Fastighetsinvesteringsfonder (REITs) – ett sätt för investerare att få tillgång till tillgångar som lägenheter och kontorsbyggnader samtidigt som de ofta samlar in generös avkastning – hade ett nedslående 2018. Med bara några dagar kvar av året var Vanguard REIT ETF (VNQ) hade tappat 13,5 % jämfört med en minskning på 12 % för den bredare marknaden. Detta står i kontrast till 10-åriga genomsnittliga årliga vinster på bara mer än 12 % för VNQ.
Kommer REIT att studsa tillbaka 2019? Tja, samma rädsla som hämmade dessa fastighetsspel under 2018 – stigande räntor – finns fortfarande i styrelsen för det kommande året. Och högre räntor på obligationer hämmar ibland REITs prestanda.
Dessa företag är dock inte skapade lika. De bästa REIT:erna för 2019 skulle kunna dra nytta av andra kraftfulla trender under 2019. Till exempel bör molnets tillväxt fortsätta att underblåsa en stark efterfrågan på datalagringstjänster. En massiv utgiftsräkning för infrastruktur kan förbättra förmögenheterna för relaterade REIT-spel. Och mobildatatillväxt, såväl som lanseringen av blixtsnabb 5G-teknik, erbjuder potentiell tillväxt för celltorns REITs.
Här är de 13 bästa REITs att köpa och hålla under 2019 . Inte bara bör de dra nytta av breda trender som kan hjälpa dem att överträffa sina bröder, utan REITs som helhet handlas till mycket mer tilltalande värderingar på sistone. Dessutom överstiger den genomsnittliga direktavkastningen i utrymmet för närvarande 4 %; desto större anledning för investerare att hålla fast vid REITs om marknaden fortsätter att vara stenig under det kommande året.
Fastighetsspelet har genererat konsekvent 12 % årlig tillväxt i kärnfonder från verksamheten (FFO, ett viktigt mått på REIT-lönsamhet) sedan 2006, och dess utdelning har ökat i samma takt. Den organiska tillväxten stöds av höga kundbehållningsgrader och 2 % till 4 % årliga hyresrulltrappor inbäddade i hyresavtal.
Digital Realty bygger nya campus och utökar sitt fotavtryck för att dra nytta av en nästa våg av molnberäkningsprognos för att generera 76 % årlig tillväxt på marknaden för artificiell intelligens, 34 % årlig tillväxt i Internet of Things-applikationer och 37 % per år tillväxt i segmentet för autonoma fordon.
DLR utökade sitt latinamerikanska fotavtryck förra kvartalet genom att förvärva Ascenty, Brasiliens största datacenterleverantör, för 1,8 miljarder dollar. Genom detta köp får REIT 14 nya datacenter, cirka 140 nya kunder och en ökad närvaro i världens åttonde största ekonomi.
REIT slog konsensusanalytikers uppskattningar förra kvartalet genom att leverera 8% årlig FFO per aktie tillväxt. Dessutom upprepade den sin vägledning för helårs FFO per aktie för 2018, vilket bör översättas till 7 % plus tillväxt.
Guggenheim-analytikern Robert Gutman uppgraderade nyligen sitt betyg på Digital Realty-aktier från "Neutral" till "Köp".
Ett annat stort datacenter REIT är Equinix (EQIX, $339,02), som äger mer än 200 datacenter fördelade på fem kontinenter och 52 större marknader. Equinix har mer än 9 800 kunder, inklusive nästan hälften av alla Fortune 500-företag.
Liksom Digital Realty har denna REIT producerat stadig organisk tillväxt på grund av höga återkommande intäkter (ungefär 94% av de totala intäkterna) och 2% till 4% kontrakterade årliga hyreshöjningar. Equinix har producerat 63 kvartal i rad med förbättrade intäkter. Och under det senaste decenniet har den årliga intäktsökningen i genomsnitt varit 26 % per år, medan kassaflödestillväxten i genomsnitt har varit 29 %.
