Att investera i fastigheter är ett av de bästa sätten att uppnå ekonomiskt oberoende. Men det betyder inte att det är lätt att ta sig från punkt A till punkt B.
Hur bestämmer man sig för vilka fastigheter man ska investera i? Var får du pengarna? Och, lika viktigt, hur bygger du din portfölj när du har tagit hand om den initiala investeringen? Du behöver en strategi - speciellt om du precis har börjat som investerare. BRRRR-metoden är just det:en specifik, testad och hållbar investeringsstrategi som kan ta dig från punkt A till punkt B och därefter.
Låt oss dela upp det steg för steg och jämföra det med några andra populära investeringsstrategier.
BRRRR står för "Köp, reparera, hyr, refinansiera och upprepa." Denna fastighetsinvestering Metoden beskriver en strategi och ett ramverk som används av investerare som har en önskan att bygga passiva inkomstströmmar över tid genom att ta ut hyror från hyresgäster och bygga upp eget kapital i fastigheter.
De specifika stegen som ingår i BRRRR-strategin inkluderar:
Det är BRRRR-metoden i ett nötskal, även om det inte är så enkelt som det kan låta. Att köpa fastigheter fungerar som en av de bästa investeringarna för unga vuxna eftersom det lagrar värde på ett icke-marknadskorrelerat sätt, ökar i värde och genererar kassaflöden över långa tidsperioder.
Personligen har jag köpt två hyresfastigheter och hyrt dem för positivt kassaflöde .
Vid någon tidpunkt kanske jag vill utöka dessa innehav och skulle överväga BRRRR-metoden. För dem som är intresserade av att bygga en betydande investeringsfastighetsportfölj, låt oss titta på varje steg mer detaljerat.
Videon nedan ger en översikt på hög nivå medan artikeln ger större förklaringar och detaljer.
Att leta efter undervärderade fastigheter blir ett viktigt steg för alla kloka investeringar, men det är fortfarande särskilt viktigt när det kommer till BRRRR-metoden. Detta gäller av två skäl.
För det första, eftersom dessa fastighetsvärden kommer under marknaden, kan du öka deras värde med prisvärda renoveringar. Ju mer du kan höja fastighetens värde, desto mer kapital måste du lösa in under steg 4 – refinansieringen av uttag.
För det andra letar du efter undervärderade fastigheter eftersom du, om du inte redan har mycket kapital till hands, vill finansiera detta köp med ett hårda pengar lån. Ett lån med hårda pengar kommer från en privat, icke-banklångivare, och processen för att få ett är mycket annorlunda och enklare än att få ett banklån.
När du begär ett lån från en bank kommer den primära faktorn i dess beslut att vara din kreditvärdighet; med ett hårt lån, fungerar fastigheten som säkerhet. Det betyder att banken bara kommer att titta på investeringsvärdet på fastigheten. Om det är en bra investering får du ditt lån. Därför måste du göra ett starkt argument för dig själv.
Naturligtvis finns det vissa nackdelar med att använda hårda pengar. Även om godkännandeprocessen kommer i en snabbare takt och med en enklare ansökan än ett banklån, kommer hårdpengarlån med en ränta som ofta har en högre nivå än ett konventionellt bolån.
Lån med hårda pengar kan ha en ränta på så hög som 15 %, med ett intervall på 7,5 % till 15 %. Dessa lån har också en något lägre belåningsgrad (LTV) än ett konventionellt lån samt en kortare återbetalningstid, vanligtvis ett till tre år.
Lån med hårda pengar räknas som kortfristiga pengar, som främst används av BRRRR-investerare och husflipper. Faktum är att de två första stegen i BRRRR i huvudsak använder husflipperformeln, utan "flippen".
Med det i åtanke, ett bra sätt att se till att du ser på en kvalitetsinvestering inkluderar att använda standby-läge för att vända huset, "Regeln om 70 %." Regeln om 70 % säger att du inte ska betala mer än 70 % av en fastighets efterreparationsvärde (ARV), minus reparationskostnader. I verkliga termer betyder det att om du tittar på en investeringsfastighet med en ARV på 200 000 USD som behöver 40 000 USD i reparationer, bör du inte betala mer än 100 000 USD för fastigheten.
