Det finns många faktorer att tänka på när du letar efter ett bolån för ditt bostadsköp — och en av de viktigaste är hur du hanterar ditt låns ränta. Dina alternativ faller i två segment, bolån med fast ränta och bolån med justerbar ränta, som skiljer sig åt beroende på om räntan är satt för lånets löptid eller ändras över tiden.

Varje låntyp har för- och nackdelar, och ditt beslut om vilket som fungerar bäst för dig beror på flera faktorer. Innan vi dyker in i detaljerna, så här definieras varje låntyp:

• Ett bolån med fast ränta har en fastställd ränta för hela lånets löptid (vanligtvis 15 eller 30 år). Det är en typ av avbetalningslån, liknande ett studielån eller privatlån, med fasta månatliga betalningar.
• En justerbar ränta (ARM) har en ränta som kan ändras under lånetiden. Det börjar med en tillfällig introduktionsränta som vanligtvis är lägre än de som finns på bolån med fast ränta. Men när den här introduktionsperioden är slut, skiftar räntan till en "flytande" ränta som kan förändras med marknadsförhållandena.

Hur fungerar hypotekslån med justerbar ränta?

Nyanserna av hur och när ARM-räntor anpassas varierar från lån till lån, men när de ändras, ger de nästan alltid en ökning av månatliga betalningar. Det är viktigt att du läser ditt låneavtal noggrant innan du undertecknar för att se till att du förstår alla detaljer. Dessa är variabler att ha i åtanke när man jämför bolån med justerbar ränta:

• Längden på introduktionsperioden :Femåriga introduktionsperioder på 30-åriga lån är vanliga, men en-, tre- och sjuåriga introduktionsperioder är alla möjliga.
• Indexet till vilken den rörliga räntan är bunden :Index som vanligtvis används för att sätta ARM-räntor inkluderar avkastningen på ettåriga statspapper med konstant löptid (CMT), Cost of Funds Index (COFI) och London Interbank Offered Rate (LIBOR), som kommer att elimineras 2021 men används fortfarande i stor utsträckning för att ställa in ARM-hastigheter.
• marginalen läggs till i indexet för att avgöra vilken kurs du betalar :Marginalen är en fast procentsats som anges i låneavtalet. Marginalintervallen varierar för olika index (2% till 3% med LIBOR är till exempel ganska vanligt). Ju lägre marginal, desto bättre är lånevillkoren för dig eftersom även en liten procentenhetsskillnad kan drastiskt förändra kostnaden under livslängden för ett 30-årigt bolån.
• Taxjusteringsfrekvens :När introduktionsperioden är slut, återställs kursen på en ARM med jämna mellanrum. En gång om året är vanligt, men två- och treårsperioder kan också användas, och vissa ARM:er återställs var sjätte månad. På återställningsdatumet beräknas en ny kurs genom att lägga till marginalen till indexvärdet den dagen; den nya kursen gäller fram till nästa återställningsdatum.
• Pristak :För att förhindra extrema ökningar av ARM-räntor, begränsar ARM vanligtvis det belopp som deras räntor kan öka. Ett periodiskt tak begränsar det belopp räntan kan öka från en justeringsperiod till nästa, medan ett livstidstak begränsar det totala beloppet som kursen någonsin kan öka över introduktionskursen. Vissa ARM-låneavtal anger också betalningstak – gränser för det belopp som din månatliga betalning kan öka varje omställningsperiod.

När du jämför bolåneerbjudanden ser du ofta stenografi som sammanfattar ränta, introduktionsperiod och räntejusteringsfrekvens:En 3,8% 5/1 ARM, till exempel, har en introduktionsperiod på fem år, varefter den återställs varje år, medan en 3,75% 3/2 ARM har en treårig introduktionsperiod, varefter kursen återställs vartannat år. För mer information om ins och outs av ARM, erbjuder Federal Reserve en mycket grundlig handbok.

För- och nackdelarna med bolån med justerbar ränta

Innan du tar ett bolån med justerbar ränta, se till att du förstår både fördelarna och nackdelarna.

Låga inledande räntor

En stor överklagande av ett bolån med justerbar ränta är dess låga inledande ränta. ARM-introräntan är vanligtvis lägre än räntorna för konkurrerande fasträntelån. De låga räntorna kan erbjuda mer lätthanterliga månatliga betalningar som kan tilltala yngre låntagare tidigt i karriären som förväntar sig att deras inkomster följer med eller överstiger räntehöjningarna som kommer när ARM:s introduktionsperiod är slut.

Låga ARM-introduktionsräntor är också attraktiva för låntagare som inte planerar att behålla sina fastigheter i mer än några år. Att sälja ett hem innan en ARMs introduktionskurs löper ut är en vanlig taktik, och många ARM-låneavtal avskräcker det genom att inkludera hårda förskottsbetalningar. Naturligtvis kan denna strategi också slå tillbaka om den lokala fastighetsmarknaden stannar eller tar en nedgång, vilket gör det svårt att sälja fastigheten.

Priserna är oförutsägbara

Den största nackdelen med bolån med variabel ränta är deras oförutsägbara karaktär. Ökade månatliga betalningar varje anpassningsperiod kan sätta stor press på hushållens budgetar. I klimat där räntorna ökar stadigt, kan en ARM med ett betalningstak till och med försätta dig i en situation som kallas negativ amortering , där du gör dina betalningar i sin helhet, men faktiskt är skyldig mer pengar varje månad. Givetvis kan index också minska, vilket ger en viss lättnad när det gäller betalningsbelopp – men inte när det gäller långsiktig förutsägbarhet.