Equinix tillväxtplaner inkluderar att utöka sitt nätverk av datacenter. Utvecklingsprojekt ger vanligtvis en avkastning på investeringen på cirka 30 %. För närvarande har Equinix 30 byggprojekt på gång som kommer att utöka kapaciteten på 21 stora världsmarknader.
REIT är vägledande för en tillväxt på 13 % FFO per aktie under 2018 och höjde utdelningen med 14 % i år och 2017. Dess konservativa utbetalningsmål på 45 % ger en stötdämpning för ännu mer utdelningstillväxt framöver.
Equinix-aktier är rankade som köp eller starkt köp av 21 av 25 analytiker. De återstående analytikerna kallar det fortfarande ett stopp.
Den sista av de datacenter REIT som vi kommer att diskutera här är CyrusOne (CONE, $51,11), som tillhandahåller datalagringstjänster för cirka 1 000 kunder genom ett nätverk av 47 datacenter över hela Amerika, Europa och Asien.
Under tredje kvartalet 2018 tecknade CyrusOne 500 nya hyresavtal med kunder – den näst högsta kvartalssumman i dess historia – och lade till sju nya Fortune 1000-kunder, vilket ökade sin totala summa till 208. REIT lade också till 89 miljoner USD till sin kontraktsstock – den största kvartalsökningen i dess historia – vilket ökade den totala orderstocken till nästan 850 miljoner USD.
Hyresperioder på i genomsnitt 8,7 år ger denna REIT stor förutsägbarhet vad gäller intäkter. Cirka 81 % av CyrusOnes hyresavtal har inbäddat 2 % till 3 % årliga hyresrulltrappor som driver tillförlitlig organisk tillväxt.
REIT förvärvade nyligen nya platser på västkusten, påbörjade expansionsprojekt i London och Frankfurt och etablerade ett strategiskt partnerskap med en ledande brasiliansk datacenterleverantör, ODATA Brazil. Alla dessa åtgärder tjänar till att utöka REIT:s fotavtryck över viktiga datacentermarknader och främja framtida tillväxt.
CyrusOne levererade 7 % FFO-tillväxt per aktie under de första nio månaderna 2018 och har vägledt för 6 % till 8 % FFO-tillväxt för hela året.
REIT började betala utdelningar 2013 och har ökat sin utbetalning med i genomsnitt 26 % årligen under tre år, inklusive en ökning med 9,5 % under 2018.
En åldrande befolkning som driver sjukvårdskostnaderna är en av de mest kraftfulla demografiska trenderna som formar Amerika idag. Den amerikanska seniorbefolkningen förväntas fördubblas under de kommande två decennierna, och hälsovårds-REITs som Welltower (NÅ, $66,44) kan blomstra som ett resultat.
Welltower är USA:s största hälsovårds-REIT och deltar i nästan alla aspekter av medicinsk vård, från sjukhus och öppenvårdskliniker till stödboende och kvalificerade sjuksköterskor. Företaget äger 1 517 vårdfastigheter i USA, Kanada och Storbritannien.
Stora vårdgivare som Sunrise Senior Living, ProMedica och Evolution Health hyr ut REIT:s fastigheter under långtidskontrakt. Ungefär 94% av Welltowers intäkter är privata löner, så förändringar av Medicare/Medicaid utgör liten risk. Dessutom gör de nödvändiga hälsovårdstjänsterna som tillhandahålls av dess hyresgäster denna REIT i huvudsak lågkonjunkturbeständig.
I december köpte Welltower 1 miljard dollar i seniorbostäder och medicinska kontorsfastigheter, utöver 1,5 miljarder dollar i medicinska kontorsfastigheter som stängdes under tredje kvartalet 2018. REIT samarbetade också nyligen med Qatar Sovereign Wealth Fund om finansiering av nya projekt.
Welltower har konsekvent presterat bättre än andra REITs genom att ge en avkastning på 14,9 % årligen sedan starten, och ökat utdelningar varje år sedan 2004. Men takten är inte direkt hög; under de senaste fem åren har utdelningarna ökat med 3 % årligen.
