuder du?
• Täcker ansvarsförsäkringen rättsskydd och sjukvårdskostnader?
• Betalar du faktisk kontantvärde (ACV) eller ersättningskostnad? (ACV-skyddet betalar vad din egendom var värd när den förstördes eller stals, minus självrisken. Ersättningskostnadsskyddet betalar vad det kommer att kosta att ersätta föremålen, minus självrisken. Det kostar mer i premier, men betalar mer om du lämnar in en skadeanmälan.)
• Erbjuder du separata policyer för rumskamrater? (Alternativt kan du prata med din rumskamrat om att dela upp kostnaden för en försäkring.)

Shoppa runt. För att hitta rätt leverantör och policy, överväg följande:

• Kontakta försäkringsbolaget som tillhandahåller din bilförsäkring. Fråga om flerradsrabatter.
• Ring din lokala bank. Vissa banker erbjuder försäkringar.
• Sök efter "hyresförsäkring" online. De flesta leverantörer har webbplatser som ger dig en kostnadsfri offert.
• Fråga vänner och grannar vilket företag de använder och om de är nöjda med sin upplevelse.

Uppdatera din policy

Hyresförsäkring är som många andra försäkringar – inte kul att tänka på. Men det är inte ett Ron Popeil rotisserie - ställ inte in det och glöm det. Håll kontakten med din agent för att se till att du får det bästa erbjudandet och dra nytta av nya alternativ eller rabatter. Se också till att kontakta henne om din livssituation förändras, som i följande situationer:

• Du har flyttat. Varje bostad kräver en unik policy.
• Du har en rumskamrat:människa eller furball. Du måste bestämma dig för en separat eller delad policy för den förstnämnda. Se till att det senare finns med i din ansvarsförsäkring.
• Du har köpt en dyr kulsak eller en ny dyr leksak. Du måste ha det listat i din försäkring, eller så kan du behöva en separat förare för att täcka det.

Det är enklare än du kanske tror att hitta en prisvärd hyrespolicy med bra täckning, och det är väl använda tid och pengar. Som min vän Frank säger:"Det är den billigaste räkningen du kommer att ha. För väldigt lite pengar kunde vi ha ersatt allt vi förlorat."

Om du är hyresgäst, har du hyresförsäkring? Om inte, finns det en anledning till att du inte har det?

Foto av DVS.

April Dykman

Som frilansskribent, redaktör och bloggare specialiserade April Dykman sig på personlig ekonomi, fastigheter och entreprenörskap. Hennes arbete har visats på MSNBC, Fox Business, Forbes, MoneyBuilder, Yahoo! Finans, Lifehacker och The Consumerist. Nu skriver hon direkt svar, men på fritiden är April en wannabe-kock, en inbiten italofil och en tillfrisknande yogi.

Visa alla inlägg av April Dykman