Kan vara mer lättillgänglig för dem med dålig kredit

Med dessa risker i åtanke kan en av de största överklagandena för ARM vara att låntagare med begränsad eller dålig kredithistorik kan ha en bättre chans att få en än de skulle ha ett lån med fast ränta. ARM är den vanligaste typen av subprime-lån, men deras initiala överkomlighet och tillgänglighet gör dem också populära bland låntagare med rättvis till bra kredit.

Hur fungerar bolån med fast ränta?

Ett bolån med fast ränta är den populäraste typen av bolån och räntan förblir densamma under hela lånetiden. Dessa lån kommer oftast på 30-årsperioder, men du kan även hitta dem med löptider på 10, 15 eller 20 år. Ju kortare löptid desto lägre ränta – men desto högre månatlig betalning eftersom lånet betalas tillbaka inom en mer kompakt tidsram.

För- och nackdelar med bolån med fast ränta

Här är några av fördelarna och nackdelarna att vara medveten om när du överväger bolån med fast ränta.

Förutsägbara priser

En stor fördel med ett bolån med fast ränta är förutsägbarheten. När din ränta är satt vet du från dag ett hur mycket din bolånebetalning blir varje månad. Detta är mindre riskabelt än en ARM, vars kurs kan gå upp efter den inledande perioden.

Enklare budgetering

Säkerheten om en konsekvent ränta förenklar hushållens budgetering, låter dig förutse hur mycket bolåneränta du kommer att kunna dra av varje år på din inkomstdeklaration och gör det möjligt att göra en långsiktig planering för att betala av bolånet. Du kan till exempel beräkna det belopp du kommer att spendera under lånets löptid och sedan bestämma hur mycket du kan förvänta dig att spara om du betalar av lånet i förtid.

Kan vara svårt att kvalificera sig för

Fasträntelån kan vara svårare att kvalificera sig för än ARM. Om din kredit är i bra skick kanske du inte har några problem med att kvalificera dig för ett lån med fast ränta. Men om din kredit behöver förbättras, kan du finna det lättare att kvalificera sig för en ARM, vilket kan vara mer överseende med kredithistorik.

Låst in om räntorna faller

Som alla räntor stiger och faller bolåneräntorna med marknadsförhållandena. De amerikanska räntorna har varit anmärkningsvärt låga under det senaste decenniet, och bolåneräntorna har i stort sett följt efter. Om du kan få en låg ränta när du tar ditt lån kommer detta att vara fördelaktigt i längden.

Om du däremot låser ett 30-årigt lån med fast ränta under en period med höga räntor kan det bli väldigt kostsamt. Om räntorna går ner avsevärt kan det vara möjligt att refinansiera ett högräntelån genom att ta ett annat bolån till en lägre ränta, men avgifter och tjänster som ingår i den processen kan kosta tusentals dollar. Det kan vara värt besväret att spara tiotusentals dollar under lånets löptid, men det är fortfarande en stor kostnad.

Hur man väljer mellan ett bolån med justerbar ränta och fast ränta

Här är några frågor att ställa dig själv när du bestämmer dig för om ett bolån med justerbar ränta eller ett bolån med fast ränta är bäst för ditt bostadsköp.

• Hur länge planerar du att bo i ditt hem? Som nämnts fungerar ARMs ofta bäst för dem som inte planerar att stanna i hemmet i mer än några år, eftersom du kommer att få spendera en del eller hela tiden på att betala den låga introduktionsräntan och undvika den troliga högre räntan som kommer att slå in senare. Om du planerar att vara i hemmet på lång sikt kan en fast ränta vara bäst eftersom den kommer att förbli förutsägbar.
• Hur ser nuvarande räntor ut? När bolåneräntorna är på överkanten kan det vara dyrt att låsa sig vid ett lån med fast ränta (även om du kanske kan refinansiera senare). I så fall kan risken med en ARM vara värt det eftersom introduktionsräntan kommer att vara lägre än lån med fast ränta. Å andra sidan, om bolåneräntorna för närvarande är låga, kan det vara en bra tid att låsa ett lån med fast ränta eftersom framtida marknadsförändringar inte kommer att påverka dig.
• Har du råd med betalningar om räntorna stiger? Det fina med bolån med fast ränta är förutsägbarheten i dina månatliga betalningar. Om du har en stram budget kan denna säkerhet hjälpa dig att hålla dig på rätt spår. Medan ARM börjar med en lägre kurs kan de stiga senare, vilket skulle öka din månatliga betalning. Fundera på hur flexibel din budget är (eller inte är det) och om du skulle ha råd med en högre betalning av bolån om räntorna går upp.

Känn ditt resultat innan du ansöker

Även om bolåneräntorna till stor del bestäms av marknadsförhållandena, spelar din kreditpoäng också en stor roll. Att ha en bra kredit ökar dina chanser att kvalificera sig för ett bolån och få den bästa räntan. Om du inte har tagit en titt på din kreditupplysning på sistone, kontrollera din kredit gratis på Experian för att se var du står. Du kanske ser lite utrymme för förbättringar som du kan arbeta mot innan du ansöker om ett bolån, oavsett om det är fast ränta eller ARM.