WELL uppgraderades av tre analytikerföretag under 2018. Den senaste uppgraderingen gjordes av Raymond James analytiker Jonathan Hughes. Hughes höjde sitt betyg från "Market Perform" till "Outperform", med hänvisning till REIT:s högre säkerhetsmarginal.
En annan stor hälsovårds-REIT som drar nytta av USAs grånande är Ventas (VTR, $57,51). Denna REIT äger cirka 1 200 seniorbostäder, hälsovårds- och forskningsfastigheter över hela USA, Kanada och USA. Den har levererat en branschledande 23 % årlig avkastning under de senaste 18 åren, tillsammans med 8 % årlig utdelningstillväxt.
Ventas är mer diversifierat än Welltower; det deltar i alla hälsovårdsområden, inklusive seniorbostäder, läkarmottagningar, universitetsbaserade forskningscentra, slutenvårdsrehabilitering och långtidsvårdcentraler, sjukhus och internationella sjukhus. Skicklig omvårdnad, ett dåligt presterande område för de flesta REITs inom hälsovården, representerar mindre än 1 % av Ventas verksamhet.
Liksom Welltower hyr Ventas ut sina lokaler till ledande vårdgivare som HCA Healthcare (HCA), UnitedHealth Group (UNH) och Advocate Health under långtidskontrakt. Seniorbostäder står för cirka 55 % av beståndet. Hyreskontrakten för dessa fastigheter är i genomsnitt åtta år och har, liksom datacenter REITs, inbyggda hyresrulltrappor för tillväxt.
Ventas har åtagit sig att lägga till fler universitetsbaserade forskningscentra till sin portfölj. Dessa tillgångar genererar för närvarande 18 % årlig tillväxt.
REIT har ökat utdelningarna varje år under det senaste decenniet och ökat utdelningarna med 4,1 % årligen under de senaste fem åren. Utöver det erbjuder Ventas sjukvårdens REIT-branschens mest konservativa balansräkning. Täckningen för fasta avgifter (hur väl intäkterna täcker fasta avgifter) är stark med 4,6x, förhållandet mellan skuld och tillgångar är blygsamt på 36 % och kortfristiga skuldförfall representerar mindre än 12 % av den totala skulden.
Ventas överträffade konsensusanalytikernas uppskattningar under tredje kvartalet 2018 och höjde sin helårsguidning för FFO per aktie.
Utbyggnaden av ultrasnabba 5G-nätverk är ett viktigt tema som driver på förnyad tillväxt för REITs för kommunikationsinfrastruktur som Crown Castle International CCI, $103,87). Crown Castle är landets största leverantör av delad trådlös infrastruktur. REIT äger 40 000 mobiltorn i USA och 60 000 miles fiberkabel för små cellnätverk.
Hyresavtal med de "fyra stora" trådlösa operatörerna – Verizon, AT&T (T), Sprint (S) och T-Mobile (TMUS) – står för ungefär 74 % av Crown Castles intäkter. Dessa hyresavtal ger återkommande intäkter och organisk tillväxt från inbyggda hyresrulltrappor. För närvarande har Crown Castle cirka 24 miljarder USD i kontrakterade hyresbetalningar bokade under de kommande fem åren.
En explosion av mobildata har gjort det möjligt för denna REIT att generera intäktsökning varje år sedan 2001, inklusive under lågkonjunkturen 2008-09. Crown Castle uppnår ökad försäljningstillväxt genom att lägga till nya hyresgäster till befintliga torn, vilket också ökar vinstmarginalerna och ROI.
Crown Castle har ökat utdelningarna varje år sedan 2014. De senaste tre åren har utdelningen växt med 28 % årligen. REIT har åtagit sig att leverera minst 7 % till 8 % årlig utdelningstillväxt framöver.
