Philadelphias borgmästare Cherelle Parkers initiativ för bostadsmöjligheter Made Easy, som ingick i stadsbudgeten som antogs den 12 juni 2025, är en ambitiös ansträngning för att ta itu med stadens utmaningar för bostäder till överkomliga priser.

Parker har lovat att skapa eller bevara 30 000 överkomliga bostäder i hela staden, till en kostnad av cirka 2 miljarder USD.

För att hjälpa till att finansiera planen säger Parkers administration att de kommer att emittera 800 miljoner dollar i bostadsobligationer under de kommande tre åren.

I en rapport från april 2025 om bostadsplanen medger Parker-administrationen att, i ljuset av minskande federala investeringar i bostäder till rimliga priser, intäkter från kommunala obligationer utgivna av den lokala regeringen "har tagit på sig en överdimensionerad roll" i Philadelphias bostadsprogram.

Ofta är det bara stadskassörer och kommunfullmäktiges finanskommittéer som uppmärksammar detaljerna bakom dessa kommunala obligationer.

Som juridikprofessor som studerar de sociala effekterna av kommunala obligationer tror jag att det är viktigt att stadsbor förstår hur dessa obligationer fungerar också.

Även om kommunala obligationer är en integrerad del av stadens strävan att öka tillgången till bostäder till överkomliga priser och till marknadspris, kan de inkludera dolda kostnader och krav som höjer priserna på ett sätt som gör stadstjänster oöverkomliga för invånare med lägre inkomster.

Parkers administration har lovat att skapa eller bevara 30 000 prisvärda bostäder i Philly genom nybyggnation, rehabilitering och utökad hyreshjälp. Jeff Fusco/The Conversation, CC BY-SA

Så fungerar kommunala obligationer

De flesta är medvetna om att företag säljer aktier på börsen för att skaffa kapital. Statliga och lokala myndigheter gör samma sak i form av kommunala obligationer, som hjälper dem att samla in pengar för att täcka sina utgifter och för att finansiera infrastrukturprojekt.

Dessa obligationer är en form av skuld. Investerare kan köpa en andel i obligationen och i utbyte lovar den lokala regeringen att betala tillbaka pengarna med ränta inom en viss tidsperiod. Pengarna från investerare fungerar som ett lån till staten.

Kommunala obligationer används ofta så att en generation av skattebetalare inte behöver stå för hela kostnaden för ett projekt som kommer att gynna flera generationer av invånare. Kostnaden för att bygga en bro, som till exempel kommer att användas i decennier, kan spridas ut över 30 år så att invånarna betalar tillbaka lånet långsamt över tiden snarare än att sadla de boende med enorma skattehöjningar ett år för att täcka kostnaden.

Men kostnaden för att låna pressar upp kostnaden för projekt genom att lägga till räntebetalningar på samma sätt som ett bolån ökar den totala kostnaden för att köpa ett hus. Sammantaget har marknaden och statliga och lokala myndigheter historiskt sett denna kostnad som en värdig avvägning.

Vissa kommunala obligationer har gränser

Parkers administration har flera alternativ när det gäller att skaffa kapital på den kommunala marknaden.

Den vanligaste metoden är genom allmänna förpliktelser, som backas upp av stadens myndighet att påföra och driva in skatter. Obligationsinnehavare förlitar sig på stadens "fulla tro och kredit" för att försäkra dem att om staden har svårt att betala tillbaka skulden, kommer staden att höja skatterna på invånarna för att säkra betalningen.

Staden planerar att använda allmänna förpliktelser för att hjälpa till att finansiera sin plan för överkomliga bostäder, men det finns gränser för hur mycket den kan låna på detta sätt. Statsförfattningen begränsar Philadelphias möjlighet att ådra sig skulder till totalt 13,5 % av värdet av dess beskattade beskattningsbara fastighet, baserat på ett genomsnitt av detta belopp under de föregående 10 åren.

Philadelphia är billigare än flera andra stora amerikanska städer, enligt en rapport från Pew Charitable Trusts från 2020, men den har en hög fattigdomsgrad. Jeff Fusco/The Conversation, CC BY-SA

Philly har ett annat alternativ

Staden har dock också befogenhet att ta på sig en annan form av skuld:intäktsobligationer. Intäktsobligationer är beroende av specifika inkomstkällor istället för regeringens beskattningskraft. Jurisdiktioner utfärdar intäktsobligationer för att finansiera särskilda projekt eller tjänster – vanligtvis sådana som genererar intäkter från avgifter som användarna betalar.

