När din bolån är förfallna och du misslyckas med att göra nya överenskommelser med långivaren, kan det utmäta ditt hem. Banken kan dock vanligtvis inte utmäta förrän den har lämnat in en stämningsansökan och fått tillstånd från domstolen. Om domstolen ogillar stämningsansökan måste långivaren antingen lämna in stämningsansökan eller försöka driva in på annat sätt.

Utestängningsprocess

I de flesta stater kan en långivare inte tvinga fram utestängning utan ett domstolsbeslut. Om du inte har gjort dina betalningar och långivaren beslutar att utmäta, lämnar den vanligtvis in ett klagomål till domstolen. Du får en kopia av klagomålet, och du måste välja om du vill besvara det, ignorera det eller lämna in en begäran om avvisning. Vid förhandlingen beslutar domaren om utmätningsärendet ska fortsätta eller avskrivas.

Uppsägning

När en domare avvisar ett utmätningsärende avslutas ärendet och utmätningen kan inte fortsätta. Domare kan avvisa utmätningsärenden om långivaren inte kan bevisa att den äger ditt bolån eller om långivaren inte följt statens utmätningsförfarande korrekt. Långivaren kan också avvisa ärendet om den upptäcker att den har gjort ett misstag i förfarandet eller om du har gjort andra arrangemang för att hantera brottet.

Efter uppsägning

Om domaren avvisar ett utmätningsärende på grund av att långivaren gjort ett fel eller inte har möjlighet att stämma dig, måste långivaren vanligtvis starta processen igen. Det är dock möjligt att avvisa ett ärende med fördomar i vissa stater, vilket innebär att käranden aldrig kan lämna in det på nytt. Även om domstolen avvisar ärendet utan fördomar, kan vissa stater begränsa antalet gånger en långivare kan lämna in samma utmätningsärende.

Överväganden

Om en långivare utmätar ditt hem kan du ibland erbjuda en frivillig utmätning (även känd som "handling i stället för utmätning") och be långivaren att avskriva ärendet. Frivilliga utmätningar är vanligtvis mindre skadliga för din kredit och i många stater hindrar långivaren att gå med på frivillig utmätning att långivaren kan stämma dig om intäkterna från försäljningen av ditt hem inte täcker hela din skuld. Men om du går med på en frivillig utmätning avsäger du dig också din rätt att få vinsten från försäljningen av din bostad om den säljs för mer än du är skyldig.