Liksom Crown Castle genererar American Tower starka återkommande intäkter från fem till 10-åriga hyresavtal och 3 % inbyggda hyresrulltrappor. Organisk tillväxt i hyresgästfakturering och nya torninstallationer har gjort det möjligt för denna REIT att leverera 16,5 % årlig intäktstillväxt och 12 % årlig vinsttillväxt under det senaste decenniet.
Effektiv allokering av kapital indikeras av REIT:s påvisade förmåga att lägga till 25 000 nya mobiltorn under de senaste åren samtidigt som man bibehåller en kreditbetyg av investeringsgrad och minskar sin balansräkning. Femåriga utdelningstillväxt har i genomsnitt varit 24% årligen, och American Tower har också genomfört nästan 5 miljarder dollar i aktieåterköp. Bolaget ökar utdelningen kvartalsvis, inte årligen; utbetalningen har förbättrats med 20 % under 2018 över fyra höjningar.
American Tower har köp- eller starkköpsrekommendationer från 21 av 22 som täcker analytikerföretag.
REIT:s portfölj i Nordamerika och Västeuropa står för närvarande för 81 % av intäkterna, men Iron Mountain förväntar sig att framtida tillväxt kommer från tillväxtmarknader. Den organiska tillväxten varierar runt 3 % per år på utvecklade marknader och 7 % årligen i EM. Som ett resultat förväntar REIT att ökad exponering på tillväxtmarknader i portföljen kommer att ge 5 % årlig tillväxt i organisk försäljning och en meningsfull marginalexpansion.
Även om det är något mer belånat än vissa andra REITs, drar Iron Mountain nytta av 72 % fast ränta och en 4,8 % blandad ränta på skulder. Dessutom har REIT också gott om kontanter (två gånger EBITDA, ett viktigt kassaflödesmått) tillgängliga för utdelningar och investeringar.
Iron Mountain har som mål 6,7 % årlig tillväxt i försäljning, 10,9 % årlig kassaflödestillväxt och 4 % årliga utdelningsökningar under de kommande tre åren. REIT planerar också att minska sin hävstångseffekt till under REIT-genomsnittet.
Denna REIT har genererat en stadig utdelningstillväxt sedan 2010 och årliga utbetalningsökningar på 14,5 % i genomsnitt under de senaste tre åren. IRM har också betalat ut fyra särskilda kontantutdelningar och två aktieutdelningar under de senaste åtta åren.
Berenberg-analytiker Nate Crossett inledde bevakning i september med ett "Köp"-betyg och ett prismål på 52 USD.
Alexandrias fastighetsportfölj omfattar 32,2 miljoner kvadratmeter kontorsyta och består av 21,6 miljoner kvadratmeter driftfastigheter, 2,6 miljoner kvadratfot utvecklings- och ombyggnadsyta för leveranser 2019 och 8,0 miljoner kvadratmeter med mellanliggande och framtida utvecklingsprojekt.
REIT:s uthyrningsgrad på 96 %, inbyggda hyresrulltrappor och triple-net-leasingavtal (som kräver att hyresgästerna inte bara betalar för hyran utan för underhåll, skatter och försäkringar) har stöttat 5 % årlig tillväxt för samma fastigheter i genomsnitt under de senaste 10 åren . Alexandria planerar att lägga till 40 till 45 nya klass A-fastigheter och 9,1 miljoner kvadratfot ny uthyrningsbar yta under de kommande fem åren, vilket potentiellt kommer att fördubbla REIT:s hyresintäkter till 2022.
Alexandria har genererat 58% FFO per aktie tillväxt under fem år och är vägledande för 10% vinster i medel från verksamheten i år. Samtidigt har utdelningen förbättrats med 6 % till 7 % under vart och ett av de senaste tre åren, och en blygsam utbetalningskvot på 57 % säkerställer en hög säkerhetsmarginal.
Citigroup-analytikern Michael Bilerman uppgraderade nyligen Alexandria till "Köp", och rekommenderade företaget som ett bra alternativ till premiumvärderade sjukvårds-REITs som har attraktiva tillgångar på marknader med hög tillväxt.
