Det är ingen överraskning att privata investerare i allmänhet ogillar nyemissioner. Varje företrädesemission driver vanligtvis passiva investerare att fatta beslut själva och skapar en brådska att leta efter likviditet.

I den här artikeln kommer jag att skriva ner mina tankar om hur privata investerare kan tänka på rättighetsfrågor, genom att använda den nyligen avsägbara rättemissionen från IREIT som en fallstudie.

Vad är en "avsägbar rättighetsfråga"?

När en REIT-förvaltare vill skaffa kapital för att minska skulden eller köpa mer kapital, kan de tillkännage en företrädesemission för att samla in pengar från befintliga investerare. REIT kommer att erbjuda fler aktier till befintliga investerare ofta till ett pris som är lägre än marknadspriset.

Att göra detta leder inte till en lycklig händelse – att släppa fler aktier innebär ibland att investerarnas andelar späds ut (% andel av företaget minskar) eftersom hyrorna som samlas in måste delas över befintliga aktier på marknaden.

En rättighet som kan avsägas tillåter en investerare att sälja dessa rättigheter till någon annan.

En nyemission kräver en komplex uppsättning beslut :

• Vill jag behålla dessa rättigheter eller sälja dem till någon annan?
• Utövar jag dessa rättigheter?

Här är ett enkelt ramverk som hjälper dig att bestämma:

1 – Samla information

Det första steget för att bestämma vad du ska göra är att samla in information om problemet.

För IREIT-rättighetsfrågan samlade jag in följande data:

• För varje 1 000 aktier kommer varje investerare att få 454 rättigheter.
• Rättigheterna kostar 0,49 USD att utöva.
• I SGX handlas rättigheterna på 100 aktier (Ticker:XC9R) till ett pris av 0,12 USD.
• Rättigheter denominerade på en aktie (Ticker:IUNR) handlas till 0,113 USD, men dessa är tillgängliga med låg likviditet.
• Det teoretiska priset utan rättigheter är 0,655 USD

2 – Har du råd med företrädesemissionen?

Kontrollera sedan om du har råd att delta i nyemissionen.

Jag har cirka 160 000 IREIT-aktier, så jag skulle ha 72 640 rättigheter (160 multiplicerat med 454) . För att utöva mina rättigheter fullt ut måste jag hitta 72 640 x 0,49 USD eller cirka 35 600 USD. Lyckligtvis har jag tillräckligt med pengar för att utföra den här övningen.

För dem som inte har tillräcklig likviditet har du inget annat val än att sälja den på marknaderna. Om jag inte har likviditet skulle jag behöva lasta av 72 600 XC9R för 0,12 $, och samla in 8 712 $ i processen. Jag kan ta mig tid att försöka sälja de återstående 40 aktierna under ticker IUNR, men detta belopp är trivialt och inte värt mäklararvodet.

I det här fallet är det fördelaktigt att ha ett marginalkonto eftersom du kan låna pengar från mäklaren för att delta i nyemissionen.

3 – Ska du sälja rättigheterna?

Även om du har råd med företrädesemissionen kan det ibland ändå vara vettigt att sälja den. Vissa villkor kan inkludera:

• Utnyttjandepriset för rättigheter plus försäljningspriset för rättigheter överstiger kostnaden för att köpa REIT direkt, vilket sällan händer i praktiken.
• Utnyttjandepriset för rättigheter plus försäljningspriset för rättigheter överstiger REIT:s teoretiska ex-rights-pris (TERP), vilket innebär att REIT är överprissatt.

I IREIT:s fall är lösenpriset på 0,49 USD plus handelspriset för 0,12 USD runt 0,61 USD vilket betyder att REIT är underprissatt jämfört med vad det var värt baserat på tidigare analys, så jag kommer att göra mitt bästa för att utnyttja företrädesemissionen till att äga aktierna, i min närmaste bankomat.

Säljer du aktien när du har utövat dina rättigheter?

Detta är en mycket svårare fråga att svara på. Efter att jag utövat mina rättigheter kommer jag att ha ytterligare 72 640 aktier i IREIT när aktierna krediteras mitt CDP- eller depåkonto några dagar efter den 15 oktober 2020.

För mig skulle jag föredra att diversifiera mina REIT-innehav bort från IREIT, till ett sortiment av utdelningsutbetalande diskar. Så som det ser ut kommer jag sakta sälja mina diskar med tiden.

Denna process kommer att bero på andra investeringsmöjligheter på marknaderna. (Vilket är gott för utdelningsinvesterare eftersom alla verkar besatta av tekniska aktier för tillfället. )

En annan fråga är om du ser någon potential i att hålla fast vid IREIT. Oavsett din analys, för IREIT kommer resultatet att bero på hur Europa tacklar covid-19-utbrottet. Jag hade analyserat utländska REIT-trender, och det korrelerar med utbrottshantering.

Några användbara bästa metoder att notera

God praxis att ta del av när du utövar dina rättigheter:

• Ta med dina dokument till bankomaten eftersom du behöver referera till ditt CDP-konto.
• Runda upp antalet rättigheter till närmaste 100 aktier vid inmatning av data, det här är gratis pengar, och du kan ofta få dem från investerare som inte utnyttjar sina rättigheter och låter dem gå till spillo.
• När jag förvaltar familjens pengar tog jag med min mamma till bankomaten för att visa henne hur det går till. Att göra detta är en lärorik upplevelse för henne.
• För marginalkontoinnehavare kommer din mäklare fråga dig om problemet och exekveringen är sömlös.

Sluta tankar om rättighetsfrågor som kan avstås

Enligt min mening hänger mindre på komplicerade analyser när man står inför en företrädesemission. Övningen är i allmänhet satt till ett mycket lägre pris än marknadspriset, och investerare pressas ofta att sälja dessa rättigheter på grund av bristen på extra pengar.

Med väldigt få undantag (som fallet med Data Center REITS) är det bättre att du utövar dina rättigheter för att undvika utspädning, väntar tålmodigt på att den nedslagna REIT-räknaren ska återhämta sig och sedan sälja dina överskottsaktier för att frigöra din likviditet senare.

Hela denna övning kan ta månader.