Bildkredit:Mohamad Faizal Bin Ramli/iStock/GettyImages

För seniorer som närmar sig pensionen och behöver ytterligare inkomster eller står inför ökande medicinska kostnader kan ett omvänt bolån vara lösningen. Ganska ofta har äldre husägare antingen helt betalat av bolånet på sitt hus eller byggt upp ett stort eget kapital.

En omvänd inteckning är ett sätt att få tillgång till dessa aktiefonder.

Vad är ett omvänt lån?

En omvänd inteckning är ett lån som låter dig låna mot eget kapital i ditt hem. Men till skillnad från ett traditionellt bostadslån eller ett bostadslån behöver du inte göra månatliga bolånebetalningar till långivaren. Du kan göra betalningar för att minska lånesaldot om du väljer det, men återbetalning av lånet krävs inte.

Omvända inteckningar är inte begränsade till småhus. Du kan också få ett omvänt bolån om du bor i en bostadsrätt så länge det är din primära bostad.

I vissa fall kan omvända bolån vara en användbar källa till medel för att komplettera pensionsinkomsten, konsolidera skulder, göra hemreparationer och förbättringar och betala för sjukvård i hemmet

Hur fungerar ett omvänt lån?

Omvända inteckningar baseras på mängden eget kapital i ditt hem. Mängden eget kapital i ditt hem hittas genom att subtrahera saldot på dina utestående bolån från det aktuella marknadsvärdet på ditt hem. Till exempel, om ditt hems värde är ​350 000 USD ​ och ditt saldo på bolån är ​100 000 USD, Då har du ​$250 000 värde av eget kapital i ditt hem.

Lånet förfaller inte förrän du antingen flyttar ut, säljer huset, fallerar på låneförpliktelserna eller dör. Om du går bort, tar dina arvingar ansvaret för lånet.

Omvända bolån kan ha antingen en fast ränta eller en justerbar ränta. Räntorna på omvända bolån tenderar dock att vara högre än räntorna på traditionella bolån. Även om du inte behöver göra betalningar på ett omvänt bolån, kommer räntan på lånet att ackumuleras och läggas till lånebeloppet.

Du kan få låneintäkterna från ett omvänt bolån som ett engångsbelopp, månatliga betalningar eller som en kredit. Det beror på vad du planerar att använda medlen till och vilken typ av omvänd inteckning du får.

Du kan göra betalningar för att minska beloppet på den omvända inteckningen, men du är inte skyldig att göra det. Du måste dock betala fastighetsskatt, upprätthålla en adekvat villaförsäkring och hålla huset i gott skick. Om du misslyckas med att uppfylla något av dessa krav, kan du riskera att försumma ett omvänt bolån och till och med riskera utmätning.

Hur kvalificerar du dig för ett omvänt lån?

För att kvalificera dig för en omvänd inteckning måste du vara minst 62 år gammal och ha minst 50 procent eget kapital i ditt hus. Ditt hus måste vara din primära bostad.

Dessutom kommer du att behöva delta i en session med en omvänd bolånerådgivare som kommer att göra en ekonomisk bedömning av din förmåga att förstå villkoren för ett omvänt inteckningslån.

Vilka är de olika typerna av omvända hypotekslån?

​Home equity konverteringslån (HECM) - U.S.A. Department of Housing and Urban Development (HUD) och Federal Housing Administration (FHA) bostadslån för konvertering av aktier. Dessa lån är endast tillgängliga genom omvända hypotekslångivare som godkänts av FHA.

Lånebeloppet baseras på bostadens bedömda värde och är föremål för FHA-begränsningar. För närvarande, för 2021, är det maximala lånebeloppet för denna typ av bolån ​822 372 USD

HECM kan vara något dyrare än konventionella bolån, men du kan använda medlen för nästan vilket syfte du vill. Du kan få dina pengar i en klumpsumma, som fasta månatliga betalningar eller som en kreditram, liknande en kreditgräns för hemmakapital.