Nyligen offentlig Americold Realty Trust (KALL, $24,27) är den största och enda omsatta REIT fokuserad på temperaturkontrollerade lager. Företaget äger och/eller hyr 156 lager som tillhandahåller 924 miljoner kubikfot kylutrymme och betjänar cirka 2 400 kunder över hela Nordamerika, Australien, Nya Zeeland och Argentina.
Kunder förlitar sig på Americolds strategiskt placerade anläggningar och omfattande geografiska fotavtryck för att optimera sina egna distributionsnätverk. REIT:s 25 främsta kunder har i genomsnitt 33-åriga anställningstid som hyresgäster i företaget, hyr flera faciliteter, köper ytterligare tjänster med mervärde och har åtagit sig under långtidshyresavtal. Hyresgästerna inkluderar stora livsmedelsproducenter som ConAgra (CAG) och Kraft Heinz (KHC), samt ledande livsmedelsbutiker och distributörer som Kroger (KR) och Sysco (SYY).
Americold har en branschledande andel på 23 % av den amerikanska kylförvaringsmarknaden. Dess storlek ger konkurrensfördelar relaterade till skalfördelar, minskade driftskostnader och lägre kapitalkostnader och positionerar också REIT som den ledande konsolidatorn på en mycket fragmenterad kylkedjemarknad.
Americold har genererat 3,3 % årlig hyrestillväxt och 6,0 % årlig inkomsttillväxt från sin befintliga franchise. Stigande uthyrning och hyror, expansion på befintliga platser och förvärv kommer sannolikt att driva på framtida tillväxt. REIT har 109 miljoner dollar i utvecklingsprojekt på gång och samarbetade nyligen med Woolworths, Australiens största livsmedelsbutik, om 600 miljoner dollar i nya utvecklingsprojekt som ska slutföras under de kommande tre till fem åren. Americold siktar på två till tre utvecklingsprojekt varje år. Projekt kräver vanligtvis $75 miljoner till $200 miljoner av investeringar och genererar 10% till 15% ROI.
REIT:s expansionsstrategi stöds av en stark balansräkning. Skulden representerar bara 23 % av företagets värde, det finns minimala kortfristiga skuldförfall och Americold har 385 miljoner dollar i kontanter och en outnyttjad bankkredit på 450 miljoner dollar.
Americold, som offentliggjordes i januari 2018, har fått "Outperform"-betyg från analytiker på Raymond James, Zacks och SunTrust Robinson Humphrey.
Denna REIT drar nytta av konsumentpreferenser som gynnar ökad konsumtion av färskvaror och ekologiska livsmedel. Efterfrågan på färsk frukt och färska grönsaker har ökat med 362 % under de senaste 30 åren, vilket är 1,7 gånger snabbare än tillväxten i det totala årliga KPI för livsmedel under samma period.
Hyror, inkomster och kapitaliseringssatser för gårdar som odlar frukt och grönsaker har expanderat i mycket snabbare takt än gårdar som fokuserar på traditionella råvarugrödor (majs och sojabönor), vilket gör detta till en särskilt attraktiv nisch för jordbruksfastigheter.
Gladstone har varit en aggressiv köpare och köpt nya gårdstillgångar för cirka 446 miljoner USD sedan börsintroduktionen 2013. Förvärv har hjälpt till att driva nästan sjufaldig tillväxt i intäkter och trefaldig tillväxt i FFO per aktie under fem år. Utdelningar har följt en liknande bana. Under de senaste 40 månaderna har Gladstone ökat sin utdelning 10 gånger för en total vinst på nästan 48 %.
Gladstone har många möjligheter att utöka sin jordbruksmarksportfölj och hyresintäkter. På grund av gårdsägandets fragmenterade karaktär. Det totala värdet av amerikansk jordbruksmark överstiger 2,7 biljoner dollar, men 87% av gårdarna ägs av enskilda familjer, av vilka många söker en exitstrategi. Nästan två tredjedelar av USA:s bönder närmar sig pensionsåldern och har inga familjemedlemmar som är intresserade av att driva sin befintliga gård.
