Om du är på väg att stänga ett nytt hem, har du förmodligen fått folk som säger åt dig att försöka schemalägga det i slutet av månaden. Faktum är att det finns både för- och nackdelar med detta tillvägagångssätt. Det kommer att spara lite pengar vid stängning, men din första bolånebetalning kommer att förfalla inom en kortare tid.
Termen "efterskottsbetalningar" har en negativ klang, men när du tar det i samband med din första bolånebetalning är det faktiskt en bra sak. När du gör den första betalningen täcker den föregående månad, precis tvärtom från att hyra. När du gör en leasingbetalning betalar du i förskott för den kommande månaden. Denna distinktion är avgörande för räntan du kommer att betala vid stängning, samt för när din första betalning kommer att förfalla.
Det är allmänt ansett att det är bäst att stänga sent på månaden eftersom det kommer att kosta dig mindre. Eftersom den första bolånebetalningen du så småningom kommer att göra är för föregående månad måste du betala upplupen ränta vid stängning fram till den första dagen i den månaden -- de återstående dagarna i månaden du stänger på fastigheten. Om du till exempel stänger den 20 september måste du betala ränta för tiden från det datumet till och med 30 september – 11 dagar inklusive. Om du stänger den 10 september betalar du 21 dagars upplupen ränta – ungefär dubbelt så mycket. Det är inte inslaget i ditt lån och det påverkar inte lånet på lång sikt på något sätt. Du måste skriva en check för beloppet vid stängning.
När du gör din första bolånebetalning kommer den betalningen att inkludera ränta för de 30 dagarna omedelbart före förfallodagen - från den första dagen i föregående månad. De kontanter du betalar vid stängning täcker räntan fram till denna punkt.
Om du är orolig för hur mycket pengar du måste komma med vid stängning, är det bättre att stänga sent på månaden. Men om du är mer bekymrad över hur många dagar du kan gå utan att göra den första betalningen av ditt lån, är det bättre att stänga tidigt på månaden . Din första bolånebetalning kan inte förfalla förrän minst 30 dagar efter stängning och den måste planeras till den första i månaden. Om du stänger antingen den 10 eller 20 september, skulle din första betalning ske den 1 november – nästa tillgängliga första dag i månaden efter att de 30 dagarna har förflutit. Det betyder att om du stänger den 10 september, förfaller inte din första bolånebetalning inom 51 dagar – 20 dagar för resten av september, plus oktobers 31 dagar. Men om du stänger den 20 september måste du komma med den första bolånebetalningen bara 41 dagar efter stängning.
En annan sak att tänka på är att de flesta bolån har anståndstider, inte bara för den första bolånebetalningen utan för dem alla. Det är vanligtvis 15 dagar – din betalning är faktiskt inte "sen" förrän den här gången . Om du vill beräkna din första betalning ner till ledningen kan du ta tag i detta, men du kommer förmodligen inte att vilja förlita dig på detta månad efter månad. Om du blir lite snubblad någon gång och missar deadline, kommer du att sluta med betydande förseningsavgifter och en krångel på din kredithistorik.
