Förvirrande policyspråk, stigande byggkostnader och långa tidsfrister för skadeavgörande kan få familjer att klinga ihop sig – även när de trodde att de var helt täckta.

"Det ser ut som ett dockskåp", säger Emily Gershon om sitt hem i Maryland. "Från framsidan ser det bra ut. Men sedan är hela baksidan av huset och taket borta." 

En skarp oktoberdag rensade Gershon och hennes man lemmar och brände löv - en rutinmässig höstsyssla i nordost. De var inte hänsynslösa, säger Gershon. "Vi är de som slår upp länskoderna i förväg. Finns det en viss tid på året? Måste det vara ett specifikt avstånd från huset? Hur måste marken vara?"

När de arbetade brände en liten brand sidan av deras hem, som de snabbt kunde släcka. Till en början verkade skadan minimal. Men efter att ha släckt lågorna tittade de upp och såg rök välla från skorstenen.

Brandchefen kallade det för en "freakolycka". På något sätt hade glöden fastnat mellan vinylbeklädnaden och husets hölje och spridit elden över vinden. 

Gershon och hennes man lyckades få sina två små barn i säkerhet, men under veckorna som följde stod de inför en annan sorts utmaning:en enorm klyfta mellan försäkringens löften och verkligheten med att bygga om.

När täckning och kostnader skiljer sig åt

Efter branden började Gershon och hennes man processen med att sammanställa uppskattningar för att återuppbygga hennes hem. Den lokala brandkåren uppskattade skadorna till cirka 750 000 dollar. En arkitekts genomförbarhetsstudie uppskattade en ombyggnadskostnad mellan $600 000 och $900,000. Försäkringsbolagets nummer? Cirka 258 000 USD i verkligt kontantvärde, med ett ersättningskostnadsvärde på de låga 300 000 USD. 

För Gershon var diskrepansen skakande. Hennes husägare försäkring listade $ 500 000 i bostad täckning och en 25% utökad täckning rekommendation. 

För att söka klarhet anlitade makarna Gershons en erfaren restaureringsentreprenör - en före detta försäkringsagent med årtionden av erfarenhet. Hans första uppskattning för källaren, första våningen, taket och exteriören uppgick till cirka 383 000 dollar. Men eftersom hans uppskattning exkluderade andra våningen, avskärmad veranda och landskapsarkitektur, skulle den summan fortfarande inte helt återställa hemmet till dess skick före förlusten.

När detta skrivs förblir Gersons anspråk pågående - och det är möjligt att dessa värderingar kan förändras när processen fortsätter. Men frågan kvarstår:Hur kan avvikelser i denna skala uppstå, även när husägare tror att de har gjort allt rätt?

"När man tittar på policyn känns det som att täckningen finns där", säger hon. "Men då får du ett nummer som inte speglar vad det faktiskt kostar att bygga om, och det är helt enkelt inte vettigt.

Emily Gershon tog till sociala medier för att få svar men hittade andra husägare som brottas med liknande anspråkstvister.

Hur ersättningskostnadstäckning kan gå fel

I situationer som Gershons kan täckningskonflikter uppstå från en kombination av faktorer - från skillnader i återuppbyggnadsuppskattningar till policybegränsningar, värderingsmetoder och skadeförfaranden. 

Försäkringsgivare kontrollerar skadeprocessen – och språket i själva försäkringen – skapar en inneboende maktobalans mellan företaget och försäkringstagaren. Husägare som får mindre än de tror att deras policylöften kan kännas som att transportören är oärlig eller att de verkar i ond tro. 

Den rättsliga standarden för ond tro är dock mycket högre än en enkel tvist om en fordran. Domstolar letar i allmänhet efter bevis för att försäkringsgivaren avsiktligt eller hänsynslöst underlåtit att undersöka, kommunicera eller reglera ett krav på ett rättvist sätt. 