Även om detta inte fungerar som en järnklädd regel, är det bra ekonomiskt vettigt. I fallet ovan, efter att du har spenderat 40 000 USD på reparationer, har du fortfarande 60 000 USD i andrum för att absorbera kostnadsöverskridanden, marknadsfluktuationer eller andra oförutsedda komplikationer.
Relaterat:11 bästa fidelity-fonder att köpa
När du har köpt din fastighet har du en bra uppfattning om hur mycket du har råd att spendera på reparationer, samt vilka specifika reparationer du behöver. Svårigheten här uppstår på två sätt:
Först måste du hitta en entreprenör som kan utföra dessa reparationer kompetent och inom din budget. Det kan vara svårare än det låter. När du rehabiliterar din fjärde eller femte eller tionde fastighet har du hittat människor du kan lita på. Men i början kan det vara utmanande. Om du känner andra investerare, be om hänvisningar.
För det andra, varje dag du äger fastigheten kostar dig pengar. Dessa redovisade kostnader inkluderar verktyg, fastighetsskatter och till och med lånbetalningar. Så även om dina reparationer hamnar under budget, om de tar längre tid än planerat, kan det också kosta dig extra pengar.
När det gäller vilka reparationer du bör utföra, finns det många bra guider till vilka reparationer i hemmet som ger bäst avkastning på investeringen.
Om du var en husflipper, är det här punkten där du skulle sälja ditt hem. Men med BRRRR-metoden är det dags att förvandla den till en kassaflödesgenererande tillgång. Det innebär att hyra ut den. Att hyra ut fastigheten är ditt slutspel för fastigheten, så det betyder att du i din första köpprocess bör utvärdera fastigheten som en uthyrning.
För BRRRR-metoden är en fastighet på en stor, aktiv hyresmarknad att föredra framför en som kan vara något mer undervärderad men som är mindre attraktiv för hyresgäster. Tänk till exempel på en lägenhet eller lägenhet nära ett universitet, som kommer att ha en konstant efterfrågan jämfört med en förortsfastighet i en återvändsgränd som kan ha mer råvärde men är belägen på en marknad som är mer inriktad på köpare.
Tänk också på att varje gång din hyresbostad inte har en hyresgäst, äter kostnaderna i princip ett hål i fickan.
Undersök vakansgrader när du överväger fastigheter och granska dina hyresgäster noggrant. När du kör prognoser, glöm inte att ta hänsyn till fastighetsförvaltningsavgifterna – dessa kan vanligtvis uppgå till cirka 10 % av insamlade hyror.
Det är här BRRRR-metoden verkligen visar sitt värde. När din fastighet har renoverats och hyrts ut, kan du fortsätta med en utbetalningsrefinansiering, som i princip omvandlar husets eget kapital till kontanter.
Utbetalningsrefinansiering kan frigöra lite pengar, men de har också många andra fördelar. Du kommer att få en mycket bättre ränta på en utbetalningsrefinansiering än du skulle få på ett bostadslån eller ett hemkapitallån (HELOC), mycket mindre ett annat hårdlån. Och du kan dra av räntan på dina skatter.
Med din utbetalningsrefinansiering kan du lösa ditt första lån och använda kontanterna för nästa steg.
Relaterat:Bästa betalkort för tonåringar att bli pengarskunniga
Kontanterna från föregående steg skulle göra en perfekt handpenning på en annan fastighet. Och den här gången har du erfarenhet under bältet, ett växande nätverk av entreprenörer och en kassagenererande hyresfastighet.
Med noggrann planering kan du använda BRRRR-metoden för att bygga upp en ansenlig portfölj av hyresfastigheter; himlen är gränsen.
Det är inte lätt – om det vore så skulle alla ha ett halvdussin hyresfastigheter. Det krävs mycket noggrann forskning och planering på frontend; det första steget – köpet – har överdriven betydelse jämfört med de andra stegen. Men om du gör rätt kan resten av pusslet falla på plats.