Till exempel, ett offentligt ägt vattenverk eller elföretag förlitar sig på vatten- och avloppsavgifter eller elpriser och avgifter för att betala tillbaka sina intäkter. På samma sätt kommer en transportmyndighet att förlita sig på vägtullar för att betala tillbaka intäktsobligationer som utfärdats för att bygga en vägtull, såsom Pennsylvania Turnpike.

Enligt statlig lag är inkomstobligationer "icke-skulder". De är inte skulder som staden är skyldig, eftersom staden inte har lovat att betala tillbaka skulden genom att använda sina egna beskattningsbefogenheter. Istället betalar de som betalar avgifterna för att använda tjänsten tillbaka skulden.

Sedan stater började sätta strängare gränser för skuldsättning i kölvattnet av den stora depressionen på 1930-talet, har städer över hela USA i allt högre grad använt sig av intäktsobligationer för att komma runt statens skuldgränser och fortfarande finansiera värdefulla offentliga tjänster, inklusive projekt till rimliga priser.

När en annan statlig enhet – snarare än staden – utfärdar obligationen och staden betalar dem en serviceavgift för att göra det, är det en form av vad som kallas ledningsskuld. Den skyldigheten att betala serviceavgiften till den andra statliga enheten är den ledningsskuld som staden betalar ur sin allmänna fond.

I Philadelphia inkluderar ledningsskulder inkomstobligationer utgivna av Philadelphia Authority for Industrial Development och Philadelphia Redevelopment Authority.

Från räkenskapsåren 2012 till 2021 var stadens utestående skuld från obligationer med allmänna förpliktelser som betalats ur dess allmänna fond mellan 1,3 miljarder USD och 1,7 miljarder USD per år. Men stadens ledningsskuld översteg den siffran varje år, från 1,8 miljarder dollar till nästan 2,3 miljarder dollar. Under de senaste åren har ledningsskulden varit mindre än stadens skuld från obligationer med allmänna förpliktelser.

Staden behåller ledningsskulder på sina böcker – och är skyldiga att betala tillbaka dem – även om de kommer från obligationer utgivna av utvecklingsmyndigheterna, eftersom dessa skulder går tillbaka till staden. I de obligationer som utfärdas av dessa byråer blir staden faktiskt som en klient till byrån. Staden är vanligtvis skyldig att betala förmedlingsavgifterna som en del av en avtalsförpliktelse som inte kan sägas upp.

Intäkterna som utvecklingsbyråernas obligationer förlitar sig på, pengarna som obligationsinnehavarna förväntar sig att få tillbaka, kommer inte från avgifter som invånarna betalar ur egen ficka – till exempel genom biljettförsäljning från en sportstadion byggd med intäktsobligationer. Pengarna kommer istället ur stadens kassa.

Ett kryphål till prisvärda bostäder

I huvudsak är detta ett kryphål för staden att kringgå skuldgränser som fastställts för Philadelphia i delstatens konstitution. Ibland kräver kreativitet i regeringen att man använder kryphål för att få jobbet gjort – för att komma till ja istället för ett dödläge.

Tänk på denna analogi. Säg att din syster tar ett banklån för att köpa en bil åt dig eftersom din kreditgräns är maxad. Hon förlitar sig på att du betalar tillbaka henne, och hon använder din betalning för att betala banken. Men om du inte betalar tillbaka henne är hon inte ansvarig enligt lag för att betala banken själv. Så det är din skuld, men hon är kanalen.

Om staden håller sig ansvarig kan den använda ledningsskulder på ett ansvarsfullt sätt för att göra ett överkomligt bostadsbyggande till verklighet.

Borgmästarens kontor svarade inte på mina frågor om huruvida de planerar att använda ledningsskulder utfärdade av en utvecklingsmyndighet, om den ledningsskulden skulle inkludera serviceavgifter och vilka medel som skulle användas för att betala dessa avgifter.

I sin strävan att öka tillgången till bostäder till rimliga priser bör Parkers administration, enligt min uppfattning, vara uppmärksam på att begränsa de serviceavgifter som den går med på att betala – som inte har några lagligt föreskrivna gränser – och även redogöra för var den kommer att hitta inkomster för att täcka dessa kostnader. Kommer det till exempel från försäljning av stadsägd mark? Avgifter som tas ut av utvecklare? Eller någon annan källa?

Annars kan skattebetalarna få stå för en räkning som i princip är obegränsad.

Läs mer av våra berättelser om Philadelphia.