Gershon är inte redo att säga att situationen har nått den punkten ännu, och säger att hon är förvånad över hur snabbt folk föreslår att man tar in hjälp utifrån. "Folk fortsatte att säga åt oss att skaffa en advokat eller en offentlig justerare," säger Gershon. "Och jag fortsatte att tänka, varför skulle jag behöva anställa någon bara för att genomdriva ett juridiskt bindande kontrakt? Det borde inte vara det första steget som husägare känner att de måste ta bara för att få sin försäkringsgivare att göra vad policyn säger."

Även om ond tro kräver tydliga bevis på orättvist beteende, uppstår många tvister från mer komplicerade krafter. Utmaningar med att uppskatta mjukvara, stigande byggkostnader, avskrivningar och förvirrande uppskattningar av ombyggnader kan alla bidra till klyftor mellan vad en husägare förväntar sig och vad en försäkringsgivare initialt betalar.

Generisk uppskattningsprogramvara och inflation lämnar husägare underförsäkrade 

Många policyer förlitar sig på ett inflationsskyddsgodkännande för att förhindra att täckningsgränserna släpar efter bygginflationen. "Det ökar automatiskt en husägares bostad och personliga egendomsgränser årligen för att hålla jämna steg med stigande byggmaterial- och arbetskostnader", säger Mark Friedlander, senior chef för medierelationer för Insurance Information Institute. "Detta skyddar mot underförsäkring och säkerställer att försäkringstagaren har tillräcklig ersättningskostnadstäckning för att reparera eller bygga om sitt hem efter en täckt förlust."

Men byggkostnaderna har varit allt annat än förutsägbara under de senaste åren. Medan inflationen toppade på 9,1 % i juni 2022 är byggkostnaderna fortfarande volatila. Priserna på bostadsbyggnadsmaterial och arbetskraft steg kraftigt mellan 2020 och 2022; i vissa fall långt över den genomsnittliga årliga inflationsvaktsjusteringen på 2 % till 4 %. 

När återuppbyggnadskostnaderna överstiger policygränsjusteringar, är resultatet inte bara förvirring – det kan också innebära betydande underförsäkring. 

Konsumentförespråkare säger att klyftan kan förvärras av hur vissa bostadsgränser beräknas.

"Hjärtat av problemet är att försäkringsbolagen fortsätter att använda uppskattningsmjukvara för att sätta bostadsgränser som inte är realistiska för nuvarande priser i områden där urbana eldsvådor inträffar, som Boulder och Los Angeles. Inflationsvaktsbestämmelser genererar mycket sällan tillräckligt med extra skydd för att fylla underförsäkringsluckor."

— Amy Bach, medgrundare, United Policyholders

I de fall som nyligen studerats av United Policyholders, säger Bach att hem försäkrade för under 400 USD per kvadratfot stod inför ombyggnadskostnader närmare 850 USD per kvadratfot. "Och det är i den nedre delen av de klyftor som människor har."

Det uppskattas att ungefär två tredjedelar av amerikanska transportörer använder programvaran 360Value för att uppskatta bostadsgränser för hemförsäkringar, och deras justerare använder Xactimate-programmet för att uppskatta ombyggnadskostnaderna efter en förlust. Båda uppskattningsverktygen ägs av Verisk, ett försäkringsanalysföretag. 

Glödlampsikon

Marshall Fire husägare kortade $139K i genomsnitt

En studie från 2024 av University of Colorado i Boulder fann att av de 4 859 försäkringstagare som drabbades av Marshallbranden 2021 var 74 % underförsäkrade. Studien noterade att uppskattningsprogram från tredje part som används av operatörer för att sätta policygränser ofta underskattade ombyggnadskostnaderna, vilket gjorde att husägare inte har tillräckligt med täckning. I genomsnitt fick husägare 139 000 USD.

