Bostadsrätt är en form av bostadsägande där varje bostadsrättsinnehavare, förutom att äga sin bostad, även äger en andel av gemensamma ytor som vägar, fritidsanläggningar, parkeringsplatser, hallar och hissar. En lägenhetsköpare blir automatiskt medlem i en villaägarförening med dess regler och ansvar. Andelslägenhetsregler fastställs av statliga stadgar och rättspraxis och varierar därför beroende på stat, men i allmänhet kräver reglerna att andelsägare betalar avgifter för att täcka underhåll av gemensamma utrymmen och för att följa stadgar och regler.

De skapar reglerna

Styrelsen för husägarföreningen, eller HOA, sätter upp reglerna - kallade förbund, villkor och begränsningar, eller CC&R - som reglerar de boendes aktiviteter. Dessa CC&Rs och ofta en separat uppsättning regler täcker allt från antalet tillåtna husdjur, om några, till huruvida en ägare kan måla sin enhet, parkera en lastbil på tomten eller installera en parabol. Reglerna tar också i allmänhet upp buller och störningar som hindrar grannar från att "fridfullt njuta" av sina hem.

Misslyckande att verkställa

Alla villaägarföreningsstyrelser har inte samma verkställighetsbefogenheter. Det kan vara upp till styrelsens bedömning att avgöra om ett verkligt regelbrott äger rum. Det första steget som en ägare måste ta för att tvinga en styrelse att tillämpa en regel är att träffa föreningsstyrelsen och lägga fram bevisen, tillsammans med lämplig bestämmelse från CC&R:erna. Att uppmärksamma styrelsen på överträdelsen kan vara allt som krävs för att få regeln att tillämpas.

Tillämpningsbefogenheter

HOA:s stadgar och CC&R:er bör ange förfaranden som måste följas innan några åtgärder vidtas mot en andelsägare för brott mot reglerna. Processen börjar vanligtvis med ett brev till husägaren som ger honom tid att åtgärda problemet. HOA-styrelsen kan ha befogenhet att bötfälla en överträdare för varje dag som överträdelsen inträffar. Styrelsen eller dess ombud kan också gå in i fastigheten för att utreda den påstådda kränkningen eller ta bort den. Styrelsen skulle också kunna lyfta ägarens rätt att använda anläggningar som pool eller tennisbanor. I allvarliga fall kan styrelsen stämma ägaren för att åtgärda överträdelsen och även betala rättegångskostnader. Rätten kan utdöma skadestånd, uppmana till polisåtgärder och till och med beordra att personlig egendom tas bort. HOA kan lägga pant i bostaden som måste betalas innan bostaden kan säljas.

Dispens och selektiv verkställighet

En lägenhetsstyrelse får inte genomdriva en regel mot en invånare samtidigt som den ignorerar brott mot samma regel av andra boende. Sådan selektiv tillämpning är diskriminerande. Men om en styrelse ignorerar en regelöverträdelse under en längre tid, har den avstått från, eller gett upp, rätten att genomdriva den regeln mot den kränkande andelsägaren eller någon annan ägare som gjort sig skyldig till samma överträdelse. En tillstånds "preskriptionsregler" definierar hur lång tid ett regelbrott kan ignoreras innan det inte längre kan verkställas. En styrelse som har tillåtit att en regel selektivt upprätthålls eller frångås kan återinföra regeln genom att tillkännage för HOA-medlemskapet sin avsikt att börja strikt tillämpa regeln.

Vi ses i rätten

Medan en HOA-styrelse kan vidta rättsliga åtgärder mot en husägare, har lägenhetsägare samma rätt att driva rättvisa mot en HOA. En villaägarförening är skyldig att agera för samhällets bästa och utföra sina uppgifter rättvist utan diskriminering. Om en lägenhetsstyrelse inte fungerar enligt sina egna regler eller statliga lagar, kan en husägare eller en grupp av invånare lämna in en stämningsansökan som hävdar att HOA inte uppfyller sina skyldigheter. Sådana rättegångar är dyra och tidskrävande, och alla som överväger en sådan rättegång bör söka råd från en advokat med erfarenhet av HOA-tvister.