Om du står inför en avskärmning, hör detta:Det kommer att bli okej. Processen kan vara en lång och svår väg, men du kommer vara okej. Låt oss inse fakta, en i taget, så att du kan se tydliga svar på vad en avskärmning är och hur den fungerar – före, under och efter.
Vad är en utmätning?
Hur många inteckningsbetalningar kan jag missa innan utmätningen?
Hur länge stannar en utmätning på min kredit?
Vad är moratoriet för utmätning?
Hur fungerar en utmätning? Jobba?
Hur undviker jag en utmätning?
Hur går jag vidare efter en utmätning?
En utmätning är en rättslig process som börjar när en husägare har slutat betala (eller försummat) sitt bolån. För att få tillbaka saldot på bostadslånet kan långivaren tvinga fram en försäljning eller auktionera ut fastigheten .
En utestängning kan hända om du slutar göra betalningar på ditt hem, din egendom eller timeshare. Oroa dig inte, de flesta långivare kommer inte att starta utestängningsprocessen efter en missad betalning (även om de kan) - vanligtvis tittar du på tre till sex månaders missade betalningar. Ändå är en missad betalning ett brott i ditt bolåneavtal – och kan innebära förseningsavgifter. Och om du fortfarande saknar betalning efter betalning, kan din långivare starta den rättsliga processen att ta tillbaka sin egendom.
Kom ihåg att om du har ett bolån ägs ditt hem tekniskt sett fortfarande av banken eller hypotekslångivaren – vilket innebär att de har rätt att ta tillbaka det om du inte betalar dem. Det är därför det är så viktigt att hålla kontakten med din långivare om du tror att du kommer att missa en betalning. Det finns alternativ där ute för att hjälpa dig att sänka din betalning, särskilt om du har en allvarlig anledning till att du har problem med att göra dina betalningar (som att förlora ditt jobb). Kommunikation är nyckeln.
Vi är inte pro-kreditpoäng här, men du måste veta allt som händer vid utmätning – inklusive vad som händer med din kredit. En avskärmning (ihopkopplad med de missade bolånebetalningarna) kan tanka din kreditpoäng på nolltid platt. I de flesta fall kommer din kreditupplysning att spegla din utmätning i upp till sju år efter att du missade din första lånebetalning. 1 När sju år har gått bör utmätningen falla av din anmälan av sig själv. Om inte, bör du kontakta din rapporteringsmyndighet och lämna in en tvist.
COVID-19 förde med sig många utmaningar (årets underdrift just där) – en är att det plötsligt var mycket svårare för många människor att betala sina bolån eller hyra. Så, individuella leverantörer av inteckningsprogram ställer in utmätningsmoratorium eller moratorium för bolån för att skydda husägare som drabbats av pandemin från att förlora sitt hus – även om de inte kunde göra betalningar.
Avskärmningsmoratoriet gäller endast leverantörer av federalt stödda inteckningsprogram som Fannie Mae, Freddie Mac, HUD/FHA, VA och USDA. 2 Men vissa privata hypotekslångivare och enskilda stater kan också ha sina egna alternativ för hypotekslån på plats. Tänk på att ett förbud mot utmätningar inte kan vara för evigt. Husägare kommer så småningom att behöva göra efterskottsbetalningar eller möta utestängning när denna hjälpinsats tar slut.
Okej, inget av detta kommer att låta vackert, men låt oss prata om vad som händer i en avskärmning. Kom ihåg att den här processen kan vara lite annorlunda beroende på vilket tillstånd du bor i och vilken typ av utestängning du går igenom.
Det finns tre typer av utmätningar:
Återigen, allas omständigheter och reglerna i varje stat är lite olika, men utestängningar sker ofta i dessa fem steg:
Naturligtvis förväntade du dig aldrig att missa en betalning när du först hade nycklarna till ditt nya hem. Men det händer. Det finns många orsaker till en utebliven betalning:glömska, förlust av jobb eller förlust av inkomst, skilsmässa, en älskads död, högre räntor och andra räkningar som ständigt hopar sig.
