Fastighetssektorn har, enkelt uttryckt, varit en förlorare 2020.
Fastighetsinvesteringsfonder (REITs), som äger och driver olika typer av fastigheter och anläggningar, går ner med nästan 11 % jämfört med en nedgång på 6 % för S&P 500. Men det finns en värld av skillnad som skiljer branschens bästa REIT och dess sämsta åt.
Mycket av smärtan i fastigheter har kommit tack vare detaljhandelsfokuserade företag, av vilka många har förlorat mer än 50 % av sitt värde eftersom investerare korrekt antog att beställningar som stannar hemma skulle minimera shoppingresor och minska kundernas utgifter. Office REITs har också upplevt överdimensionerade kamper, eftersom slutna företag inte kan betala hyror, och eftersom storskaliga strategier för att arbeta hemifrån har fått investerare att tänka om framtiden för kontorslokaler.
Inte alla REIT-sektorer har påverkats lika mycket. Vissa REIT:er tar sig ur pandemiavstängningarna relativt oskadda – och vissa drar till och med nytta av de senaste förändringarna i havet.
Men även om defensiva affärsmodeller är en viktig egenskap att ha när man bestämmer REITs att köpa, bör andra egenskaper också beaktas. Solida balansräkningar är ett måste. Konservativa utbetalningar, som lämnar utrymme för utdelningar som lätt kan täckas i händelse av en chock, och höjas i framtiden när allt är bra, är också idealiska.
Här är nio av de bästa REIT:erna att köpa, inte bara för sina varaktiga verksamheter, utan också för sin finansiella styrka och utdelningstäckning.
Self-storage REIT Offentlig lagring (PSA, $196,97) har funnits i nästan 50 år. Denna REIT äger cirka 2 500 lagringsanläggningar i 38 delstater som representerar 170 miljoner kvadratfot uthyrningsbart utrymme. Utöver sina anläggningar i USA äger Public Storage andelar i 234 självlagringsanläggningar i Europa via sin Shurgard-investering och 27,5 miljoner kvadratfot kommersiellt utrymme via innehav i PS Business Parks.
Självlagringsanläggningar anses vara en viktig verksamhet, så REIT:s webbplatser har fortsatt att fungera under pandemin. Detta har gjort det möjligt för kunder att flytta in eller ut, komma åt sin fastighet och betala hyra.
REIT slog analytikernas uppskattningar under mars kvartalet genom att leverera 4% tillväxt i kärnfonder från verksamheten (FFO, ett viktigt lönsamhetsmått för REITs) per aktie. Det förbättrade också beläggningen i samma butik till 92,7 %, en ökning med 6 punkter jämfört med föregående år; en baspunkt är en hundradels procentenhet. Den varnade dock för att förlusterna av osäkra fordringar kan komma att stiga något från historiska nivåer, som i genomsnitt har varit mindre än 2 % av hyrorna.
PSA sticker ut bland de bästa REITs att köpa nu på grund av sin fästningsliknande balansräkning, som återspeglar dess utnyttjande av preferensaktier för att finansiera sin verksamhet, snarare än lån. Skulden är begränsad till ynka 7% av kapitaliseringen. Samtidigt står utdelningen för bara 74 % av dess efterföljande 12-månaders FFO, vilket är ett lågt och säkert förhållande för REIT.
Medan utdelningen har hållit fast i samma takt sedan 2017, har Public Storage betalat ut en vanlig kontantutdelning i mer än 30 år i rad.
Extra lagringsutrymme (EXR, 94,38 USD) är USA:s näst största REIT för självlagring, som äger och/eller driver mer än 1 800 fastigheter som omfattar 135 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar yta. Hälften av dess fastigheter ägs av bolaget; övriga består av fastigheter som förvaltas åt andra (36%) och joint ventures (13%).
Extra Space Storage har ett nationellt fotavtryck i 40 delstater, där Kalifornien, Florida och nordöstra USA tillsammans representerar 43 % av portföljen.
Denna REIT har levererat stark prestanda under de senaste fem åren. Från och med sin investerarpresentation i mars hade företaget genererat en femårig genomsnittlig tillväxt på 5,7 % i intäkter från jämförbara butiker och 7,1 % i intäkter från samma butik – priser som är mycket högre än sina konkurrenter.
För kvartalet i mars växte Extra Spaces FFO per aktie med 7 % jämfört med föregående år; FFO-tillväxten under de senaste fem åren har varit exceptionell, med mer än 13 % per år. Antalet beläggningar i samma butiker minskade, men bara med 10 punkter, till 91,3 %.
