Funderar du på att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning? Utforska de potentiella för- och nackdelarna med detta företag. Från att generera extra inkomster och åtnjuta skatteförmåner till att hantera hyresgästrelaterade utmaningar och potentiella risker, den här artikeln ger värdefulla insikter som hjälper dig att fatta ett välgrundat beslut.
Har du någonsin funderat på att köpa en semesterbostad för en korttidsuthyrning? Jag tror att det är en ganska vanlig idé. Och i en perfekt värld kan den kombinera det bästa av fritid och investeringar i en fastighet.
Jag fick nyligen en fråga från en läsare som funderar på att ta steget:
"Min fru och jag är i mitten av 50-årsåldern, skuldfria och äger vårt hem. Vi skulle vilja ha en plats som vår familj och barn kan använda medan vi utforskar framtida pensionärsområden nära fritidshuset.
De flesta traditionella planerare och CPA:er avråder från det, men vi är nyfikna på vad Wealth Hacker-synen är.” – Tack, Steve
Steve har inte frågat specifikt om uthyrningspotentialen för fastigheten. Men eftersom det är ett vanligt resultat, bestämde jag mig för att inkludera det i fördelarna och nackdelarna med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning. Jag kommer att ta upp Steves direkta frågor samt aspekten av korttidsuthyrning.
Jag börjar med att ta upp fördelarna och går sedan vidare till nackdelarna. Min förhoppning är att jag genom att presentera båda inte bara ska svara på Steves fråga utan också ge värdefull information till andra läsare som överväger att köpa ett fritidshus.
Utan tvekan finns det verkliga fördelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning. Men innan vi går in på dessa vill jag först vara tydlig med att vi pratar om dessa förmåner eftersom de relaterar till semesterfastigheter.
Med andra ord, en semesterbostad är det inte en investeringsfastighet, så fördelarna blir annorlunda.
Medan en förvaltningsfastighet strikt är en satsning på pengar, är en semesterfastighet något av en hybrid. Ungefär som huset du bor i, ger en semesterbostad personliga fördelar men har potential att ge ekonomiska vinster på samma gång.
Med det sagt, låt oss gå vidare till fördelarna med att äga en semesterbostad.
https://open.spotify.com/episode/6yprarKlfPCF5wIppdvAZp?si=f800545db7af451c
Om du köper en semesterbostad enbart för personligt bruk, kommer det att lägga till en kostnad till din budget, och en stor sådan. Men genom att hyra ut den åtminstone en del av tiden kan du generera en del intäkter från fastigheten.
Låt oss till exempel säga att betalningen på din semester är 1 500 USD per månad. Genom att hyra ut den en vecka varje månad, också för 1 500 USD, täcker du kostnaderna för att behålla bostaden. Men om du hyr ut den mer än en vecka varje månad kommer fastigheten att generera ett positivt kassaflöde.
Du kan också vara kreativ här. Du kan hyra ut huset under vissa tider på året och behålla det strikt för personligt bruk resten av året.
Kanske väljer du att bara hyra ut huset "i säsong". Det kan innebära att du tjänar 2 500 USD per vecka under högsäsongens 12 veckor. Det arrangemanget kommer att täcka de månatliga kostnaderna för hela året samtidigt som det ger en vinst på 12 000 USD.
Under tiden kommer du att ha fördelen av att njuta av ditt hem 40 veckor per år. På så sätt blir huset en investeringsfastighet 12 veckor om året och ett fritidshus för de övriga 40.
De flesta tycker att huset de bor i är en av de bästa investeringarna de någonsin gjort. Även om du inte ser din primära bostad som en investering utan snarare som ditt hem, kan det fungera i båda riktningarna.
Huset du köper för 400 000 dollar och bor i i 20 år kan vara värt dubbelt så mycket i slutändan. Det är en ekonomisk win-win av bästa slag!
Samma sak kan hända med ett fritidshus. Du kanske köper fastigheten för 200 000 USD, sedan fördubblas den till 400 000 USD tjugo år senare. Längs vägen har du njutit av att tillbringa din semester i hemmet samtidigt som du hyr ut det för att generera inkomst.
Det är här det är viktigt att förstå hävstångsfördelarna som fastigheter ger.
Till skillnad från de flesta andra investeringar köps fastigheter vanligtvis främst med lånade pengar. Det förstorar din investeringsavkastning mycket.
Om du köpte en semesterfastighet på 200 000 USD med en handpenning på 20 % på 40 000 USD och värdet fördubblades till 400 000 USD, kommer du verkligen att tjäna en vinst på 200 000 USD på en investering på 40 000 USD. Det är en vinst på 500 % på 20 år!
