Funktionsnytta är ett föreskrivet element som ingår i en professionell fastighetsvärdering. Utvärderingar analyserar egenskaperna hos hemmet och avgör dess funktionella användbarhet, eller dess förmåga att på ett adekvat sätt tillhandahålla det avsedda syftet. En bostad bör generellt sett ge tillräckliga levnadsvillkor. En kommersiell fastighet utvärderas på ett antal egenskaper för att avgöra om fastigheten utgör en effektiv företagsetablering.
Fastighetsvärderingar är professionellt utvecklade uppskattningar av en fastighets värde. Köpare av en fastighet betalar vanligtvis för en värdering som en del av att uppfylla långivarens krav på ett acceptabelt värderingsvärde. Kostnadsmetod, försäljningsjämförelsemetod och inkomstmetod är tre grundläggande tekniker som används för att komma fram till en uppskattning av värdet. Kostnads- och försäljningsjämförelser är vanliga vid värderingar av bostäder, medan inkomstmetoden är vanlig för kommersiella fastigheter.
I sin Mars 2005 Mortgage Daily News artikel "Utvärdering 101 - Hur en värderingsman fäster hem värde," Glenn Setzer erbjuder ett par vanliga frågor som används av värderingsmän för att fastställa funktionell nytta av en fastighet. "Är fastigheten beboelig? Kan den ha en högre och bättre användning?" För en bostadsvärdering är frågan om fastigheten ger rimliga levnadsvillkor för att ha ett visst värde. Den andra frågan avser om en viss fastighet kan ha ett högre värde för en annan funktion, som att konvertera en bostadsfastighet till en kommersiell fastighet.
Oavsett om man försöker omvandla en bostadsfastighet till ett företag eller köpa en redan existerande kommersiell fastighet, inkluderar värderingar av kommersiella fastigheters funktionella nytta ett brett spektrum av överväganden. Värderingsmän överväger kolumnavstånd, bukdjup, golvkapacitet, takhöjd, modulbredd, hisshastighet, kapacitet, antal och säkerhet, finish, energieffektivitet och parkering när så är tillämpligt. Ju mer lämpliga dessa funktioner är för affärsverksamheten, desto bättre är den funktionella nyttan.
Den samlade effekten av funktionsnyttan på fastighetsvärdet varierar. När värderingar jämför en fastighet med flera andra, är funktionell nytta bara en av de många kategorier som används för jämförelser. Om varje bostads- eller kommersiell fastighet har allmänt godtagbar och relativt likartad funktionell nytta är dess inverkan på värdet minimal. I fall där funktionell nytta bedöms vara begränsad eller opraktisk i förhållande till jämförbara fastigheter, är en betydande nedgång i fastighetsvärdet möjlig.
