Att äga ett hem är en del av den amerikanska drömmen. Oavsett om du är sugen på en timmerstuga mitt i ingenstans, en förorts Cape Cod med ett vitt staket eller en lägenhet i centrala stan i himlen, det är bara något speciellt med att handla med ett hyreskontrakt mot en gärning. Men den övergången kan vara svår – och dyr. Det är tufft att spara tillräckligt med kontanter för en handpenning och sedan hålla jämna steg med bolånebetalningarna – för att inte tala om underhållskostnaderna, som nu är helt på dig!
Lyckligtvis har Uncle Sam några skattetrick i rockärmen för att hjälpa dig att köpa ett hem, spara på hemrelaterade kostnader och sälja ditt hem skattefritt. Vissa av dem är komplicerade, begränsade eller kommer med ringar du måste hoppa igenom, men de kan vara väl värda besväret om du kvalificerar dig. Och om din budget redan är tunn behöver du all hjälp du kan få. Så, utan vidare, här är 13 skattelättnader som kan hjälpa dig att köpa ett hus och blomstra som husägare .
Innan du kan bli husägare måste du skrapa ihop tillräckligt med deg för en handpenning. Om du har ett IRA- eller ett 401(k)-konto kanske du kan utnyttja dessa pengar för att hjälpa dig köpa ett hem. Sparare med en traditionell IRA kan ta ut upp till 10 000 $ från kontot för att köpa, bygga eller bygga om ett första hem utan att betala 10 % straffavgift för förtida uttag - även om du är yngre än 59½ år. Om du är gift kan både du och din make vardera ta ut $10 000 från separata IRA utan att betala straffavgiften. (För att kvalificera som ett första hem kan du och din make inte ha ägt ett hem under de senaste två åren.) Men även om du slipper straffen måste du fortfarande betala skatt på det belopp du tar ut.
Med en Roth IRA kan du ta ut bidrag när som helst och av vilken anledning som helst utan att drabbas av skatt eller straffavgift. Skatteverket har redan tagit sitt snitt. Du kan också ta ut upp till 10 000 USD i intäkter före 59½ års ålder för att hjälpa till att köpa en första bostad utan att drabbas av straffavgiften på 10 % för tidiga uttag. (Din make kan göra detsamma.) Om du har haft kontot i fem år kommer inkomsterna också att vara skattefria.
Om du vill dra ut pengar från ett 401(k)-konto för att lägga till en handpenning, måste du låna från planen. Du kan vanligtvis ta ett skatte- och strafffritt lån från din 401(k)-plan för upp till hälften av ditt saldo, men inte mer än 50 000 USD. Pengar som lånas från en 401(k) måste vanligtvis betalas tillbaka (med ränta) inom fem år, men återbetalningstiden för lån som används för att köpa en huvudbostad kan förlängas. Var dock varnad för att du måste betala tillbaka lånet innan din nästa skattedeklaration ska betalas om du slutar eller förlorar ditt jobb. Annars måste du betala skatt på det obetalda saldot och en straffavgift på 10 % för tidigt uttag om du ännu inte är 55.
(Observera att, enligt CARES Act, kunde personer som påverkades förra året av coronaviruset låna mer från sin 401(k)-plan – upp till det lägsta av $100 000 eller 100 % av kontosaldot – fram till den 23 september 2020. De var också får ytterligare ett år för att återbetala befintliga 401(k)-lån som förfaller mellan 27 mars och 31 december 2020.)
Du får oftast betala "poäng" till långivaren när du tar ett bolån. I de flesta fall är poängen du betalar på ett lån för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra din primära bostad helt avdragsgilla det år du betalar dem. Det finns vissa krav som måste uppfyllas - som att lånet måste säkras av ditt huvudbostad - men du behöver i allmänhet inte vänta med att dra av poäng som betalats för ett standardbolån.
Å andra sidan, om du köper en andra bostad kan du inte dra av lånepoängen det år du betalar dem. Men du kan fortfarande dra av dem gradvis under lånets löptid. Det betyder att du kan dra av 1/30 av poängen varje år om det är ett 30-årigt bolån. Det är 33 USD per år för varje 1 000 USD i poäng du betalade – kanske inte mycket, men släng det inte.