REIT:s skuldbelastning är hanterbar till 44 % av kapitaliseringen, och det årliga fria kassaflödet ger nästan tre gånger den täckning det behöver för att göra årliga räntebetalningar. Samtidigt ger EXR:s utdelning, på 72 % av FFO, en stor säkerhetsmarginal om hyrorna sjunker, och har stöttat genomsnittliga årliga utdelningshöjningar på 8,8 % under de senaste fem åren. Det placerar Extra Space bland de bästa REITs att köpa för utbetalningssäkerhet och tillväxt.
CyrusOne (CONE, 72,21 USD) äger cirka 50 datacenter över hela världen som representerar mer än 4 miljoner kvadratfot uthyrningsyta.
CyrusOne tillhandahåller verksamhetskritisk IT-infrastruktur främst till Fortune 1000-företag, som står för 77 % av hyrorna. Ett extra lager av skydd tillhandahålls av inbäddade hyresupptrappningar i 76 % av sina hyreskontrakt och genomsnittliga återstående hyresavtal på 53 månader i hela portföljen.
Work-at-home och andra IT-initiativ genererar betydande ny efterfrågan på datatjänster, och REIT:s bandbreddsbokningar har fördubblats från år till år. Beläggningsgraden är för närvarande i genomsnitt 85 % för den inhemska portföljen och 91 % för den internationella portföljen, vilket ger gott om utrymme för tillväxt.
Tack vare sin status som en viktig verksamhet i de flesta länder har CyrusOne kunnat fortsätta utveckla nya anläggningar som kommer att utöka sitt geografiska fotavtryck med 20 % när de är färdigställda.
CONE levererade ett imponerande marskvartal trots coronaviruset, med normaliserad FFO per aktie upp 18 % jämfört med föregående år. Detta datacenter REIT tecknade 60 miljoner USD i nya hyreskontrakt under kvartalet och avslutade mars med sin högsta kvartalsstock någonsin, motsvarande 610 miljoner USD i kontraktsvärde.
REIT har ett kreditbetyg av investeringsgrad och sänkte nyligen sina räntebetalningar med mer än 250 punkter via refinansiering. Samtidigt är CyrusOnes utdelningsandel exceptionellt låg på 32 %. Det betyder inte bara att utdelningen är säker, utan att CONE borde ha gott om utrymme för att fortsätta att förbättra den i snabb takt; den har i genomsnitt haft 9,7 % årlig utdelningstillväxt under de senaste fem åren.
Digital Realty Trust (DLR, $139,32) är en annan aktör inom den digitala infrastrukturen.
Denna REIT äger 267 datacenter över hela världen, betjänar mer än 4 000 kunder och tillhandahåller ungefär 145 000 korskopplingar, som är anslutningar mellan företag och nätverksleverantörer som Verizon (VZ) och AT&T (T).
Digital Realty har ökat justerad FFO med 9 % årligen i genomsnitt under de senaste fem åren, delvis driven av förvärv. Till exempel förvärvade man 54 tillgångar i Europa med sitt köp 2019 av Interxion, åtta tillgångar och sex utvecklingsprojekt i Brasilien genom att köpa Ascenty 2018, och 12 tillgångar och sex utvecklingsprojekt i USA via ett förvärv 2017 av DuPont Fabros Technology.
Men Digital Realty Trust växer också med sina befintliga kunder när de distribuerar fler hybridmolnlösningar. REIT drar nytta av nya högväxande molnsegment som artificiell intelligens, Internet of Things, autonom körning och virtuell verklighet.
REIT har en blue-chip kundbas; mer än hälften av dess bästa kunder – inklusive Facebook (FB), Oracle (FB) och Comcast (CMCSA) – har kreditbetyg av investeringsgrad. Dess 20 främsta kunder står för 53 % av årshyrorna.
Medan kärn-FFO per aktie sjönk med 6% under marskvartalet, är REIT fortfarande vägledande för 2020 FFO per aktie på $5,90 till $6,10, vilket lätt skulle täcka dess årliga utdelning på $4,48. Utdelningen, som har växt under 14 år i rad, har ökat med 5,7 % årligen under de senaste fem åren.
Digital Realty erbjuder också en solid BBB-klassad balansräkning och har levererat oavbruten tillväxt i kärn-FFO per aktie sedan 2006.
