Side Hustle Nation är dedikerad till att förbättra din personliga lönsamhet. För att göra detta samarbetar vi ofta med företag som delar det uppdraget. Om du registrerar dig eller gör ett köp via en av våra partners länkar kan vi få ersättning – utan extra kostnad för dig. Läs mer .
Tänk om du kunde skapa $1 000 till $2 000 per månad i kassaflöde från en enda fastighet och bara behöver tre bostäder för att ersätta din W-2-inkomst?
Sam Wegert upptäckte denna väg för 14 år sedan när han började hacka en enskild fastighet.
Idag äger han över 200 rum över hela hans samlivsportfölj, allt passivt hanterat medan han bor utomlands.
Sambo är när man köper ett större hus och hyr ut enskilda rum istället för hela fastigheten.
Det är skillnaden mellan att tjäna 250 USD i månaden från en traditionell enfamiljsuthyrning och 1 000 till 2 000 USD från samma stora fastighet inrättad för samboende.
Från podden Scale Your Co-Living Real Estate och ScaleYourRealEstate.com delar Sam Wegert med sig av hur han förvandlade ett enkelt hushack till ett sexsiffrigt företag som adresserar prisvärda bostäder från grunden.
(Gå med i hans gratis 5-dagars Co-Living Challenge för att lära dig hur du utvecklar det tänkesätt som tar dig till framgång som CoLiving-investerare!)
Lyssna på avsnitt 721 av Side Hustle Show för att lära dig:
Hur riktiga människor bygger välstånd och kassaflöde med en mängd olika fastighetsstrategier – även om du inte har massor av pengar att investera.
Ange din e-postadress för att komma åt hela spellistan nu:
Du kommer också att få mina bästa sidohustle-tips och veckovisa nyhetsbrev. Välj bort när som helst.
Sam minns de traditionella råden från fastighetsinvesterare som BiggerPockets:om du får 100 USD i månaden i kassaflöde per enhet anses det vara bra.
Han var inte imponerad. För att skapa meningsfull inkomst i den takten skulle du behöva hundratals eller till och med tusentals enheter. Han hörde nyligen Brandon Turner i en podcast nämna att hans kassaflöde från en miljard dollar i fastigheter och över 10 000 enheter var "ett par tusen dollar i månaden."
Samliv förändrar ekvationen totalt. Sam kommer inte ens att överväga ett gemensamt hem om det inte ger minst 1 000 USD en månad i kassaflöde. Genomsnittet är närmare 2 000 USD per fastighet.
Om du förvaltar fastigheten själv kan du behålla den typiska 15 % förvaltningsavgiften, vilket ökar din månadsinkomst ännu högre.
Sam har utvecklat en enkel formel för att utvärdera potentiella sambofastigheter baserat på kvadratmeter.
Ett 1 500 kvadratmeter hus kommer att ge fyra sovrum när du är klar med att konvertera utrymmen. Du kanske tror att det bara har två sovrum nu, men genom att lägga till väggar och garderober i matsalar, vardagsrum och källare hittar du fyra.
Sedan kan du lägga till ett annat rum för varje 250 kvadratfot som huset växer bortom basen:
Sam växte upp som ett av åtta syskon i ett 1 900 kvadratmeter hus med 10 personer totalt. Så när folk säger att han packar in för många människor, skrattar han bara. Fyra personer till ett rum med föräldrar som sov i källaren var hans normala uppväxt.
Sam började sin samlivsresa på samma sätt som han rekommenderar andra att börja:med ett lån för primärbostad som bara kräver 3 % nedsättning n.
Hans första hem kostade 150 000 $, så hans handpenning var cirka 5 000 $. Han bodde själv i hemmet och hyrde ut de andra rummen, en klassisk hushackningsstrategi.
Här är nyckeln:du kan få ett nytt primärt bostadslån varje år i USA. Efter ett år och en dag gick Sam tillbaka till sin bolånemäklare och sa att han ville ha en annan primärbostad. Mäklaren frågade vart han flyttade. Sam sa att han skulle flytta nerför gatan för att förvandla sitt första hem till ett helt sambohus.
Hans andra lån krävde 5 % ned, och det var helt lagligt. En av Sams studenter kom på en ännu bättre variant:köp ett hem med ett primärt bostadslån, bo i det med din familj i ett år utan rumskamrater, flytta sedan ut efter ett år för att göra om det till ett sambohus.
Upprepa tre gånger, och du har potentiellt ersatt din inkomst med bara tre flyttningar under tre år istället för att vänta 30 år på att gå i pension.
Att konvertera ett hem för sambo kostar vanligtvis 20 000 $ till 30 000 $ för att lägga till väggar, garderober och eventuellt badrum. Sams första konvertering kostade bara 4 500 $, men det var år sedan.
De flesta människor har inte den typen av kontanter kvar efter att ha gjort en handpenning. Det är där strategin för fakturaauktorisering kommer in.
Så här fungerar det:låt oss säga att någon säljer sitt hus till dig för 100 000 USD och du förhandlar $20 000 i rabatt så att de går med på 80 000 $.
Istället för att de ger dig de 20 000 $ i rabatt, säger du:”Jag köper den för hela 100 000 $, men skriv en check på 20 000 $ vid stängning till mig.” Säljaren får fortfarande sina 80 000 $, men nu har du 20 000 $ i kontanter för att finansiera din rehab.