Policyspråk och begränsat kassaflöde innebär ytterligare hinder för husägare

Policyspråk kan också öka husägarnas förvirring, särskilt när det kommer till skillnaden mellan det faktiska kontantvärdet (ACV) och återanskaffningsvärdet (RCV). ACV återspeglar vad en artikel eller struktur var värd vid tidpunkten för förlusten efter redovisning av avskrivningar. Vissa försäkringar betalar endast ACV, vilket innebär att det avskrivna värdet aldrig återvinns.

Ersättningskostnadspolicyer fungerar annorlunda, men inte alltid på det sätt som husägare förväntar sig. Även med RCV-täckning utfärdar försäkringsgivare vanligtvis en första betalning baserad på ACV. Det återstående beloppet – ofta kallat avskrivningsskyddet – betalas först efter att reparationer är klara och kvitton har skickats in.

Pengapåse-ikon

Utbetalningsekvation för ersättningskostnad

Ersättningskostnadspolicyer ger ofta en mindre första betalning, med de återstående medlen betalas efter att reparationer är klara och dokumenterade. Följande är ett förenklat exempel på processen för ett hem med 500 000 USD i bostadstäckning som behöver 400 000 USD i reparationer.

400 000 USD reparationskostnad − 120 000 USD avskrivning (30 %) − 2 000 USD avdragsgill =278 000 USD initial betalning  

Detta lämnar 120 000 USD i avskrivningsrestriktioner, som betalas efter att reparationerna är klara.

Tänk på att avskrivning ibland tillämpas rad för rad på byggnadskomponenter och inte hela huset på en gång. Detta innebär att återhållningsbeloppet beräknas över många föremål, såsom tak, sidospår, golv, etc och kan variera från blygsamt till betydande. 

I dessa fall är problemet inte en brist på täckning utan en brist på likviditet. Eftersom ersättningskostnadsförmåner och vissa rekommendationer ofta betalas ut i etapper eller genom återbetalning, kan husägare behöva tillgång till besparingar, krediter eller andra medel för att påbörja reparationer innan de får det fulla värdet av sin fordran. Ytterligare levnadskostnader kan också återbetalas månadsvis i stället för att tillhandahållas i förskott.

Det kan vara en utmaning för många hushåll. Bankrates årliga nödsparrapport för 2026 fann att endast 47 % av amerikanerna säger att de har tillräckligt med tillgängliga medel för att täcka en nödkostnad på 1 000 USD.

"Jag underskattade helt vad det skulle kosta att bara byta ut grundläggande saker", säger Gershon. ”Natten då branden inträffade, medan lastbilarna fortfarande stod utanför, satt jag i telefonen och beställde tandkräm, kontaktlösning, underkläder, strumpor. Vi har en bebis och ett litet barn. Jag försökte bara få oss till nästa morgon. Det var $1 000.”

Vissa husägare vänder sig till överlåtelseavtal, som gör det möjligt för entreprenörer att få försäkringsbetalningar direkt i utbyte mot att de påbörjar reparationer. Men dessa arrangemang har blivit föremål för ökad granskning. 

"Tilldelning av förmåner gör det möjligt för konsumenter som har pengar att överlåta sina försäkringsmedel till en takläggare eller entreprenör så att de kan komma igång med nödvändigt arbete", säger Bach. "Men det har skett så mycket missbruk av dessa bestämmelser, de har blivit förbjudna i Florida, och andra stater, inklusive Washington, överväger liknande restriktioner."

