För det mesta säkerställer fastighetsinvesterare finansiering vid köp av hyresfastigheter. Många får ett konventionellt bolån från en långivare, andra får hårda pengar eller använder tillgångsbaserade långivare, och ytterligare andra lånar mot andra fastigheter.
Dessa investeringsinstrument har gett en attraktiv alternativ investering klass till aktier och obligationer under åren.
I den här artikeln undersöker vi vad du ska tänka på när du ska välja mellan att betala för en hyresbostad med kontanter eller att finansiera den. Fortsätt läsa för att lära dig fördelarna och nackdelarna med att betala med kontanter, vilken kontantavkastning du ska sikta på, hur mycket kassaflöde en hyresbostad ska inbringa och mer.
Det finns flera anledningar till att köpa en hyresbostad med ett bolån kan vara en smart idé. För det första är bolåneräntan en avdragsgill kostnad. Det är också lättare att spara till en handpenning än att köpa en hel hyresbostad direkt med kontanter.
Dessutom, om bolåneräntan skulle vara lägre än den nuvarande genomsnittliga avkastningen på aktiemarknaden, kan det ibland vara vettigt att investera de pengar du skulle ha spenderat på en fastighet. Men för varje punkt för att få ett bolån finns det en motpol för att betala kontant.
Även om ränta på bolån är avdragsgill kan det allvarligt påverka ditt kassaflöde. Även om det är lättare att spara för bara en handpenning, kommer det med sina egna utmaningar att kvalificera sig för ett lån. Du måste bygga upp en bra kreditvärdering, reserver för betalningar av bolån och uppfylla ytterligare krav.
Plus att betala kontant för en hyresfastighet kommer med extra förmåner. Nämligen:
Enligt min personliga erfarenhet stängde min fru och jag nyligen vårt eget hem med ett konventionellt inteckningslån. Även om det inte är en hyresfastighet, gäller det fortfarande för den bredare bostadsfastighetsmarknaden. I vårt område har många potentiella köpare tillräckligt med ekonomiska medel för att lägga hela kontantbud och har inget behov av finansiering.
I sådana här fall föredrar säljare nästan alltid att gå med ett kontanterbjudande eftersom de inte är beroende av att få en banks godkännande och de stänger också halva tiden som ett finansierat köp. Uppenbarligen kan din körsträcka variera i båda fallen, men som en tumregel föredrar säljare kontanterbjudanden på grund av sin enkelhet, lägre risk och snabbare stängningspotential.
Som köpare representerar de också lägre stängningskostnader eftersom flera av de saker som en bank skulle behöva köpa och köra för din räkning helt enkelt inte behöver göras för ett kontantköp. Vanligtvis står stängningsavgifter för 2-5 % av den totala inköpskostnaden för en byggnad.
När du använder kontanter kan du hoppa över att betala för bolåneförsäkring, långivares avgifter, titelförsäkring, startavgifter och mer. Dessutom kommer du inte att förlora så mycket pengar om det finns lediga platser eftersom du inte har en månadssedel att täcka. Med bolån är investeraren också exponerad för risken för utestängning i händelse av att månatliga bolånebetalningar inte görs.
Omvänt, när du köper med kontanter har du fullt ägande och eget kapital. Det kanske mest tilltalande är att du känner dig trygg i att ditt köp inte har satt dig i skuld.
InsättningsbilderCash on cash-avkastning är beräkningen av det årliga kassaflödet före skatt som en procentandel av den totala summan investerade pengar. Det uttrycks i procent. Även om vissa investerare använder termerna cash on cash return och return on investment omväxlande, är de faktiskt olika .
Din cash on cash-avkastning jämförs med de pengar som du spenderar ur fickan, medan din avkastning på investeringen mäter avkastningen på hela din investering, inklusive eventuella lån du tagit. Vissa människor blandar också ihop cash on cash return med kassaflöden från tillgångar. Cash on cash avkastning uttrycks dock som en procentsats och kassaflödet uttrycks som ett belopp. Dessutom visar cash on cash return den avkastning du får för det totala investerade beloppet.
Däremot visar kassaflödet hur mycket pengar du har att sätta in på banken efter att dina utgifter har betalats (exklusive inkomstskatt).