Samtidigt kommer ditt 30-åriga bolån att betalas ner till cirka 98 000 $. Kombinationen av prisstegring och amortering av bolån kommer att öka ditt eget kapital till $298 000. Det är en fantastisk avkastning på en investering på 40 000 USD.
Och kom ihåg att du också får fördelen av att njuta av fastigheten som ett fritidshus.
Eftersom ditt fritidshus kommer att generera inkomster, kommer du också att kunna skriva av eventuella utgifter som betalats i samband med att du tjänar dessa intäkter.
Låt oss säga att du hyr ut bostaden 25 % av året. IRS kommer att tillåta dig att dra av cirka 25 % av kostnaderna för fastigheten mot inkomsten den genererar.
Kostnader som du kan skriva av inkluderar ränta på bolån, fastighetsskatt, fastighetsförsäkring, avgifter för husägarföreningar, fastighetsunderhåll, kostnader för allmännyttiga kostnader, städkostnader, förnödenheter (för hyresgäster) och förvaltningsavgifter om du anlitar en extern tjänst för att hantera processen.
En annan kostnad är avskrivning . IRS kommer att tillåta dig att skriva av värdet på bostaden (inte inklusive markvärdet) under ungefär 30 år. Eftersom avskrivning är vad som kallas en papperskostnad , kommer det att minska din skatteskuld utan att det kostar dig några pengar.
Naturligtvis kan du bara tillämpa avskrivning på den affärsmässiga användningen av bostaden. Om det är 25 % kommer du bara att kunna skriva av 25 % av husets värde.
Apropå inkomstskatter, när du bestämmer dig för att sälja bostaden får du fördelen av långsiktiga kapitalvinstskattesatser.
Om din beskattningsbara inkomst är 100 000 USD hamnar du i 22 % skatteklass för federala inkomstskatteändamål . Men eftersom försäljningen av fritidshuset blir en långsiktig realisationsvinst betalar du bara 15 % på vinsten .
Ett av de vanligaste och mest värdefulla råden när det kommer till investeringar är diversifiering . Det handlar om att fördela dina pengar på flera investeringar. Det minimerar inte bara potentiella förluster från en enskild investering, utan det ger dig också tillgång till fler investeringsmöjligheter.
På grund av de höga kostnaderna för fastigheter kan det vara svårt att diversifiera med fastigheter. Men om du redan äger en primär bostad och köper ett fritidshus, kommer du att diversifiera din fastighetsportfölj över två fastigheter.
Om fastighetsvärdena stiger på lång sikt, som de vanligtvis gör, får du fördelen av kapitalvinster på två fastigheter snarare än en.
Jag berörde ett exempel på detta tidigare, att hyra ut bostaden en del av året för att täcka hela kostnaden för att äga den. Även om du inte tjänar på uthyrningen kommer intäkterna att ge dig en kostnadsfri semesterbostad.
Tänk på de tusentals dollar du sparar varje år genom att bo på hotell eller hyra ut någon annans semesterbostad. Multiplicera sedan dessa besparingar med 20 eller 30 år.
Förmånen kan lätt vara värd över 100 000 dollar. Även om det kanske inte är en direkt investering, kommer det att frigöra massor av pengar för att göra andra investeringar.
Denna fördel kanske inte är så uppenbar eftersom den inte är ekonomisk. Men det kan vara lika viktigt. Faktum är att detta kommer till kärnan i Steves fråga.
Semesterhuset du köper för en korttidsuthyrning kan också fungera som din pensionsrepetition . Det ger dig en chans att tillbringa en längre tid i fritidshuset. Under den tiden kan du bestämma om fastigheten ska vara rätt äldreboende för dig.
Att göra ett geografiskt drag för pensionering kan vara mer stressande och störande än du tror.
Men om du redan bor i pensionsdestinationen åtminstone en del av året känner du redan till det nya samhället.
Och även om du väljer att inte använda ditt fritidshus som ditt äldreboende, kan det hjälpa dig att avgöra om området det ligger i är rätt för dig. Om det är det kan du sälja ditt fritidshus och skörda vinsten, sedan köpa en annan bostad i området.
Du känner redan till hur marken ligger såväl som lokala fastighetsvärden. Det tar bort mycket av risken som följer med att göra ett stort drag.
Även om det finns många fördelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning, så finns det lika många nackdelar. Innan du tar steget är det viktigt att veta vad dessa negativa är och att vara förberedd i förväg.
Du måste älska de låga handpenningen och lågräntelånen du ser annonseras hela tiden.