Oavsett orsak kan några missade bolånebetalningar leda till en utmätning. Om du har haft en livshändelse som påverkar dina betalningar är det bästa du kan göra att kontakta din långivare och meddela dem omedelbart. De kanske är villiga att ge dig nåd i några månader eller utarbeta en annan betalningsplan tills du kan hinna med dina betalningar.
När du har varit efter med dina betalningar i minst tre till sex månader kommer din långivare att skicka ett meddelande om försummelse till länsstyrelsens kontor – vilket innebär att de kommer att lämna in ett dokument som säger att du har brutit ditt bolånekontrakt för att betala din överenskomna belopp varje betalningscykel. Innan detta händer kommer de att skicka en hel del brev till dig där de ber om betalning. Och när de skickar in meddelandet om försummelse kommer de att skicka dig ett bestyrkt brev med formuläret också. Det kommer med andra ord inte att vara en överraskning.
Detta steg är den officiella starten på avskärmningsprocessen. Men lyssna, om du precis har fått ett sådant här bestyrkt brev är det inte för sent! Ofta ger din långivare dig tre månader på dig att komma ikapp och återupprätta bostadslånet. Så kontakta dem! Låt dem veta hur mycket du kan lägga på lånet och när, så kanske du kan komma tillbaka på rätt spår och undvika resten av den här processen.
När din långivare eller bank har skickat in sitt meddelande om försummelse till länsregistratorn är din egendom nu i det som kallas förutmätningsstadiet. I detta skede har du cirka tre månader (ibland längre) på dig att få ditt bolån på rätt spår igen. Vid det här laget har du några alternativ:
En blankning liknar en vanlig hemförsäljning - förutom att du försöker sälja den så fort du kan till ett lägre pris för att slå avskärmningen. Namnet short rea kommer av att priset huset kommer att gå för kommer att vara under bolånebalansen. Långivaren måste godkänna att gå den här vägen, men det är ofta det bästa alternativet för dig och långivaren.
Om du tittar på en blankning behöver du en expert fastighetsmäklare som går igenom dig och hjälper dig hitta rätt köpare. För att hitta en agent vi litar på, prova vårt program för godkända lokala leverantörer (ELP).
Om du inte kan sälja i en blankning, kan du bestämma dig för att ge tillbaka ditt hembrev till långivaren med en "handling i stället för utmätning." Med det här alternativet ger du i princip upp huset (och bolånet), vilket låter din bank hoppa över den långa och dyra processen med en utmätning.
Vad händer om långivaren ger den stora N-O till en blankning eller om ingen köper ditt hus i blankningen? Din långivare kommer att utse en förvaltare till fastigheten för att ta den till auktion. Den här personen kommer att börja budet på det belopp som finns kvar på saldot på ditt bolån, och försäljningen går vanligtvis till det högsta budet.
Okej, så i vissa stater, även om fastigheten går på auktion, har du som husägare fortfarande rätt att försöka köpa bostaden. Men här är affären:Du måste betala saldot (och ränta) plus allt som din bank spenderade på att gå igenom den här processen. Och en annan långivare kommer förmodligen inte att riskera att ta över dig vid det här laget.
P.S. Har du någonsin undrat varför du måste betala en privat bolåneförsäkring (PMI) om du lägger ner mindre än 20 % på ditt hus? Det är för en situation som denna. Om du slutar göra betalningar skyddar PMI din långivare (inte dig) så att de inte förlorar pengar på huset om det går till en utmätningsauktion.
Låt oss prata om vad som händer om huset inte säljs på auktion:Fastigheten blir bankens eller hypoteksbolagets fulla ansvar. Skatter och allt. Vid det här laget är banken mycket motiverad att sälja fastigheten och få den ur händerna (och deras slutresultat). Om du fortfarande är i hemmet kommer din långivare att vilja ha dig ut så snart som möjligt. Det är dags att flytta, men fortsätt läs. Det finns hopp.
