Om du är en fastighetsinvesterare är 1031-börsen – som har fått sitt namn från avsnitt 1031 i U.S. Internal Revenue Code – din bästa vän!
Varför? För i cirka 100 år har 1031-börsen gett fastighetsinvesterare chansen att återinvestera vinsten från försäljningen av en fastighet utan att behöva betala reavinstskatt. Så länge du byter ut en investeringsfastighet med en annan och följer alla regler som Uncle Sam har satt (vi kommer till dem alla på en minut), kan du fortsätta skjuta upp den skatteräkningen.
Men exakt hur fungerar detta sekelgamla skattekryphål? Låt oss dyka direkt in i det!
I grund och botten låter ett 1031-utbyte dig undvika att betala kapitalvinstskatt när du säljer en investeringsfastighetsfastighet om du återinvesterar dina vinster i en annan liknande fastighet inom en viss tidsperiod.
Så låt oss säga att du köpte en fastighet för fem år sedan. Under den tiden steg fastighetens värde långt, långt upp och du sålde den i år för en vinst på $300 000 (efter eventuella provisioner eller avslutande kostnader som betalats). Inte alltför illa!
Om din långsiktiga kapitalvinstskattesats är 20 % betyder det att du är skyldig $60 000 på försäljningen av den fastigheten. Buo! Tack vare 1031-utbytet kan du återinvestera vinsten i en annan investeringsfastighet (som kostar samma eller mer än fastigheten du just sålt) och undvika att betala dessa skatter helt och hållet.
Bara en sidoanteckning:1031 utbyten gör inte gälla primärbostäder. Du kan dock byta en tidigare primär bostad eller fritidshus under mycket specifika förhållanden.
Låt oss till exempel säga att du har ett sjöhus som du bestämt dig för att förvandla till en hyresfastighet. Du har haft en hyresgäst som bor där det senaste året, men nu vill du sälja den och köpa en annan hyresfastighet. Skulle det kvalificera sig för ett 1031-utbyte? Så länge du kan visa IRS att du har använt fastigheten i affärssyfte, borde du inte ha några problem!
Lyssna! Det finns vissa regler som du måste följa till punkt och pricka och deadlines för att uppfylla i tid för att ett byte av fastigheter ska kvalificera som ett 1031-byte. Om du inte är försiktig kan det leda till en otäck överraskning på skattedagen. . . och lita på oss, du vill inte att det ska hända!
När du kokar ner allt, här är de fem grundläggande stegen för att slutföra ett 1031-utbyte.
Eftersom alla pengar du får från att sälja en fastighet är skattepliktiga, tekniskt kan inte få de pengarna när du säljer din fastighet. Om du slutar ta kontroll över kontanterna när som helst innan bytet är slutfört, kan det diskvalificera hela transaktionen och du blir skyldig skatt på alla av dina kapitalvinster.
Det är därför du behöver en kvalificerad mellanhand för att hjälpa till med utbytet (du får inte göra det själv). Den här personen kommer att fungera som en mellanhand för 1031-börsen och de kommer att hålla kvar intäkterna från försäljningen av din fastighet medan du letar efter en ny.
Om du har en kvalificerad mellanhand på plats, sedan kan du sälja din investeringsfastighet. Men rättvis varning:Du har bara ett litet fönster på dig att identifiera och så småningom stänga en ersättningsfastighet. När du säljer din investeringsfastighet börjar klockan ticka. . . så rör på dig!
Därefter måste du komma med en liten lista över möjliga fastigheter du planerar att köpa för att ersätta den du just sålt. Vänta dock inte för länge. Du har bara 45 dagar på dig från den dag du säljer din fastighet på dig att identifiera potentiella ersättningsfastigheter. 1 Och det finns inga förlängningar av denna deadline!
När du har identifierat de potentiella fastigheterna måste identifieringen göras skriftligen och undertecknas av dig. Sedan måste du leverera identifieringen till någon som är involverad i bytet – det kan vara säljaren av ersättningsfastigheten eller din kvalificerade mellanhand. 2
Här är den roliga delen! När du har hittat en fastighet du gillar kommer du att använda medlen från försäljningen av din andra investeringsfastighet för att köpa din nya fastighet. Touchdown, älskling! Men kom ihåg:Du har bara 180 dagar (det är ungefär sex månader) från den dag du säljer din fastighet på dig att stänga din ersättningsfastighet. 3
När du är klar med att fira din nya fastighet är det dags att fylla i lite pappersarbete (vi vet ... så roligt!). Du måste fylla i formulär 8824, som används för att rapportera liknande utbyten av affärs- eller investeringsfastigheter.
Eftersom 1031 utbyten kan bli riktigt komplicerade väldigt snabbt, kan arbetet med en kvalificerad skatterådgivare som kan hjälpa dig att få alla detaljerna rätt ta mycket av stressen ur processen.
När du gör ett 1031-byte måste bytet ske mellan vad IRS kallar "liknande" egenskaper . I grund och botten betyder det bara att båda fastigheterna – den som säljs och den som köps – måste användas för affärs- eller investeringsändamål.
Vilken typ av egendom (eller egenskaper) uppfyller IRS-kraven för ett 1031-utbyte? Här är några viktiga riktlinjer att följa när du väljer en ersättningsfastighet:
Du kan till exempel byta ut råmark mot ett hyreshus, eller en kontorsbyggnad mot ett lägenhetskomplex. Så länge de används i affärs- eller investeringssyfte har du grönt ljus.