I grund och botten rullar du in byggkostnaden i ditt bolån istället för att betala det i förskott. Du betalar vilken ränta du än har, amorterad över 30 år, vilket gör det mycket mer hanterbart än att komma med tiotusentals i kontanter.
Sam delade fem kritiska kriterier att titta efter när han köpte en bostadsfastighet:
Din konkurrens är studiolägenheter. På bra co-living-marknader kostar studior $1 500 till $1 700 plus verktyg. Någon som tjänar $15 till $25 i timmen skulle spendera 80% av sin inkomst på det. De är prissatta.
Prissätta dina rum till 70 % till 80 % av studiopriserna. Bra marknader inkluderar:
Undvik platser som är för prisvärda (studior under 500 USD) eftersom det inte finns någon efterfrågan på delat boende när människor har råd med sin egen plats.
Många städer begränsar orelaterade människor som bor tillsammans, ibland till så få som två personer.
Sams lösning:bilda en klubbstruktur istället för hyresavtal. Klubben hyr huset och medlemmarna använder det. Det är så de största samlivsföretagen fungerar.
Colorados guvernör gjorde det nyligen olagligt för lokala jurisdiktioner att reglera obesläktade människor i hemmen, vilket gör Colorado potentiellt till den mest sambovänliga staten utan lösningar. Undvik Nashville och Sarasota, som är aktivt fientliga mot samliv.
Sam möblerar bara de gemensamma utrymmena, inte de enskilda rummen. Han vill att folk ska flytta alla sina egna saker till sitt eget utrymme så att det känns som hemma, inte som ett hotell eller Airbnb.
Du måste sätta upp ett fullt utrustat kök och iscensätta det gemensamma området riktigt bra för foton. Sedan listar du det överallt där rum kan hyras. Det finns nu många plattformar specifikt för detta:
Sök efter inkomst på 2,5x hyra (ibland 2x för låginkomsttagare), ingen våldsam historia, inga vräkningar på fem till sju år och träffa alla personligen. Hyresgäster skriver under 12 månaders villkor.
För närvarande har 40 % av Sams medlemmar stannat i över tre år.
Nyckelregler:
Sam började sköta allt själv eftersom det inte fanns några fastighetsförvaltningsbolag som skulle hantera samboende. Han byggde sitt eget företag av nödvändighet.
Nu har hans företag ett fullt team med en betydande lönesumma, och det förvaltar alla hans fastigheter plus fastigheter åt hans elever. Den typiska avgiften är 15 % till 20 % för ett fastighetsförvaltningsbolag att hantera medlemsfrågor, underhåll, tillsättande av vakanser, hyreskontrakt och avtal om ett sambo med sex eller fler personer.
Sam varnar för företag som noterar 10 % eller mindre. Antingen vet de inte vad de gör eller så kommer de att inse att det är mer arbete än väntat och slutar efter tre månader.
Under de första åtta åren var Sam mycket engagerad i verksamheten. Bara under de senaste tre till fyra åren har han kunnat vara helt hands-off och bo i Colombia med allt omhändertaget.
Goda nyheter för nya investerare:det finns nu flera företag som kommer att hantera bostäder som bor tillsammans. Du behöver inte bygga ditt eget förvaltningsbolag som Sam gjorde. Branschen har mognat avsevärt.
600 000 människor kommer att vara hemlösa i Amerika i natt. Vi saknar 7,3 miljoner bostäder till rimliga priser.
När du blir en co-living investerare, uppfinner du billigare prispunkter som inte fanns. Sam levde i sambo själv när han tjänade 100 000 dollar per år eftersom han inte ville spendera 30 % till 50 % av sin inkomst på bostäder.
Det finns också en social förmån. Surgeon General säger att social isolering motsvarar att röka 15 cigaretter om dagen i hälsoeffekter. Co-living tar människor tillbaka in i samhället samtidigt som de tillhandahåller prisvärda bostäder för de underbetjänade.
Sam fortsätter att köpa fler bostäder som bor tillsammans och fördubblar sin utbildning genom sin kostnadsfria fem dagar långa utbildning på ScaleYourRealEstate.com.
Utbildningen är verkligen gratis utan krav på köp. Sam tränar live i cirka 10 timmar och i slutet har deltagarna allt de behöver för att hoppa in i sitt första sambohem.
Hans mål är att sprida ordet att co-living är ett sätt att skapa inkomster samtidigt som man förändrar världen och gör något bra för Amerika.
"Välj och sedan skygglappar. Välj och sluta lyssna på allt annat brus."
Hur riktiga människor bygger välstånd och kassaflöde med en mängd olika fastighetsstrategier – även om du inte har massor av pengar att investera.
Ange din e-postadress för att komma åt hela spellistan nu:
Du kommer också att få mina bästa sidohustle-tips och veckovisa nyhetsbrev. Välj bort när som helst.
Den prisbelönta Side Hustle Show är den första podcasten för sidehustle
med över 1 300 5-stjärniga betyg!
Lyssna i din favoritpoddapp eller direkt i din webbläsare.
Hur man stänger bankkonton efter ett dödsfall
4 faktorer för att investera för livsförändrande avkastning
Möt KK – en finansiell bloggare som investerade 200 000 USD i krypto och förvandlade det till 1,26 miljoner USD
Amerikanernas främsta mål – och största rädslor – för de kommande fyra åren
Den största risken för pensionärer just nu
Borde du bry dig om att läsa MF Scheme Information Documents?
Varför finns det en trådlös Boingo-avgift på mitt kreditkort?
Hur du bygger ditt varumärke för småföretag med Facebook-grupper