Försäkringsjargong, avkodad

Pil upp-ikon

Nyckeltermer att känna till

• Tilldelning av förmånsavtal (AOB) :Tillåter en husägare att överföra sina försäkringsrättigheter till en entreprenör eller ett reparationsföretag, vilket ger den tredje parten befogenhet att förhandla med försäkringsgivaren och driva in betalningen direkt.
• Faktiskt kontantvärde (ACV): Värdet på skadad egendom vid tidpunkten för förlusten efter avskrivning för ålder, slitage och hänsyn till dess förväntade livslängd.
• Tillbakahållande av avskrivning :Den del av ett ersättningskostnadsanspråk som försäkringsgivare håller inne tills reparationer är slutförda. När husägaren tillhandahåller bevis på reparation frigör försäkringsgivaren det innehållna beloppet.
• Utökad rekommendation för ersättningskostnader :Ett hemförsäkringsgodkännande som ökar bostadsgränsen för din försäkring om din ombyggnadskostnad överstiger försäkringsgränsen (vanligtvis mellan 10 % – 25 %).
• Förstudie :En bedömning av en arkitekt eller byggnadsexpert som använder nuvarande marknadsbyggnadskostnader för att uppskatta ombyggnadskostnaden för bostaden, inklusive aktuella ytbehandlingar och kodöverväganden.
• Godkänd ersättningskostnad :Ett hemförsäkringsgodkännande som kräver att din försäkringsgivare betalar hela kostnaden för att bygga om eller reparera ditt hem efter en täckt skadeanmälan. Denna täckning tar bort taket som är kopplat till försäkringsgränsen.
• Ersättningskostnadsvärde (RCV): Det belopp det kostar att reparera eller ersätta skadad egendom med nytt material av liknande slag och kvalitet, utan avdrag för värdeminskning.

Ouppgivna hemförbättringar kan urholka utökad täckning

Utöver policymekanik och kassaflödesutmaningar kan en annan faktor öka klyftan mellan täckning och ombyggnadskostnader:hemförbättringar som aldrig rapporterades till försäkringsgivaren. Medan husägare ofta uppdaterar sin policy efter större renoveringar, kan mindre uppgraderingar ackumuleras över tiden och avsevärt öka ett hems ombyggnadsvärde.

Gershon upptäckte detta när försäkringsbolagen började uppskatta värdet på hennes hems ytbehandlingar. Försäkringsgivarens ursprungliga uppskattning tillät ungefär 1 500 dollar för tapeter i hela hemmet. "Enbart tapeten i vår dotters rum kostar så mycket i material", säger hon. Samma problem förekom i tillägg för uppgraderade ljusbrytare och hårdvara.

Gershon erkänner att hon inte meddelade sin operatör om dessa inkrementella uppgraderingar vid den tiden, och noterade att "ingen av våra individuella uppgraderingar kostade $25 000." Ändå förväntade hon sig att dessa skillnader skulle vara synliga under inspektionen.

Före och efter bilder av Gershons vardagsrum, som innehöll anpassade tapeter och uppgraderad finish före branden.

Många husägare som Gershon valde att köpa extra täckning, som utökade ersättningskostnader eller garanterade ersättningskostnader, som slår in när bostadsgränsen är slut. Förlängt utbyte kan betala ytterligare 25 % eller 50 % utöver bostadsgränsen, och garanterat utbyte betalar hela kostnaden för att bygga om ditt hem efter en katastrof. 

Men dessa rekommendationer kommer ofta med policybestämmelser som kräver att husägare ska tillåta transportören att hålla inflationsskyddet på plats. Transportörer kan också kräva att de underrättas om eventuella ändringar av bostaden som kan öka ombyggnadskostnaderna. 

"Vissa policyer anger att du måste meddela försäkringsgivaren om du gör en ombyggnad som kostar mer än ett fast belopp", säger Bach. I allmänhet rekommenderar United Policyholders en årlig försäkringskontroll för att finjustera gränserna.

Hur du stärker ditt försäkringsskydd

Bostadsköpare granskar bolåneräntor och lånevillkor ner till decimalpunkten, men många förlitar sig på andra för att fatta beslut om deras försäkringsskydd. "Det finns så många saker i livet att veta och oroa sig för", säger Gershon. "Det är lätt att bara lita på proffsen och anta att du är täckt."