De är inte tillgängliga för fritidshus.
Låt oss börja med kravet på handpenning. Långivare tillåter en handpenning på så lite som 3 % på en primär bostad. Om du är berättigad till ett VA-lån , kan du få 100 % finansiering – eller 0 handpenning.
Men om du köper semesterbostaden är minsta handpenningskravet 10 % . Långivare kan kräva en större handpenning om du har snävare kvalifikationer. Det kan inkludera högre skuldkvoter och lägre kreditpoäng.
Även om du kan få ett fritidshus med en handpenning på 10 %, måste du betala privata bolåneförsäkringar (PMI) . Det kan öka din månatliga betalning avsevärt. Om du köper en semesterbostad bör du planera att göra en handpenning på 20 % för att minimera betalningen.
Räntorna blir också högre. Om den bästa tillgängliga räntan på en primär bostad är 4 %, räkna med att betala 4,5 % för ett lån på ett fritidshus.
Du bör också veta att inteckning kvalificering kommer att vara svårare med en semester fastighet. Eftersom det anses vara ett lyxköp, kommer långivare att leta efter en stor handpenning, en låg skuldsättningsgrad och bra eller utmärkt kredit.
En annan punkt om kvalificering – du kommer inte att kunna använda hyresintäkter på ett fritidshus för att kvalificera dig för bolånet.
Om du ens anger din avsikt att hyra ut fastigheten kommer långivaren att klassificera om bostaden till en förvaltningsfastighet. De kommer att kräva en minsta handpenning på 20 % och ta ut en ännu högre ränta.
Om du planerar att köpa ett fritidshus som du kommer att hyra ut, även på kort sikt, måste du göra dina läxor. Inte alla samhällen välkomnar korttidsuthyrning. De förbjuder dem under övergående användningsbegränsningar .
Ta reda på om samhället där din avsedda semesterbostad ligger har sådana begränsningar. Om så är fallet kommer idén om korttidsuthyrning att vara en icke-startare.
Vissa bostadsrätter förbjuder även korttidsuthyrning. Det är vanligtvis inte fallet i bostadsrätter som ligger i eller nära resortområden. Men restriktionerna varierar från en bostadsrätt till en annan.
Du måste ta reda på i förväg om det finns några begränsningar i ett område. Även om bostadsrätten ligger i ett perfekt semesterläge, kan just det området ha byggts specifikt för ägaren, inte för korttidshyresgäster.
Lika viktigt är det att det finns en begränsning för korttidsuthyrning hos bolånegivare.
Om en fastighet används för korttidsuthyrning kan den klassas som en kondotel . Det är en hybrid av orden "condominium" och "hotel." Det avser en bostadsrätt som i huvudsak kommer att användas som hotell.
Även om dessa är populära i semesterorter, är de en no-go med traditionella hypotekslångivare. Eftersom de ses som kommersiella fastigheter, måste du få en kommersiell inteckning för att köpa en.
Det kommer att innebära en ännu större handpenning och en högre ränta. Lånet kan också innehålla mer restriktiva villkor, som ett bolån med rörlig ränta med en löptid på endast 10 år.
Närhelst du har hyresgäster på en fastighet finns det alltid risk för skador. Det är ännu mer troligt med korttidsuthyrning. Precis som ett hotellrum kommer du att ha en svängdörr med hyresgäster som använder fastigheten under ett år.
Alla hyresgäster är inte helt ansvariga. Du kan ta ut en deposition för att täcka eventuell skada, men du kan behöva vidta rättsliga åtgärder om skadan överstiger depositionen och hyresgästen vägrar att betala.
Även om ingen enskild hyresgäst gör någon verklig skada, kommer det att krävas mer underhålls- och reparationsarbete om du har ett dussin eller fler hyresgäster på fastigheten varje år under flera år än du förmodligen gör på din primära bostad.
Det kommer att översättas till pengar ur fickan och tid och ansträngning från din sida.
Detta är en bra tid att ta upp husägarförsäkring . För att spara pengar kan du bli frestad att skaffa en vanlig hemförsäkring på ditt fritidshus. Det är en dålig idé! Riktigt dåligt!!!
En vanlig husägares policy täcker endast skador på egendomen från normal användning av dig, din familj och dina gäster.
Om egendomen skadas av en hyresgäst kommer försäkringsbolaget inte att betala skadeståndet. De kan till och med säga upp din policy för att felaktigt framställa dess avsedda användning.
