En tidsdelningsgarantihandling i stället för utestängning är ett juridiskt avtal som tillåter en tidsdelningsägare att undvika utestängning av ett hypotekslån på tidsdelningen. Precis som de gäller för andra fastighetsäganderätter, gäller även garantihandlingar, inteckningar, utmätningsåtgärder och handlingar i stället för utmätning för tidsdelning.
En tidsdelning är en typ av ägarandel i fastigheter. Ägaren av en tidsdelning äger faktiskt en odelad del av fastigheten, men bara under en viss tid varje år. Oavsett tekniska aspekter är en tidsdelning ett fastighetsintresse, och kan som sådan användas för att säkra en inteckning. På samma sätt är ett tidsdelat intresse i fastigheter föremål för utmätning om ägaren misslyckas med hypotekslånet.
Om låntagaren under ett tidsdelat hypotekslån inte gör de erforderliga månatliga betalningarna, har långivaren rätt att utmäta tidsdelningsräntan. Avskärmning gör det möjligt för hypotekslångivaren att samla in pengar för att betala av bolånet genom att sälja timeshare på en offentlig auktion. Eftersom statliga lagar noggrant reglerar åtgärder för avskärmning av hypotekslångivare, kan utestängning av en tidsdelning bli en tidskrävande och dyr process för hypotekslångivaren. Långivaren måste i allmänhet anlita en utmätningstjänsteman, till exempel en advokat, och måste betala rättegångskostnader och publiceringskostnader.
En garantihandling är ett juridiskt dokument som en fastighetsägare kan använda för att överföra en äganderätt till en fastighet till en ny ägare. Användningen av en garanti är en frivillig överlåtelse av timeshare. I avskärmningsscenariot kommer vissa hypotekslångivare att acceptera en garantihandling på timeshare istället för att utföra statlig laglig avskärmning på den. Hur som helst förlorar låntagaren äganderätten till timeshare, medan hypotekslångivaren antingen blir ägare till timeshare eller har rätt att sälja den. Garantihandlingen i stället för utmätning tillåter helt enkelt hypotekslångivare att undvika tid, krångel och kostnader för formell utmätning.
Ur en tidsdelningsägares perspektiv kan en garantihandling i stället för utmätning ge viktiga fördelar. Specifikt, i vissa stater, kan bolånetagaren stanna kvar på kroken för eventuellt obetalt saldo på bolånet även efter avskärmning. Det obetalda saldot, kallat en brist, uppstår om utmätningen ger ett försäljningspris som är lägre än det belopp som ska betalas på timeshare-bolånet. Men när man använder en garantihandling i stället för utmätning kan låntagaren dock kunna förhandla med hypotekslångivaren för att efterlåta eventuella brister eller obetalt belopp på bolånet. Återigen, långivare kommer att förhandla på detta sätt för att undvika tid och kostnader för formell avskärmning. En garantihandling i stället för utmätning kan vara det bästa alternativet för tidsdelningsägaren att bli av med tidsdelningen och inteckningen i tidsdelningen samtidigt, utan några kvardröjande frågor om framtida ansvar för en brist.