REIT har också minimal exponering för stigande räntor på grund av en skuldstruktur som har 100 % fast ränta, 3,3 % vägda genomsnittliga räntor och genomsnittliga skulder på 8,9 år.
Rep. Nancy Pelosi, D-Calif., har indikerat att bygga Amerikas infrastruktur är en hög prioritet för den nya kongressen. Husdemokraterna krävde ursprungligen 1 biljon dollar i nya federala utgifter för infrastruktur som en del av deras "Better Deal"-plan för Amerika, som de presenterade i februari 2018.
REITs som är redo att dra nytta av ökade infrastrukturutgifter inkluderar Hannon Armstrong (HASI, $19,11). Hannon finansierar projekt som tar itu med klimatförändringar. Det investerar i sol- och vindkraft, sanering av dagvatten och energieffektivitetstillgångar och samarbetar med tillverkare, energitjänstleverantörer och den amerikanska regeringen i sina projekt. Hannon Armstrong uppskattar att det finns en världsomspännande marknad på 100 biljoner dollar för projekt för energieffektivitet och förnybar energi.
Hannon Armstrong har en 30-årig meritlista inom miljösanering och 5,3 miljarder dollar av tillgångar under förvaltning, diversifierat över 175 mestadels investeringsklassiga projekt. REIT räknar med att investera 1 miljard dollar årligen i nya projekt.
Hannon Armstrong återspeglar robust tillväxt över praktiskt taget alla sina miljösaneringsmarknader och levererade 26 % intäktstillväxt och 16 % vinst per aktie under de första nio månaderna av 2018. REIT har minimal exponering för stigande räntor eftersom fasta räntor representerar 77 % av dess skulder. . Hannon Armstrong började betala utdelning för fyra år sedan och har höjt utbetalningen med 15 % årlig takt. Låg utbetalning på 62 % ger en säkerhetsmarginal och gott om utrymme för mer utdelningstillväxt.
Hannon Armstrong bedöms som köp eller starkt köp av fem av sina sex bevakningsanalytiker.
CorEnergy hyr ut sina tillgångar till hyresgäster på trippel-net-basis med löptider på i genomsnitt 10 till 15 år. De flesta hyresavtal har inbyggda rulltrappor och deltagande funktioner som gör att REIT kan ta del av hyresgästernas överskottsvinster.
Olje- och gasbolag är ivriga att sälja icke-kärninfrastrukturtillgångar och stödja REIT:s aktiva transaktionspipeline. CorEnergy stänger vanligtvis ett eller två tillgångsköp varje år med affärer som vanligtvis värderas till $50 miljoner till $250 miljoner. En konservativ kapitalstruktur, med skulder som bara representerar 25 % av kapitaliseringen, ger CorEnergy flexibilitet för fusioner och förvärv.
Viktiga initiativ 2019 för CorEnergy inkluderar att driva igenom en FERC-räntehöjning för sin McGas Pipeline, använda överskottslikvida medel för att minska hävstångseffekten och avsluta ett eller flera förvärv.
FFO per aktie har förbättrats med 18% under de senaste fyra kvartalen. Det bidrar till en spirande utdelning som startade för fem år sedan och som har vuxit med 9 % årligen. CorEnergy började betala utdelningar för fem år sedan och har ökat utbetalningen med 9 % årligen.
CorEnergy har ett konsensusanalytikerbetyg på köp, och det genomsnittliga aktiekursmålet för analytiker på 40 USD ger en potentiell uppsida på 22 %.
I tre år nu har räntorna varit på väg uppåt – inte snabbt, utan ganska stadigt – en trend som förväntas fortsätta in i 2019.
Allt du behöver veta om egenutgifter
5 investeringslektioner från Jack Bogle
Utmaningar när du tränar leverantörshanteringsinventeringssystem
Hur man tjänar pengar snabbt (tjäna upp till $100-$500+ idag och $1000-$5000 denna månad)