Men var och en av dessa proffs har sina egna prioriteringar. Långivare vill skydda lånet. Fastighetsmäklare vill sälja huset. Agenter måste balansera täckning med riktlinjer för garantier och vad köparen är villig att betala. Med hemförsäkringskostnader på i genomsnitt $2 424 per år och stigande, är priset viktigt - men täckningen är viktigare. Att spara på premier kommer inte att betyda mycket om försäkringen kommer till korta när en katastrof inträffar. 

Home Equity-ikon

Hur du minskar dina chanser att bli underförsäkrad

Även om ingen policy kan eliminera alla risker, säger experter att husägare kan vidta praktiska åtgärder för att minska sina chanser att bli underförsäkrade.

• Få flera uppskattningar av ombyggnadskostnaden för att säkerställa att bostadskostnaden och de verkliga ombyggnadskostnaderna stämmer överens . ”När vi köpte vårt nuvarande hus skickade försäkringsbolaget någon för att uppskatta återanskaffningskostnaden. Jag anställde också någon självständigt för ungefär $300 för att göra samma sak, och jag bad en vän som är en husbyggare att ge mig en bollplank." – Bill Wilson, CPCU, ARM, AIM, AAM
• Fråga om ytterligare bostadstäckning, till exempel utökad eller ökad ersättningskostnad eller garanterad ersättningskostnad. "En garanti för ersättningskostnad är en premiumfunktion som vissa fastighetsförsäkringsbolag erbjuder. Det skyddar mot stigande byggkostnader för arbete och material efter större katastrofer och förhindrar täckningsbrister. Det lägger vanligtvis till cirka 5%-10% till din totala premie för försäkringen." – Mark Friedlander, chef för företagskommunikation, Insurance Information Institute
• Låt din justerare och entreprenör arbeta tillsammans efter en stor förlust. "Om uppskattningarna ligger långt ifrån varandra är det bäst att låta transportörens justerare och entreprenören gå huset tillsammans för att komma fram till en överenskommen omfattning. Om alla tittar på samma skada samtidigt är det lättare att stämma av uppskattningen." –  Chantal M. Roberts, CPCU, AIC, RPA, ITP, expert på försäkringskrav och utbildare
• Jämför bostadsgränser och premier när du handlar till ett bättre pris . "De mest priskänsliga konsumenterna (de som byter försäkringsbolag minst en gång efter att ha köpt sitt hem) uppvisar den största täckningen försummelse - de fokuserar snävt på noterade premier när de handlar efter nya försäkringar. Försäkringstagare kan lämna pengar på bordet genom att inte handla för det bästa priset för sin valda täckningsnivå." – J. Anthony Cookson, Emily Gallager och Philip Mulder (2024, 16 december) Coverage Neglect in Homeowners Insurance. CU Boulder Today 

Hemförsäkringen är utformad för att dela den ekonomiska risken för förlust, men det beror på att flera faktorer samverkar för att göra det effektivt. Inte bara måste husägare upprätthålla tillräcklig täckning, utan de måste också förstå vad deras policyer faktiskt ger och ha tillräckligt med besparingar eller tillgång till medel för att navigera i skadeprocessen.

Det beror också på förtroende för att transportören kommer att hålla de löften som anges i kontraktet.

I de flesta fall löses krav utan större tvist. Men när vad en husägare förväntar sig och vad en försäkring i slutändan betalar inte stämmer överens, kan försäkringstagare behöva söka ytterligare vägledning från entreprenörer, offentliga justerare eller jurister för att säkerställa att täckningen de köpt fungerar som avsett.

"Jag inser hur privilegierade vi är," säger Gershon. "Det här är ekonomiskt påfrestande, men det kommer inte att förstöra oss. Vi är utbildade, vi har flexibla jobb och vi har tid och självförtroende att förespråka för oss själva. Men om det är så här svårt för oss kan jag inte föreställa mig hur svårt det är för någon som inte har dessa fördelar. Det är därför jag delar med mig av vår historia, jag hoppas att den hjälper andra husägare att förstå vad de går in i.”

Tyckte du att den här sidan var hjälpsam?

Hjälp oss att förbättra vårt innehåll