Vi kommer att ta itu med ytterligare ett datacenter REIT: QTS Realty Trust (QTS, $66,95).
QTS är en nyare digital REIT som äger, driver eller förvaltar 24 datacenter som representerar mer än 6 miljoner kvadratfot uthyrningsyta och betjänar cirka 1 200 kunder, mestadels i Nordamerika och Europa. Majoriteten av kunderna kommer från de digitala media- och IT-tjänsterna. Omvänt är REIT:s exponering för kunder från covid-19-påverkade branscher som detaljhandel, gästfrihet och transport mindre än 10 %. Det har bidragit till en avkastning på 24 % plus som placerar den bland de bästa REIT:erna hittills under 2020.
QTS Realty Trust ökade operativa FFO med mer än 15% under mars kvartalet. Det avslutade också perioden med rekordhöga årliga bokförda intäkter, vilket bådar gott för 2020 års resultat. Företaget förväntar sig att intäkter, EBITDA och operativ FFO per aktie kommer att förbättras i år. Den har i genomsnitt haft nästan 6 % operativ FFO-tillväxt under de senaste fem åren.
Utvecklingsaktiviteter bör stödja QTS Realty Trusts framtida tillväxt. REIT tillförde 21 megawatt kraft och 60 000 fot uthyrningsbart utrymme online under kvartalet i mars. Den slutför också projekt i Chicago, Atlanta, Richmond och andra städer som kommer att vara klara för kunder senare i år.
QTS Realty Trust bör fullt ut kunna finansiera utvecklingsaktiviteter 2020-21 tack vare 342 miljoner USD som nyligen samlats in genom terminsförsäljning av aktier. Långfristiga skulder är bara 45 % av kapitaliseringen, och REIT har inga betydande skuldförfall före 2023.
Denna REIT, som grundades 2003 och blev börsnoterad 2013, har uppenbarligen en kort utdelningshistorik. Men utbetalningen har nästan fördubblats sedan börsintroduktionen, och den betalar ut blygsamma 70 % av FFO som utdelning.
Crown Castle International (CCI, $163,06) är ledande inom mobilmaster och delad kommunikationsinfrastruktur för den amerikanska marknaden. REIT äger cirka 40 000 mobiltorn och 80 000 miles fiber, som också stöder 70 000 mindre cellstrukturer som används för att stärka kapaciteten i datatäta områden.
Amerikas "Big Four" trådlösa operatörer bidrar med nästan 75 % av denna REIT:s hyresintäkter. Crown Castle International drar också nytta av säkerheten för 24 miljarder dollar av återkommande intäkter från dessa operatörer kopplade till avtalade leasingbetalningar över fem år. Och CCI är bland de bästa REITs att dra nytta av USA:s rikstäckande 5G-utbyggnad, som kräver ett tätare mobiltornsnätverk för att bära lasten.
Crown Castle meddelade marginell tillväxt i justerad FFO per aktie för marskvartalet. Men den förväntar sig fortfarande att AFFO 2020 kommer att förbättras med 8 % jämfört med föregående år – bättre än den femåriga genomsnittliga AFFO-tillväxten på 6 %.
REIT har en balansräkning av investeringsgrad, inga skulder förfaller 2020 och 5 miljarder dollar tillgänglig likviditet på kreditlinjer. Dess fastränteskuld har en låg ränta på 3,7 %.
Crown Castle siktar på 7% till 8% årlig utdelningstillväxt, och det uppfyllde den förväntningen i oktober förra året med en höjning på 7% till $1,20 per aktie kvartalsvis. REIT:s utdelningsandel är måttlig, på 84 % av AFFO.
Jordbruk är inte helt lågkonjunktursäkert, men det visar sig vara en hållbar verksamhet för Gladstone Land (LAND, $14,87). REIT äger 113 gårdar och cirka 88 000 tunnland av utmärkt jordbruksmark i 10 stater som det arrenderar ut till frukt-, nöt- och grönsaksbönder. Värdet på dess portfölj uppskattas till 892 miljoner dollar, vilket är nästan tre gånger företagets nuvarande marknadsvärde.
REIT:s lantbrukare odlar specialgrödor med högre marginaler som blåbär, fikon och mandel som säljs direkt till stora livsmedelskedjor som Kroger (KR) och Walmart (WMT). Under april var alla Gladstone Lands gårdar uthyrda och löpande på hyresbetalningar.