Du måste skaffa en särskild policy som bekräftar användningen av fastigheten för korttidsuthyrning. Det blir dyrare än en vanlig hemförsäkring. Men om du inte har det och din egendom är skadad eller förstörd av en hyresgäst, har du ingen täckning enligt en standardpolicy.
Räkna inte med att din semesterbostad är ren kul i solen om du använder den för korttidsuthyrning. Jag har redan täckt kraven för regelbunden rengöring, reparationer och underhåll. Men det är bara början.
Du måste också marknadsföra fastigheten för att behålla den uthyrd. Det kommer att innebära reklam för fastigheten, screening av hyresgäster och hantering av pappersarbetet för varje uthyrning. Du måste också inspektera fastigheten efter varje uthyrning för att hålla reda på vilken hyresgäst som kan ha skadat bostaden.
För att uttrycka det milt är att förvalta en semesterbostad med korttidsuthyrning ett deltidsjobb. Ordet "semester" kan snabbt bli överväldigat av verkligheten att du driver ett företag från ditt andra hem. Ja, det är vad som verkligen händer.
Det finns förvaltningsbolag som kommer att hantera detta åt dig. Men om du går den här vägen, räkna med att betala en avgift på mellan 10 % och 20 % av hyresintäkterna på fastigheten.
Det finns en inneboende konflikt med att använda en semesterbostad för korttidsuthyrning. Det är troligt att du kommer att vilja använda bostaden just under de tider på året som kommer att generera flest hyresgäster och de högsta hyrorna.
Så du köper ett strandhus med tanken att spendera några veckor på att njuta av det under högsommaren. Men varje vecka du använder hemmet kommer du att gå miste om årets högsta hyror.
Problemet är ännu större med resortfastigheter. Till exempel kommer ett strandläge att vara mest populärt under sommarmånaderna. Ett hus i en skidort kommer att vara mycket efterfrågat under vintern. Den typ av egendom kanske bara har hyresvärde under högsäsong.
Om du gillar att åka till stranden på sommaren eller åka skidor på vintern kanske du inte får den chansen – inte om du vill maximera din inkomst på fastigheten.
Du kanske hyr ut den under högsäsong, så att du endast kan njuta av den under lågsäsong. Det kommer att maximera investeringsavkastningen. Men det kommer att göras till priset av att äventyra semestervärdet.
Fastighetsuppskattningen är inte enhetlig på alla marknader. Även om det kan vara vanligt på storstadsmarknader, är det mindre säkert i resortområden. Det är möjligt att en semesterbostad inte kommer att stiga i värde alls och till och med kan minska.
Resortfastigheter ligger ofta på avlägsna platser. De är inte lämpliga för boende året runt eftersom det finns få sysselsättningsmöjligheter eller andra tjänster som tilltalar permanentboende.
I semesterorter som är beroende av turistnäringen kan fastighetsvärdena falla om turismen avtar. Nedgången kan bli ännu mer dramatisk om området också är överbyggt.
Det är vanligt under år av tung turisttrafik. Men om det tar slut, fastnar byggare med osålda inventarier och fastighetsvärdena faller i hela samhället. Det bästa exemplet på detta är vad som hände med fastighetsvärdena i Miami under den senaste lågkonjunkturen .
Det betyder inte att värderingar är dömda att falla i resortområdet eller att de aldrig kommer tillbaka. Men om du köper ett fritidshus för inkomständamål är det en risk du måste vara medveten om från början.
Jag hoppas att det besvarar din fråga, Steve. Om du funderar på att köpa ett fritidshus huvudsakligen för personligt bruk, kanske den ekonomiska vinkeln inte är lika viktig.
Men om du är intresserad av att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning , du måste se det som ett företag. Informationen i det här svaret hjälper dig att göra just det.
Om du också vill börja investera men är osäker på om du ska investera i fastigheter eller indexfonder, läs mitt inlägg om Fastigheter mot Indexfonder .
OK läsare, om du har en ekonomisk fråga som du vill att jag ska svara på, skriv bara till mig på Ställ en fråga till Jeff @ GoodFinancialCents® .
Skatteplanering vid årets slut
Är något fel med din fastighetsplan? Här är 5 vanliga misstag
Tusentals miljonärer som flyttar till ett land – och lämnar ett annat
Hur Equifax-hacket låter skurkar titta in i ditt arbete och din lönehistorik
Kommer du att köpa en terminsplan som ger dig livsskydd för hela ditt liv?
De 6 bästa Vanguard-indexfonderna för 2019 och därefter
Ånger om husägande:Ska du hyra eller köpa?
lolMiner v0.9.1 – GRIN-AT31-optimering för AMD-kort