Innan du beräknar din kontantavkastning måste du bestämma ditt årliga kassaflöde. Det här är ditt månatliga kassaflöde (intäkter minus utgifter) multiplicerat med 12. Du kan riskjustera detta för att ta hänsyn till potentiella vakanser som du förväntar dig att uppleva under året.
Till exempel, om du planerar att ha fastigheten upptagen 10 månader om året i genomsnitt, kan du multiplicera det månatliga kassaflödet med 10 och sedan dividera det med 12 för att ge dig ett månatligt kassaflöde som står för potentiella vakanser.
När du tittar på den månatliga kassaflödesprognosen med en uppskattning av vakanser använder du följande formel:
(Årligt kontantflöde före skatt / initialt kontantutlägg) x 100 % =Cash on Cash Return
Skatt exkluderas från kontantberäkningen eftersom beloppet för inkomstskatt som betalas inte är detsamma för alla investerare. Exklusive skatt gör det enklare att jämföra investeringsmöjligheter. Tänk på dina investeringsmål när du tittar på din kontantavkastning.
När du investerar på en växande marknad, eller en som har tillgångar som snabbt stiger i värde, kan du ha en lägre kontantavkastning. Det betyder inte nödvändigtvis att det är en dålig investering eller ett dåligt sätt att tjäna pengar medan du sover .
Observera att kontantavkastning vanligtvis kommer att komprimeras, vilket innebär att de minskar när en cykel förlängs. Avkastningen är högre under den tidigare delen av en ekonomisk återhämtning och nedgång i de senare stadierna. Detta beror på att priserna efter en lågkonjunktur vanligtvis är lägre och den upplevda risken är högre. Allt eftersom ekonomin går bättre kommer mer pengar in på marknaden, priserna stiger och kontantavkastningen minskar.
Många investerare är överens om att mellan 8 till 12 procent är en bra kontantavkastning. Andra anser att på vissa marknader är så lågt som 5 till 7 procent bra. Återigen, det beror på dina mål, den lokala marknaden och andra faktorer. Som sagt, du behöver inte bara investera på din egen marknad. Titta nedan för några möjligheter att investera i fastigheter utanför din lokala marknad längst ner i denna artikel.
Relaterat:Bästa videointercomsystem för lägenheter och kontorsbyggnader
I fastighetssfären är kassaflödet skillnaden mellan din fastighets intäkter och kostnader, inklusive skulder.
Ett positivt kassaflöde innebär att din inkomst är större än utgifter och finansieringskostnader. Ett negativt kassaflöde innebär att dina utgifter och finansieringskostnader är större än din inkomst. Med andra ord, du förlorar pengar.
Ju högre kassaflöde desto mer pengar tjänar du. Detta hjälper dig inte bara att bygga upp generationsrikedom, utan kan fungera som en stötdämpare om du går igenom en period med för många vakanser eller behöver kassareserver av andra skäl.
Att beräkna en hyresbostads kassaflöde , gör följande:
Skillnaden är din fastighets kassaflöde. Ett vanligt sätt att öka kassaflödet är genom att göra förbättringar, som att göra renoveringar eller lägga till bekvämligheter genom BRRRR-metoden . Det finns ingen fast siffra för vilket hyreskassaflöde som är tillräckligt eftersom investerare har olika mål.
Typen av hyresfastigheter spelar roll eftersom förvaltningsfastigheter med flera enheter vanligtvis har högre kassaflöden än enbostadsfastigheter. Dessutom garanterar dyrare fastigheter, som generellt har högre risk, högre minimikassaflöden än mindre kostsamma investeringar.
För att avgöra om en hyresfastighet kommer att ha tillräckligt med kassaflöde, tittar många investerare på 1%-regeln eller 2%-regeln, som diskuteras nedan.
Vid fastighetsinvesteringar säger 1%-regeln att din månadshyra ska motsvara minst 1% av hyresfastighetens köpeskilling. Denna regel säkerställer månadshyran kommer att överstiga fastighetens månatliga bolånebetalning (om köpt med bolån).
Du vill att din hyresinkomst ska vara mer än (eller åtminstone lika med) din bolånebetalning så att du inte förlorar pengar varje månad. Om du betalade för din hyresbostad kontant är detta mindre bekymmer.