Kanske flyttar du till Florida och vill sälja en fastighet du äger i New York så att du kan köpa en i Sunshine State. Det är inte ett problem – i själva verket kan du byta liknande fastigheter från var som helst i USA!
Vill du sälja en fastighet och använda vinsten till att köpa tre olika fastigheter? Så länge de alla används för affärs- eller investeringsändamål är det inga problem där.
Om du vill skjuta upp alla av dina reavinstskatter måste ersättningsfastigheten du köper ha ett köpeskilling som är lika med eller större än den fastighet du sålt. Om ersättningsfastigheten är mindre värd än den du sålde måste du betala skatt på mellanskillnaden.
Behöver du hjälp med att hitta ersättningsfastigheter? En förstklassig fastighetsmäklare i ditt område kan hjälpa dig att hitta dessa fastigheter och stänga av dem inom de tidsfrister du måste uppfylla.
Som vi pratade om tidigare, om du vill skjuta upp kapitalvinstskatten du är skyldig, får du inte ta emot intäkterna från försäljningen direkt. Det är där en kvalificerad mellanhand kommer in.
Denna kvalificerade mellanhand kommer att sälja fastigheten för din räkning och ta emot intäkterna från försäljningen åt dig. De kommer att hålla dessa medel på ett spärrat konto hos deras finansinstitut tills du är redo att köpa ersättningsfastigheten.
När köpet är klart överför de överlåtelsen till dig. . . och det är allt! Om det finns några intäkter över från utbytet kommer den kvalificerade mellanhanden att återbetala dessa pengar till dig.
Så vem kan vara en kvalificerad mellanhand? Här är några exempel på proffs som förmodligen har förmågan att fungera som en kvalificerad mellanhand under ett 1031-utbyte:
Tyvärr kan du inte vara din egen mellanhand och du kan inte välja någon som är släkt med dig (förlåt, farbror Bob) eller som har agerat som din agent under de senaste två åren.
Vet du inte var du ska leta efter en kvalificerad mellanhand? Du kan börja med att prata med en fastighets- eller skattegodkänd lokal leverantör om möjligheten att agera som en kvalificerad mellanhand för din räkning.
Det finns också gott om företag och organisationer där ute som kan koppla dig till en kvalificerad mellanhand och andra 1031-växlingstjänster. Federation of Exchange Accommodators (FEA) har ett kvalificerat mellanhandscertifieringsprogram med en katalog över sina medlemmar som du kan kontakta. 4
Just nu finns det ingen gräns för mängden kapitalvinster från försäljning av investeringsfastigheter som kan skyddas från skatter med hjälp av 1031-utbyten. Det har varit så i 100 år. . . men det finns en chans att det kan ändras snart.
Även om president Biden inte vill eliminera 1031 börser helt, vill han sätta några gränser för hur de används.
Här är vad du behöver veta:Biden-administrationens budget som släpptes i maj har ett förslag om att begränsa mängden kapitalvinster från försäljningar av investeringsfastigheter som kan skjutas upp varje år. Enligt förslaget skulle individer få skjuta upp kapitalvinster till ett värde av 500 000 USD per år medan gifta par kan skjuta upp 1 miljon USD per år. 5
Administrationen hävdar att dessa utbyten mestadels gynnar de rika och att dessa gränser kommer att öka skatteintäkterna för att finansiera program utformade för att hjälpa medelklassen. Men motståndare hävdar att 1031 börser gynnar fastighetsmarknaden och den nationella ekonomin genom att uppmuntra investeringar i samhällen och samtidigt hjälpa fastighetsägare från ett brett spektrum av inkomster att bygga upp välstånd. 6
Innan du får panik och börjar sälja ut alla dina fastigheter snabbare än en auktionsförrättare som hade en för många energidrycker i morse, kom ihåg att ingenting är hugget i sten. Det här är fortfarande bara ett förslag. Budgeten måste fortfarande passera en delad kongress och det kommer att bli mycket fram och tillbaka när politikerna i Washington debatterar detta förslag.
Det finns massor av regler och riktlinjer du måste följa för att ett byte av fastigheter ska kvalificera som ett 1031-byte. Och ett felsteg kan reda ut hela processen och lämna dig med en enorm skattesedel. Det är därför du bör alltid om du funderar på att göra ett 1031-utbyte arbeta med proffs som du kan lita på som leder dig genom processen.
De goda nyheterna är vårt Endorsed Local Providers (ELP)-program kan koppla dig till kvalificerade skatteproffs och de bästa fastighetsmäklarna i ditt område. Med deras hjälp kan du vara lugn och veta att ditt utbyte är i händerna på proffs som du kan lita på!
Vad är en livränta och hur fungerar den?
Vad är Swing Trading och hur fungerar det?
Vad är en SIPP och hur fungerar den?
Vad är en bakdörr Roth IRA? Och hur fungerar det?
Vad är Swing Trading? Och hur fungerar det?
Vad är en aktie-ETF? Och hur fungerar det?
Vad är aktiemarknaden? Och hur fungerar det?
Vad är en preferensaktie? Och hur fungerar det?