​Bolån för konvertering av bostadsrätter - Om du planerar att minska och behöver pengar för att köpa ett nytt hem medan du väntar på att sälja din nuvarande bostad och få ett nytt lån, kan ett bostadslån för konvertering vara rätt väg att gå. FHA stöder också denna typ av inteckning.

​Egendomsskyddat omvänd inteckning - Privata långivare erbjuder egna omvända inteckningar. Dessa lån är inte föremål för de maximala FHA-begränsningarna och kan vara så mycket som $4 miljoner. Du kan få pengarna i en klumpsumma eller med månatliga betalningar, och du kan använda pengarna för alla ändamål.

Den federala regeringen försäkrar inte proprietära omvända inteckningar, och låntagare behöver inte betala för bolåneförsäkring eller delta i finansiell rådgivning. Men på grund av bristen på federalt stöd kommer proprietära omvända inteckningar ofta med högre räntor jämfört med vanliga HECM-lån.

​Omvänd inteckning för enstaka ändamål ​ - Omvända inteckningar för enstaka ändamål erbjuds av vissa statliga och lokala myndigheter och olika ideella institutioner. De är avsedda för specifika ändamål, som att betala fastighetsskatt eller göra välbehövliga hemförbättringar.

I vissa fall kan omvända inteckningar vara en bekväm källa till medel för att komplettera pensionsinkomsten eller för att betala sjukvårdskostnader.

Hur mycket pengar kan du låna?

Hur mycket pengar du kan få från ett omvänt bolån beror på vilken typ av lån du väljer, åldern på den yngsta låntagaren, aktuella räntor och mängden eget kapital i ditt hem. Liksom med ett traditionellt bolån tar omvända hypotekslångivare också ut förskottsstängningskostnader som inkluderar startavgifter, emissionskostnader och serviceavgifter. Dessa avgifter kan dras av från lånebeloppet och kommer att minska beloppet du får från ditt omvända inteckning.

Pengarna du får från ett omvänt bolån är inte skattepliktiga.

Vilka är fördelarna och nackdelarna med ett omvänt lån?

Omvända inteckningar har följande fördelar.

​Tillgång till kontanter ​ - Om du har byggt upp tillräckligt med eget kapital i ditt hem kan ett omvänt lån ge dig tillgång till kontanter för att betala sjukvårdskostnader, ta semester eller använda som inkomst i pension.

​Ingen betalning krävs ​ - Du behöver inte göra några betalningar på ett omvänt bolån förrän du antingen säljer huset, flyttar ut eller går bort.

​Icke-regress ​ - Omvända inteckningar är non-regress, vilket innebär att du bara kan vara skyldig ditt lån även om ditt hus går ner i värde.

​Inga skatter ​ - Intäkterna från en omvänd inteckning är inte föremål för skatter.

​Bostadsrätt ​ - Om de är en medlåntagare har en efterlevande make rätt att bo kvar i huset om den andra maken går bort.

Dessa är nackdelarna du kommer att vilja överväga innan du tar ett omvänt inteckning.

​Inteckningsförsäkring ​ - Låntagare måste betala inteckningsförsäkringspremier för lånens löptid som stöds av federalt stöd.

​Rektorsbostad – Om du bor någon annanstans i 12 månader i följd och ingen annan berättigad medlåntagare bor i huset, kan långivaren påskynda lånet och det skulle förfalla omedelbart.

​Fastighetsskatter och försäkringar – Underlåtenhet att betala fastighetsskatt och upprätthålla försäkring kan betraktas som ett fallissemang och utlösa ett utmätningsförfarande.

​Låntagarens död – Om den omvända inteckningen inte betalas tillbaka innan du och din make dör, måste dina arvingar betala av lånebeloppet eller 95 procent av det bedömda värdet av bostaden för att behålla det och förhindra utmätning.