Gladstones justerade FFO per aktie steg med 47 % under marskvartalet; AFFO-tillväxten har i genomsnitt varit 4% under de senaste fem åren. Samtidigt ökade värdet på dess jordbruksmarksportfölj nästan 2%. En solid blandning av nya gårdar i sin förvärvspipeline och hyreskontrakt som förnyas till högre priser stödjer Gladstone Lands tillväxtförväntningar för 2020.
Ledningen och andra insiders äger imponerande 11 % av företaget, vilket tyder på ett starkt fokus på att behålla och öka utdelningen.
Gladstone Land är bland de bästa REITs att köpa för ren utdelningshållfasthet. LAND har betalat ut 97 månatliga utdelningar i följd och höjt betalningarna 18 gånger under 21 kvartal. En AFFO-utbetalningskvot på 85 % ger ett skyddsnät och utrymme för ytterligare utdelningstillväxt.
Stag Industrial (STAG, $27,24) är bättre positionerat än de flesta lager REITs för att hantera nedfallet från pandemin på grund av dess högkvalitativa balansräkning, varierande hyresgästbas (420 för närvarande) och välfyllda hyreskontrakt som löper ut. REIT:s största hyresgäst, Amazon.com (AMZN), skalar aggressivt upp för att möta en stark efterfrågan på e-handel. Dessutom är mer än 60 % av Stag Industrials hyresgäster mycket stora företag som genererar över 1 miljard USD i årlig försäljning vardera.
Stag Industrial äger 456 lager, som representerar nästan 92 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar yta i 38 delstater. Portföljens uthyrningsgrad är 96,2.
REIT:s kärn-FFO per aktie ökade med 4,4 % jämfört med föregående år under marskvartalet. Kassa tillgängliga för distribution förbättrades med 14 % till 56 miljoner USD. Detta gav mer än trefaldig täckning av utdelningen för mars kvartalet. Uthyrningsgraden ökade och FFO gynnades av en höjning av hyrorna med 2,5 % från eskalering av inbyggda hyresavtal. Endast 28 av REIT:s 519 hyresavtal löper ut i år, vilket tyder på att beläggningsgraden bör förbli hög.
Stag Industrials nettoskuld uppgår till endast 46% av kapitaliseringen och 4,4 gånger EBITDA. Dessutom har denna REIT nästan 325 miljoner dollar i kontanter till hands, vilket är mer än tillräckligt för att täcka utdelningar 2020 (om det kom till det) och skuldförfall. Men Stag Industrial, en månatlig utdelningsaktie, är vägledande för 2020 års kärn-FFO mellan 1,80 och 1,88 USD per aktie, långt över de 1,144 USD per aktie som den kommer att behöva för att täcka sina utbetalningar.
Den utdelningen har vuxit i åtta år i rad, om än i en glaciärtakt på 1,3 % årligen.
Getty Realty (GTY, $28,97) är en nettolease REIT som äger närbutiker och bensinstationer. För närvarande äger eller hyr företaget 947 fastigheter i 35 delstater, främst på urbana marknader. Dess stationer hyrs ut till nationellt kända bränslemärken inklusive BP, Shell, Mobil med flera.
Cirka 10 % av dess webbplatser har också snabbserveringsrestauranger för framstående varumärken, inklusive McDonald's (MCD) Subway, Wendy's (WEN) och Dunkin Donuts (DNKN). Nästan alla dess hyresgäster har hållit öppet under pandemin, och i början av maj hade Getty Realty hittills samlat in 97 % av aprilhyrorna.
Som en nettolease REIT är Gettys hyresgäster ansvariga för att betala skatter, fastighetsunderhåll och reparationskostnader och försäkringar. Bolagets genomsnittliga hyresperiod är 10 år och alla hyresavtal har inbyggda rulltrappor för årshyra.
REIT:s justerade FFO per aktie växte med nästan 10 % under marskvartalet, pådrivet av hyreshöjningar, förvärv och effektiv kostnadshantering. Justerad FFO-tillväxt över fem år har överstigit 6%.
Gettys balansräkning är stark baserat på en stabil BBB-kreditbetyg från Fitch och en skuld-till-kapitaliseringskvot på 47%. REIT har också outnyttjad kapacitet på 215 miljoner dollar tillgänglig på sin kreditgräns. Utdelningstäckningen är också solid, med 82 % av AFFO. Det har gett GTY utrymme att öka sin utbetalning med 11 % årligen under de senaste fem åren.