I slutändan är BRRRR-metoden den enda fastighetsinvesteringsstrategin som kan ta dig från inga pengar ner på din första investering till en sund portfölj av kassagenererande hyror på mindre än ett decennium. Ju tidigare du kommer igång, desto snabbare kan du förverkliga dina investeringsdrömmar.
Relaterat:Bästa betalkort för barn
BRRRR-metoden visar på en betydande avkastningspotential, men med en betydande mängd tid, energi och investeringar - både ekonomiskt och personligt. Metoden har hjälpt många fastighetsinvesterare att snabbt bygga upp sina investeringsinnehav.
För den som är intresserad av att bygga sin egen portfölj men kan ha reservationer mot riskerna kan man genomföra delar av metoden isolerat. I synnerhet har du nu tillgång till alternativa investeringsalternativ som crowdsourcade appar för fastighetsfinansiering. Dessa appar varierar med deras investeringsmål, men var och en kan ge tillgång till privata investerare som är intresserade av olika delar av BRRRR-metoden.
För att förstå de möjligheter som finns tillgängliga för dig, vänligen granska följande tjänster för att se om de är meningsfulla för din bredare investeringsportfölj. Att registrera sig för var och en är gratis och ett utmärkt sätt att lära sig mer.
Många tjänster riktar sig till olika investeringsmål, riskpreferenser och inkomstsegment. Ta en titt på tre ledande crowdsourced fastighetsinvesteringsplattformar och vilka typer av investeringar de erbjuder.
Vissa plattformar som EquityMultiple låter dig investera i enskilda fastigheter, särskilt kommersiella fastigheter. Andra, som diskuteras nedan, låter dig investera i fastighetsportföljer.
EquityMultiple har en initial investering på minst $5 000 på de flesta möjligheter och kommer med en begränsning för vilken typ av investerare som kan delta.
EquityMultiple tillåter nämligen endast sina enskilda kommersiella fastighetsprojekt att ta emot investeringar från ackrediterade investerare, som diskuteras mer nedan.
Ackrediterade investerare:Även om denna definition nyligen ändrades, från en som vanligtvis betydde högt förmögna/höginkomstpersoner, till nu en som fokuserar på investerares erfarenhet och kunskap, snedvrider den vanligtvis mer mot investerare med ekonomisk kapacitet och förtrogenhet. Som sagt, de nya ändringarna från SEC tillåter investerare att kvalificera sig som ackrediterade investerare baserat på definierade mått på professionell kunskap, erfarenhet eller certifieringar utöver de befintliga testerna för inkomst eller nettoförmögenhet.
Dessa tester för finansiella resurser inkluderar att ha en sammanlagd nettoförmögenhet på över 1 000 000 USD och tjäna över 200 000 USD under vart och ett av de två senaste åren eller gemensam inkomst med personens make på över 300 000 USD under vart och ett av dessa år med en rimlig förväntning om att nå samma inkomstnivå under innevarande år.
För de som är intresserade av att lära sig mer om EquityMultiple, överväg att registrera sig för ett konto och gå igenom sin kvalificeringsprocess.
Bästa CRE-investeringsplattformen för ackrediterade investerare
EquityMultiple | CRE-investeringar för ackrediterade investerare
4.2
Minsta investering:$5 000.
Proffs:
Nackdelar:
Medan EquityMultiple fokuserar på att investera i enskilda fastigheter, fokuserar andra företag på investeringar i fastighetsportföljer, eller flera fastigheter i en investering. I teorin diversifierar detta din investeringsrisk samtidigt som du får tillgång till flera fastigheter samtidigt.
Fundrise är en populär plattform för fastighetsinvesteringar som låter dig diversifiera genom dess många fonder. Varje fond har ett antal fastigheter och är utformad för att ge varierande risknivåer och inkomster.
Bland alternativen:
Du behöver inte vara en ackrediterad investerare för att investera i Fundrise, men flera av dess fonder är stängda för icke-ackrediterade investerare.