Med 1%-regeln, om en fastighet hyr ut för 2 000 USD per månad, vet du att du inte ska betala mer än 200 000 USD för den investeringsfastigheten. Denna snabba uppskattning tar inte hänsyn till andra kostnader, såsom MACRS-avskrivningar, skatter, hyresvärdsförsäkringar och underhåll.
Om du redan har köpt fastigheten, ta fastighetens pris plus nödvändiga reparationer och hitta 1 % av det för att bestämma det lägsta beloppet du kan ta ut för hyra, med tanke på att högre skulle vara bättre.
2%-regeln använder samma idé som 1%-regeln, men denna regel säger att en hyresfastighet endast är en bra investering om den passiva inkomsten varje månad är lika med eller högre än 2% av det ursprungliga köpeskillingen. Den beräknas på samma sätt som 1%-regeln, men med 2%.
Med denna regel, om en fastighet hyrs ut för 2 000 USD per månad, skulle du inte vilja betala mer än 100 000 USD för att köpa den. Anledningen till att vissa investerare använder 1%-regeln, medan andra använder 2%-regeln, är att andra faktorer spelar in. Till exempel, om ditt huvudmål är positivt kassaflöde, är 2%-regeln användbar. Men om ditt huvudsakliga fokus är att skaffa en fastighet som du förväntar dig att uppskatta avsevärt i värde, behöver du inte nödvändigtvis använda 2%-regeln.
Både 1%-regeln och 2%-regeln är bara användbara i början av utvärderingen av fastighetsinvesteringar. De är ett snabbt verktyg för att avgöra om du bör titta närmare på en fastighet. Betrakta dessa mindre av "regler" och mer av "riktlinjer" eftersom vissa experter ignorerar dessa regler helt.
Medan 2%-regeln vanligtvis fungerar bäst i Mellanvästern och södra delarna av USA, kan det vara mycket mer utmanande att hitta investeringsfastigheter som klarar testet i städer som Los Angeles eller Boston. I vissa städer är dessa resultat helt enkelt inte realistiska. Om du är intresserad av att hitta fastigheter som hyrs ut till detta pris utanför ditt område, se alternativen för crowdsourcing av fastighetsinvesteringar som markeras nedan.
Kom ihåg att ha både dina mål och din plats i åtanke när du bestämmer dig för om du ska implementera 1 %-regeln eller 2 %-regeln.
En växande lösning för fastighetsförvaltning för gör-det-själv-hyresvärdar är att utnyttja hybrid fastighetsförvaltning. Den här modellen ger ägare möjlighet att ha fullständig kontroll över verksamheten, eller större transparens, samtidigt som de kopplas samman med proffs för att stödja dem med allt annat. Detta sparar tid, ökar kassaflödet och ökar hyresgästernas tillfredsställelse.
Alternativ som Hemlane är särskilt lämpade för distansförvaltare med långtidsuthyrning av bostäder. Den tillhandahåller en backoffice-mjukvara som är bäst för att hantera 1 till 100 enheter, samt flexibla paket som gör det möjligt för ägare att vara så involverade som de vill i hanteringen av sina hyresrätter på långt håll.
De erbjuder en en månads kostnadsfri provperiod för att komma igång riskfritt.
On-Demand Property Management Software
Hemlane | Allt-i-ett fastighetsförvaltning
4,5
14 dagars gratis provperiod. Alla planer har en $28/månad. grundavgift. Grundläggande:Ytterligare $2/enhet/månad. Viktigt:Ytterligare $20/enhet/månad. Komplett:Ytterligare $68/enhet/månad*
Proffs:
Nackdelar:
* Prissättning återspeglar årlig fakturering. Med månatlig fakturering har alla planer en $34/månad. grundavgift. Grundläggande:Ytterligare 2,50 USD/enhet/månad. Viktigt:Ytterligare $24/enhet/månad. Komplett:Ytterligare $80/enhet/månad. Inget kreditkort krävs för gratis provperiod.
Många människor vill dra nytta av fördelarna du får av att betala kontant för en hyresfastighet, men har helt enkelt inte tillräckliga medel för att direkt köpa den typ av hyresbostad de vill ha.
Lyckligtvis finns det ett annat alternativ för dessa människor. Det är möjligt att få delägande eller finansiering av hyresfastigheter genom crowdfunded fastigheter . Den här typen av fastighetsinvesteringar låter dig tjäna avkastning baserat på resultatet av de underliggande tillgångarna i din portfölj.