När du refinansierar måste du vanligtvis också dra av eventuella poäng som du betalar kraftigt under det nya lånets löptid. Men om du använder en del av intäkterna från det refinansierade bostadslånet för att avsevärt förbättra ditt primära hem, kan du dra av den del av poängen som är relaterade till förbättringen det år du betalade dem om vissa krav är uppfyllda (du kan dra av resten av poängen under lånets löptid). Dessutom, det år du betalar av refinansieringslånet (t.ex. för att du säljer huset eller refinansierar igen), får du dra av alla ännu ej dragna poäng. Det finns ett undantag från den här söta regeln:Om du refinansierar en andra gång med samma långivare, lägger du till poängen som betalats på det senaste lånet till resterna från den tidigare refinansieringen och drar sedan av det beloppet gradvis under det nya lånets löptid. En smärta? Ja, men du kommer åtminstone att få kompensation för besväret.
Det finns en sista hake, och den gäller oavsett om du drar av poäng det år du betalade dem eller under lånets löptid. Du måste specificera för att göra anspråk på avdraget. (De flesta tar standardavdraget istället för att specificera.) För 2020 års returer måste specificerarna rapportera avdragsgilla poäng på rad 8a eller 8c i schema A (formulär 1040).
Husägare som betalar privat bolåneförsäkring på lån som uppstått efter 2006 kan dra av sina premier om de specificerar. (PMI debiteras vanligtvis om du lägger ner mindre än 20 % när du köper en bostad.) Avdraget fasas ut om din justerade bruttoinkomst överstiger 100 000 USD och försvinner om din AGI överstiger 109 000 USD (50 000 USD respektive 54 500 USD, om du är gift men lämna in en separat deklaration).
Titta på ruta 5 på blankett 1098 du får från din långivare för hur mycket premier du betalat under året. Rapportera det avdragsgilla beloppet på rad 8d i ditt schema A för 2020 (formulär 1040).
Detta avdrag är för närvarande satt att upphöra efter beskattningsåret 2021. Avdraget har dock löpt ut och har sedan återupplivats flera gånger tidigare, så det kan förlängas igen efter detta år.
För de flesta kommer den största skattelättnaden från att äga en bostad från att dra av bolåneräntan. Om du specificerar kan du dra av ränta på upp till 750 000 USD i skuld (375 000 USD om du är gift separat) som används för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra ditt primära hem eller ett enda andra hem. (För bolån före 2018 är ränta på skuld på upp till 1 miljon USD avdragsgill.) Förbättringar är "rejäla" om de tillför ett värde till bostaden, förlänger bostadens livslängd eller anpassar bostaden för nya användningsområden. I grund och botten är tillägg och större renoveringar "avsevärda", men grundläggande reparationer och underhåll är det inte.
Din långivare kommer att skicka ett formulär 1098 till dig i januari som visar räntan på bolånet du betalade under föregående år. Det är det belopp du drar av på rad 8a i 2020 års schema A (formulär 1040). Om du precis har köpt ett hem, se till att 1098:an inkluderar eventuell ränta du betalat från det datum du stängde till slutet av den månaden. Detta belopp anges på ditt avräkningsblad för bostadsköpet. Du kan dra av det även om långivaren inte inkluderar det på blankett 1098. (Bolåneränta som inte rapporteras på blankett 1098 rapporteras på rad 8b i schema A.)
Utöver bolåneränteavdraget finns det även en kredit för bolåneränteskatt tillgängligt för husägare med lägre inkomster som utfärdats ett kvalificerat hypotekskreditcertifikat (MCC) från en statlig eller lokal myndighet för att subventionera köp av en primär bostad. Kreditbeloppet sträcker sig från 10 % till 50 % av bolåneräntan som betalas under året. (Den exakta procentandelen anges i MCC som utfärdats till dig.) Krediten är begränsad till 2 000 USD om krediträntan är högre än 20 %. Men om din tillåtna kredit minskas på grund av gränsen, kan du överföra den oanvända delen av krediten till de kommande tre åren eller tills den används, beroende på vad som inträffar först.
För att göra anspråk på krediten, fyll i formulär 8396 och bifoga det till ditt 1040. Du måste också rapportera kreditbeloppet på rad 6 i 2020 schema 3 (formulär 1040). Glöm inte att markera ruta c och skriv "8396" på rad 6 också.