Vi har sagt detta ett par gånger, men det är värt att ropa ut en gång till:Prata med din långivare. Om du är orolig för att göra betalningar, om du har missat ett par, om du redan är på den här avskärmningsvägen, prata med din långivare. Ja, det här är stressande och skrämmande, och du kanske skäms, men att ignorera vad som händer hjälper ingenting. Du kanske kan undvika hela avskärmningsprocessen om du öppnar en tydlig kommunikationslinje med din långivare. Så ta ett djupt andetag och nå ut så snart som möjligt.
Om du bara gick igenom den långa och hårda processen med avskärmning, finns det ljus i slutet av tunneln. Det kanske inte verkar så nu, men – som vi sa tidigare – du kan ta dig igenom detta.
Så här gör du:
Ja, ditt hus är borta. Men att hitta ett nytt hem är din nya prioritet. Du tittar förmodligen på uthyrning just nu. De flesta lägenheter och hyresvärdar kommer att vilja se bevis på att du har gjort dina betalningar i sin helhet och i tid. De kommer också att göra en kreditupplysning.
Det är möjligt att avskärmningen inte har träffat din kreditupplysning än. Men oavsett vad är det viktigt att vara ärlig om dina omständigheter. Visa dina framtida hyresvärdar ditt inkomstbevis och låt dem veta att du är bra för månadshyran.
När du väl har fått ett nytt ställe att bo är det dags att se dig omkring och ge din situation en bra och hård titt. Det här kommer inte att bli lätt, men det är hur du kommer att gå framåt - upp och bort från denna smärtsamma situation. För lyssna:Du behöver inte leva igenom det här igen. Men du kan inte ignorera vad som hände eller varför.
Om du förlorade ett jobb eller hade en ekonomisk nödsituation som utplånade din ekonomi är vi så ledsna. Om avskärmningen kom efter en rad ekonomiska misstag behöver du inte skämmas. Vi gör alla misstag, och du kan komma förbi detta.
Och gissa vad? Du behöver inte göra det ensam. Ta kontakt med en pålitlig finansiell coach för att hjälpa dig att navigera vad som hände och hur du kan ta dig över. Ingen dom. Bara vägledning.
Medan du är på väg mot helande är det dags att börja bygga upp din ekonomi igen. Din FICO-poäng kan säga en sak, men ditt värde och ditt liv kretsar inte kring en siffra. Läs det igen:Ditt värde och ditt liv kretsar inte kring ett nummer.
När du börjar återuppbygga din ekonomi, håll dig långt borta från kredit. Skuld gjorde ingenting för dig tidigare. Spring iväg – och håll dig borta. Målet är att komma till en punkt där du aldrig behöver låna av någon annan.
Vi har en plan som hjälper dig att gräva dig ur skulden och bygga trygghet – för just nu och långt in i framtiden. Det kallas de 7 babystegen:
Okej, det verkar förmodligen vara mycket att ta in. Ja, det är bara sju steg, men hur hoppar man verkligen in och börjar få dem att hända? Starta en Ramsey+ gratis provperiod och dela upp allt i hanterbara, tydliga steg. Du får våra bästa pengakurser online och de verktyg du behöver för att vända ditt liv.
Eftersom du kommer vänd ditt liv. Avskärmning är hemskt, men det definierar dig inte. Varje dag tar du ytterligare ett steg bort från det. Gör inte det. Sluta. Går.
Vad är en livränta och hur fungerar den?
Vad är Swing Trading och hur fungerar det?
Vad är en SIPP och hur fungerar den?
Vad är skuldhantering och hur fungerar det?
Vad är FAFSA och hur fungerar det?
Skuldsanering:vad är det och hur fungerar det?
Vad är skuldförlåtelse och hur fungerar det?
Vad är skuldavgörande och hur fungerar det?