Denna fastighetsinvesteringsstrategi hjälper dig inte bara att investera i fastigheter för mindre, den tar också bort det ansvar och stress som följer med att köpa en fastighet, underhålla den och sälja den senare. Om du återinvesterar dina utdelningar har du potential att tjäna mer. Observera att detta är en långsiktig investering och mycket illikvid.
Läs mer nedan om några populära alternativ för att investera i crowdsourced fastigheter.
Om du vill få exponering mot fastighetsinvesteringar på andra marknader som har högre förväntad årlig avkastning, kan du överväga att titta på crowdsourcade fastighetsinvesteringsplattformar. Dessa plattformar utnyttjar fintech-verktyg och tjänster för att skala fastighetsinvesteringar på ett kostnadseffektivt sätt.
Många tjänster riktar sig till olika investeringsmål, riskpreferenser och inkomstsegment. Ta en titt på tre ledande crowdsourcede plattformar för fastighetsinvesteringar och vilka typer av investeringar de erbjuder.
Vissa plattformar som EquityMultiple låter dig investera i enskilda fastigheter, särskilt kommersiella fastigheter. Andra, som diskuteras nedan, låter dig investera i fastighetsportföljer. EquityMultiple har en initial investering på minst $5 000 och kommer med en begränsning för vilken typ av investerare som kan delta.
EquityMultiple tillåter nämligen endast sina enskilda kommersiella fastighetsprojekt att ta emot investeringar från ackrediterade investerare, som diskuteras mer nedan.
Ackrediterade investerare:Även om denna definition nyligen ändrades, från en som vanligtvis betydde högt förmögna/höginkomstpersoner, till nu en som fokuserar på investerares erfarenhet och kunskap, snedvrider den vanligtvis mer mot investerare med ekonomisk kapacitet och förtrogenhet. Som sagt, de nya ändringarna från SEC tillåter investerare att kvalificera sig som ackrediterade investerare baserat på definierade mått på professionell kunskap, erfarenhet eller certifieringar utöver de befintliga testerna för inkomst eller nettoförmögenhet.
Dessa tester för finansiella resurser inkluderar att ha en sammanlagd nettoförmögenhet på över 1 000 000 USD och tjäna över 200 000 USD under vart och ett av de två senaste åren eller gemensam inkomst med personens make på över 300 000 USD under vart och ett av dessa år med en rimlig förväntning om att nå samma inkomstnivå under innevarande år.
För de som är intresserade av att lära sig mer om EquityMultiple, överväg att registrera sig för ett konto och gå igenom sin kvalificeringsprocess.
Bästa CRE-investeringsplattformen för ackrediterade investerare
EquityMultiple | CRE-investeringar för ackrediterade investerare
4.2
Minsta investering:$5 000.
Proffs:
Nackdelar:
Medan EquityMultiple fokuserar på att investera i enskilda fastigheter, fokuserar andra företag på investeringar i fastighetsportföljer, eller flera fastigheter i en investering. I teorin diversifierar detta din investeringsrisk samtidigt som du får tillgång till flera fastigheter samtidigt.
Fundrise är en populär plattform för fastighetsinvesteringar som låter dig diversifiera genom dess många fonder. Varje fond har ett antal fastigheter och är utformad för att ge varierande risknivåer och inkomster.
Bland alternativen:
Du behöver inte vara en ackrediterad investerare för att investera i Fundrise, men flera av dess fonder är stängda för icke-ackrediterade investerare.
Fundrise har dock en sak gemensamt med traditionella kommersiella fastighetsinvesteringar:Det kan vara mycket illikvid. Fundrise säger själv att "aktierna du äger är avsedda att hållas långsiktigt." Du kan drabbas av en straffavgift för att sälja alla eREIT- och eFund-andelar som har ägts i mindre än fem år, till exempel. Du kan heller inte välja och vraka vad du säljer – Fundrises "först in först ut"-system innebär att när du likviderar kommer de första sålda aktierna att vara de du har haft längst.