Det finns ett antal begränsningar och särskilda regler för denna kredit. Till exempel är ingen dubbeldoppning tillåten. Om du gör anspråk på bolåneräntekrediten måste du minska ditt bolåneränteavdrag på schema A med kreditbeloppet. Om du refinansierar ditt ursprungliga lån måste du skaffa ett nytt MCC för att kunna göra anspråk på krediten på det nya lånet – och kreditbeloppet på det nya lånet kan ändras. Dessutom, om du säljer bostaden inom nio år, kan du behöva betala tillbaka hela eller delar av förmånen du fick från MCC-programmet.
Om du är egenföretagare och arbetar hemma kan du kanske dra av kostnader för affärsanvändning av ditt hem. Hemmakontorsavdraget är tillgängligt för husägare och hyresgäster, och det spelar ingen roll vilken typ av bostad du har — enfamilj, radhus, lägenhet, lägenhet, husbil eller till och med en båt. Du kan också kräva avdraget om du arbetar i ett uthus på din fastighet, till exempel ett fristående garage, ateljé, ladugård eller växthus.
Nyckeln till hemmakontorsavdraget är att använda en del av ditt hem regelbundet och exklusivt för dina pengar att tjäna pengar. Klarar det testet och en del av dina elräkningar, försäkringskostnader, allmänna reparationer och andra hemkostnader kan dras av mot din företagsinkomst. Du kan också skriva av en del av din hyra eller, om du äger ditt hem, värdeminskning (en icke-kontant utgift som kan spara riktiga pengar på din skattesedel).
Det finns två sätt att beräkna avdraget. Under metoden "faktiska utgifter" multiplicerar du i huvudsak kostnaderna för att driva ditt hem med procentandelen av ditt hem som ägnas åt affärsbruk. Problemet med den här metoden är att det kan vara en mardröm att få ihop alla poster du behöver för att beräkna och styrka avdraget. Om du använder den "förenklade" metoden drar du $5 för varje kvadratmeter utrymme i ditt hem som används för ett kvalificerat affärssyfte. Om du till exempel har ett 300 kvadratmeter stort hemmakontor (den högsta tillåtna storleken för denna metod) är ditt avdrag 1 500 USD.
Anställda som arbetar på distans kan inte dra av kostnaderna för att underhålla ett hemmakontor (det inkluderar anställda som arbetar hemifrån under pandemin). Före 2018 kunde anställda kräva hemkontorskostnader som ett diverse specificerat avdrag om kostnaderna översteg 2 % av deras justerade bruttoinkomst. Detta avdrag togs dock bort genom 2017 års skattereformlag.
För att uppmuntra användningen av förnybara energikällor kommer Uncle Sam att belöna dig med en skattelättnad om du installerar viss energieffektiv utrustning i ditt hem . Du sparar 26 % på kvalificerade nya system som använder sol-, vind-, geotermisk, biomassa- eller bränslecellskraft för att producera el, värma vatten eller reglera temperaturen i ditt hem. Krediten för bränslecellsutrustning är begränsad till $500 för varje en halv kilowatt kapacitet. (Observera att denna kredit sjunker till 23 % 2023 och är för närvarande planerad att löpa ut 2024.)
Husägare som går grönt kan också raka upp till 500 $ av sin skattesedel med en annan kredit genom att installera energieffektiv isolering, dörrar, tak, värme- och luftkonditioneringssystem, vedspisar, varmvattenberedare eller liknande. Krediten är värd upp till 200 USD för nya energieffektiva fönster. Det allmänna taket på 500 $ och det maximala värdet på 200 $ för fönster är livstidskreditgränser (t.ex. krediter som tagits under tidigare år räknas mot gränsen). Det finns också andra individuella kreditgränser för avancerade huvudluftcirkulationsfläktar ($50), vissa ugnar och pannor ($150) och energieffektiva fastigheter ($300).
Om du är kvalificerad för någon av dessa skattelättnader använder du formulär 5695 för att beräkna beloppet och gör anspråk på krediten/krediterna på rad 5 i 2020 schema 3 (formulär 1040).