Fundrise har dock en sak gemensamt med traditionella kommersiella fastighetsinvesteringar:Det kan vara mycket illikvid. Fundrise säger själv att "aktierna du äger är avsedda att hållas långsiktigt." Du kan drabbas av en straffavgift för att sälja alla eREIT- och eFund-andelar som har ägts i mindre än fem år, till exempel. Du kan heller inte välja och vraka vad du säljer – Fundrises "först in först ut"-system innebär att när du likviderar kommer de första sålda aktierna att vara de du har haft längst.
Även då förblir kommersiella fastigheter en av de bästa alternativa investeringarna du kan äga, och Fundrise hjälper människor att enkelt skörda frukterna. Precis som med att äga aktier i offentligt ägda fastigheter, kommer privata CRE-prisavkastningar ofta att släpa efter ett stort index som S&P 500. Men den passiva inkomsten från fastighetsinvesteringar är bra:Sedan 2017 överstiger Fundrises genomsnittliga årliga inkomstavkastning på 5,29 % den för både offentliga fastighetsinvesteringsfonder (REIT, S&P 000) och (4,1 %). Det inkluderar en totalavkastning på 1,5 % (pris plus utdelning) 2022 jämfört med tvåsiffriga förluster för offentliga REIT och S&P 500.
De flesta av Fundrises fastighetsfonder tar ut en årlig fast förvaltningsavgift på 0,85 %. Fundrise Innovation Fund, som ger tillgång till riskkapitalliknande investeringar, tar ut 1,85 % årligen.
Besök Fundrise för att lära dig mer om denna alternativa tillgångsklass eller registrera dig idag.
Bästa plattformen för fastighetsinvesteringar
Fundrise | Börja investera i fastigheter med bara $10
4.3
Minsta investering:$10. Avgifter:Fundrise:0,15 % årlig rådgivningsavgift. Fundrise Pro:$10/månad. betalas månadsvis, eller $99/år. betalas årligen.*
Proffs:
Nackdelar:
* Ytterligare fondförvaltningsavgifter tillkommer. De flesta fonder tar ut en årlig förvaltningsavgift på 0,85 %; Fundrise Innovation Fund tar ut en årlig förvaltningsavgift på 1,85 %. Vi tjänar en provision för detta stöd av Fundrise när du registrerar dig, utan extra kostnad för dig.
Relaterat:11 bästa fundrise-alternativ [Ackrediterade och icke-ackrediterade appar]
Groundfloor är en annan typ av investeringsplattform än de två andra som anges ovan. Istället för att ta ett ägarintresse i dessa fastigheter (även om EquityMultiple också erbjuder vissa skuldinvesteringsmöjligheter), fungerar Groundfloor som en crowdsourced fastighetsinvesteringsplattform fokuserad på skuldinvesteringar.
Plattformen fokuserar på att köpa fixer-överdelar, utföra underhåll och uppgraderingar och sedan vända dem för en vinst. Groundfloor tillhandahåller finansiering för kortfristiga bostadsfastighetslån och betalar plattformens investerare ränta.
Tjänsten granskar låneansökningar som lämnats in av simfötter och erbjuder investerare möjligheten att finansiera sedlar som den tror kommer att fungera. I utbyte får investerare ett fast belopp av ränta från sitt lån samt en avkastning på kapitalbeloppet. De flesta lån har en löptid på 6-12 månader, men vissa kan sträcka sig till 18 månader.
Bottenvåning | Investera i Fix-and-Flips
* Du kommer att få din kredit 30 dagar efter att du slutfört din kvalificerade överföring.
Elon Musks inflytande på regeringens effektivitet:en kritisk analys
Hur lång tid tar det för väntande objekt att läggas upp på ett Chase Checking-konto?
Hur man köper OMG Network (OMG)
2 FTSE 100-aktier med hållbar avkastning på 5 %+
10 topprankade medelstora aktier att köpa nu
401(k) Vesting och vad det betyder för dig
Förstå prismönster för teknisk analys
8 saker män ALDRIG bör göra på arbetsplatsen