Även då förblir kommersiella fastigheter en av de bästa alternativa investeringarna du kan äga, och Fundrise hjälper människor att enkelt skörda frukterna. Precis som med att äga aktier i offentligt ägda fastigheter, kommer privata CRE-prisavkastningar ofta att släpa efter ett stort index som S&P 500. Men den passiva inkomsten från fastighetsinvesteringar är bra:Sedan 2017 överstiger Fundrises genomsnittliga årliga inkomstavkastning på 5,29 % den för både offentliga fastighetsinvesteringsfonder (REIT, S&P 000) och (4,1 %). Det inkluderar en totalavkastning på 1,5 % (pris plus utdelning) 2022 jämfört med tvåsiffriga förluster för offentliga REIT och S&P 500.
De flesta av Fundrises fastighetsfonder tar ut en årlig fast förvaltningsavgift på 0,85 %. Fundrise Innovation Fund, som ger tillgång till riskkapitalliknande investeringar, tar ut 1,85 % årligen.
Besök Fundrise för att lära dig mer om denna alternativa tillgångsklass eller registrera dig idag.
Bästa plattformen för fastighetsinvesteringar
Fundrise | Börja investera i fastigheter med bara $10
4.3
Minsta investering:$10. Avgifter:Fundrise:0,15 % årlig rådgivningsavgift. Fundrise Pro:$10/månad. betalas månadsvis, eller $99/år. betalas årligen.*
Proffs:
Nackdelar:
* Ytterligare fondförvaltningsavgifter tillkommer. De flesta fonder tar ut en årlig förvaltningsavgift på 0,85 %; Fundrise Innovation Fund tar ut en årlig förvaltningsavgift på 1,85 %. Vi tjänar en provision för detta stöd av Fundrise när du registrerar dig, utan extra kostnad för dig.
Relaterat:10 bästa fundrise-alternativen [Ackrediterade och icke-ackrediterade appar]
Groundfloor är en annan typ av investeringsplattform än de två andra som anges ovan.
Istället för att ta ett ägarintresse i dessa fastigheter (även om EquityMultiple också erbjuder vissa skuldinvesteringsmöjligheter), fungerar Groundfloor som en crowdsourced fastighetsinvesteringsplattform fokuserad på skuldinvesteringar.
Plattformen fokuserar på att köpa fixeringsartiklar, utföra underhåll och uppgraderingar och sedan vända dem för en vinst.
Groundfloor tillhandahåller finansiering för kortfristiga bostadsfastighetslån och betalar plattformens investerare intresse. Tjänsten granskar låneansökningar som lämnats in av simfötter och erbjuder investerare möjligheten att finansiera sedlar som den tror kommer att fungera. I utbyte får investerare ett fast belopp av ränta från sitt lån samt en avkastning på kapitalbeloppet. De flesta lån har en löptid på 6-12 månader, men vissa kan sträcka sig till 18 månader.
Bottenvåning | Investera i Fix-and-Flips
* Du kommer att få din kredit 30 dagar efter att du slutfört din kvalificerade överföring.
Relaterat:Bästa barnvänliga betalkort för att lära dig mer om pengar
Även om det finns skattemässiga fördelar med att få ett bolån vid köp av en hyresbostad, såsom skatteavdragen, finns det många fler skäl att betala med kontanter. Det kan inte bara minimera din skuld, utan det kan också spara pengar i stängningskostnader, försäkringar och mer.
När du bestämmer om en hyresbostad är värd dina pengar, överväg den förväntade kontanta avkastningen samt det uppskattade kassaflödet. 1%-regeln och 2%-regeln kan fungera bra som initiala filter.
Om du inte är ekonomiskt eller mentalt redo att köpa en hel hyresfastighet kan du överväga crowdfundade fastighetsplattformar, som EquityMultiple, Fundrise eller Groundfloor, eller köpa andelar i REITs genom tjänster som Webull.
Kom ihåg att ingen hyresfastighetssituation är exakt den andra. Tänk på dina mål, din plats och andra ekonomiska planer innan du köper en hyresfastighet.
Kommer min pension att räcka till pension?
Beskattning för nystartade företag och småföretag i Afrika
Hur ofta har Nifty kraschat? En verklighetskontroll av volatilitet
Är det bättre att betala av skulden eller reglera den?
Bloggar du bör lägga till i dina RSS-flöden
15 köp som gör livet enklare när du åldras
Löneutmätning:Vad är det och hur man stoppar det
3 anledningar till att din blogg inte tjänar några pengar (och hur man fixar det)