Du kan vara berättigad till avdrag för sjukvårdskostnader om du installerar specialutrustning i eller gör ändringar i ditt hem av medicinska skäl. Vanliga exempel på medicinskt nödvändiga uppgraderingar av ett hem inkluderar att lägga till ramper, bredda dörröppningar, installera ledstänger, sänka skåp, flytta eluttag, installera hissar eller hissar, byta dörrhandtag och korrigera marken för att ge tillgång till hemmet. Kostnader för drift och underhåll av dessa uppgraderingar är också avdragsgilla som sjukvårdskostnader om själva uppgraderingen är medicinskt nödvändig. Förbättringar som helt enkelt gör ditt hem mer äldrevänligt (som "åldrande på plats"-uppgraderingar) är dock inte avdragsgilla om de inte är medicinskt nödvändiga.
Det finns dock vissa begränsningar. Du måste specificera i schema A (formulär 1040) för att begära avdraget, och du kan bara dra av sjukvårdskostnader som överstiger 7,5 % av din justerade bruttoinkomst. Avdraget minskas också med eventuell värdestegring på din fastighet. Så, till exempel, om du spenderar 50 000 USD för att installera en hiss och det ökar ditt hems värde med 40 000 USD, kan du bara dra av 10 000 USD (50 000 - 40 000 USD). Och återigen, uppgraderingen måste vara av medicinska skäl.
Vad händer om du hyr ut en del av ditt hem, till exempel ett rum eller källaren? Du är skyldig skatt på dina hyresintäkter, men du kan dra av kostnader för hyresutrymmet. Eventuellt avdragsgilla kostnader inkluderar försäkrings-, reparations- och allmänt underhållskostnader, fastighetsskatter, verktyg, förnödenheter och mer. Du kan också göra avdrag för värdeminskning på den del av ditt hus som används för uthyrning, och på eventuella möbler eller utrustning i det hyrda utrymmet. Du behöver inte specificera för att dra av hyreskostnaderna i schema A heller. Istället gör du anspråk på dem på schema E (formulär 1040) och drar av dem från dina hyresintäkter.
Det knepiga är att räkna ut hur mycket du kan dra av om en utgift täcker hela huset, till exempel en elräkning eller fastighetsskatt. I det här fallet måste du dela upp kostnaden och allokera en del av den till hyresutrymmet . Du kan använda vilken rimlig metod som helst för att dela upp kostnaderna. Till exempel, om du hyr ett 200 kvadratmeter stort rum i ett 2 000 kvadratmeter stort hus kan du helt enkelt fördela (och dra av) 10 % av eventuell helhuskostnad som en hyreskostnad. Du behöver inte dela upp utgifter som bara är kopplade till det hyrda området. Om du till exempel målar ett rum som du hyr är hela din kostnad en avdragsgill hyreskostnad.
Reglerna är lite annorlunda om du hyr ut ett fritidshus eller investeringsfastighet. Du kommer fortfarande att vara skyldig skatt på hyresintäkterna, och du kommer fortfarande att kunna dra av hyreskostnader, men det finns andra metoder för att beräkna dessa två belopp.
Du drabbas av alla typer av skatter - inte bara inkomstskatter. Som husägare är en av de extra skatterna du måste vänja dig vid att betala din lokala fastighetsskatt. Den goda nyheten är att du kanske kan dra av den statliga och lokala fastighetsskatten du betalar på din federala inkomstdeklaration.
Det finns dock några rynkor som kan förstöra detta avdrag. Först måste du specificera för att dra av fastighetsskatt . Om du specificerar för skatteåret 2020 kan du dra av dem på rad 5b i schema A (formulär 1040).
Det finns också en gräns på 10 000 USD (5 000 USD om du är gift men lämnar in en separat deklaration) på det kombinerade beloppet av statliga och lokala inkomster, försäljnings- och fastighetsskatter du kan dra av. Allt över 10 000 USD är inte avdragsgillt. Det drabbar husägare särskilt hårt i delstater där inkomst-, försäljnings- och/eller fastighetsskatter ligger i hög nivå.
I tuffa ekonomiska tider hamnar fler husägare på efterkälken på sina bolånebetalningar. I vissa fall kan långivaren så småningom minska eller eliminera din bolåneskuld genom en "short sale" eller utmätning. Normalt, när en skuld torkas ren, behandlas det eftergivna beloppet som en inkomst till gäldenären. Men, när det gäller bolåneskulder som efterskänks som en del av en utmätning eller blankning, är upp till 2 miljoner USD av betald skuld på en huvudbostad skattefri (1 miljon USD om gifta lämnas in separat).
Undantaget gäller endast ett bolån du tagit för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra ditt huvudbostad. Det måste också säkras av ditt huvudhem. Skuld säkrad av ditt huvudbostad som du använde för att refinansiera ett bolån som du tog för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra ditt huvudbostad räknas också, men bara upp till beloppet av den gamla bolånebeloppet strax före refinansieringen.
Ingen skattelättnad är tillgänglig om skuldavskrivningen beror på tjänster du utfört för långivaren, eller av någon annan anledning som inte är direkt relaterad till en nedgång i ditt hems värde eller din ekonomiska situation. Dessutom minskar det exkluderade beloppet ditt kostnadsunderlag i bostaden.
IRS har en speciell gåva till dig när du säljer ditt hem:Du behöver förmodligen inte betala skatt på hela eller delar av vinsten från försäljningen. Din bostad anses vara en kapitaltillgång. Normalt måste du betala reavinstskatt när du säljer en kapitaltillgång med vinst. Men om du är gift och lämnar in en gemensam deklaration behöver du inte betala skatt på upp till 500 000 USD (250 000 USD för ensamstående personer) av vinsten från försäljningen av ditt hem om du (1) ägt bostaden i minst två av de senaste fem åren, (2) bott i hemmet i minst två av de senaste fem åren och (3) inte har använt denna uteslutning för att skydda dig från en bostadsförsäljning under de senaste två åren. Så, till exempel, om du köpte ditt hem för fem år sedan för 600 000 USD och sålde det för 700 000 USD, kommer du inte att betala någon skatt på vinsten på 100 000 USD om alla uteslutningskrav är uppfyllda. (Tyvärr, om du sålde ditt hem för en förlust kan du inte dra av förlusten.) Eventuell vinst över uteslutningsbeloppet på 500 000 USD eller 250 000 USD rapporteras som kapitalvinst i schema D.
Om du inte uppfyller alla krav kanske du fortfarande kan utesluta en del av vinsten från din bostadsförsäljning om du var tvungen att sälja din bostad på grund av en förändring av din arbetsplats, ett hälsoproblem, en skilsmässa eller någon annan oförutsedd situation. Storleken på din uteslutning beror på hur nära du kommer att uppfylla kraven för ägande, boende och tidigare användning av uteslutning. Till exempel, om du är singel, du ägde ditt hem i två av de senaste fem åren, du använde inte undantaget för en annan bostadsförsäljning under de senaste två åren, men du har bara bott i ditt hem under ett av de senaste åren fem år eftersom din arbetsgivare överförde dig till en annan stad kan du utesluta vinst på 125 000 USD – hälften av det normala undantaget, eftersom du bara uppfyllde hälften av kravet på boende.
Varning: När du säljer ditt hem kan du behöva betala tillbaka eventuella värdeminskningar som du begärt för en affärsanvändning av ditt hem, krediter för förstagångsköpare om du köpte ditt hem 2008, eller eventuella federala bolånesubventioner du fått.
Om reavinstundantaget inte helt utplånar din skattesedel när du säljer din bostad, kan du ändå sänka skatten du är skyldig genom att justera grunden för din bostad. Din skattepliktiga vinst är lika med försäljningspriset för din bostad, minus bostadens underlag. Så, ju högre underlag desto lägre skatt.
Det du ursprungligen betalat för bostaden ingår i underlaget — det är bra! Men du kan också ta på dig olika kostnader i samband med köp och förbättring av ditt hem. Du kan till exempel ta med vissa avvecklingsavgifter och stängningskostnader du betalade när du köpte bostaden. Om du lät bygga huset på mark du ägde, inkluderar underlaget kostnaden för marken, arkitekt- och entreprenörsavgifter, bygglovskostnader, anslutningsavgifter och relaterade juridiska avgifter. Kostnaden för tillägg och större hemförbättringar kan läggas till underlaget också (men inte grundläggande reparations- och underhållskostnader).
Om incitament för förstagångsköpare
12 skatteavdrag och krediter som hjälper dig att betala för college
Försäkring för långtidsvård i hemmet
Louisianas omsättningsskattsemester för orkan- och pandemiåterhämtning är på gång
10 bästa och sämsta tillstånd för förstagångsbostadsköpare
Bostadspriserna går högre — vad det betyder för säljare och köpare
9 skattelättnader du fortfarande kan kräva för 2018
10 viktiga skattedatum och deadlines för 2018