Innan du vågar dig på bostadsköp kanske du tror att ett bolån bara är ett bolån - du går till banken, de bestämmer om de ska erbjuda dig ett lån och när du har blivit godkänd börjar du betala. Men du kommer snart att få reda på att det finns många typer av hypotekslån som erbjuds av långivare, var och en med sina egna lånekriterier, begränsningar, fördelar och nackdelar.
För att avgöra vilken typ av hypotekslån som är bäst för dig måste du överväga din kreditpoäng, hur mycket du kan lägga på en handpenning, hur stort lån du behöver och hur snabbt du vill betala av det, bland andra faktorer.
Ett konventionellt lån är den vanligaste typen av bolån, och den man brukar tänka på när man tänker på ett bostadslån. De erbjuds av nästan alla hypotekslångivare. Till skillnad från FHA- eller VA-lån är konventionella lån inte statligt stödda.
Konventionella lån är idealiska för låntagare som har en stabil inkomst och dokumenterad anställningshistorik. Vanligtvis kan du inte kvalificera dig för ett konventionellt lån med en kreditpoäng under 620. Långivare tittar också på din skuld-till-inkomstkvot (DTI), och om mer än 36 % av din månadsinkomst går till skuldbetalningar, kanske du inte bli godkänd.
Konventionella lån krävde en gång en handpenning på 20 %, men många långivare tillåter nu mindre om låntagaren har stor kredit och solid inkomst. Tekniskt sett kan handpenningen vara så låg som 3 % på ett konventionellt lån, men om du inte lägger ner minst 20 % måste du betala en privat bolåneförsäkring (PMI) tills ditt bolånesaldo är 80 % eller mindre av bostadens värde. Du kan också få en högre ränta om du gör en låg handpenning. Att betala månatlig PMI och en högre ränta kommer att öka den totala kostnaden för ditt bolån, så du måste väga om det är värt att gå in med en lägre handpenning.
Ett fåtal typer av statligt stödda lån har mildare lånekriterier än konventionella lån. De viktigaste du kommer att se är FHA-, USDA- och VA-lån.
FHA-lån stöds av Federal Housing Administration, och deras syfte är att hjälpa förstagångsbostadsköpare som kanske inte kan kvalificera sig för ett konventionellt lån. Upplåningskriterierna är mer slappa, med lägre kreditpoäng och inkomstkrav. Handpenningen kan vara så låg som 3,5 %, men till skillnad från med ett konventionellt bolån kan du behöva betala en bolåneförsäkring under hela lånetiden. Räntorna på FHA-lån är ofta lite högre än för konventionella lån eftersom lånestandarderna är mindre stränga.
Det amerikanska jordbruksdepartementet erbjuder hypotekslån till bostadsköpare med låg och medelinkomst i berättigade landsbygdsområden. USDA har ett direktlåneprogram endast för amerikaner med låg inkomst, med extremt låga räntor och ingen nödvändig handpenning. Det erbjuder också ett garantiprogram där det stöder lån som beviljats av lokala långivare (liknande ett VA- eller FHA-lån). Dessa lån tillåter en noll handpenning och erbjuder låga priser, men du kan behöva betala en bolåneförsäkring.
Med stöd av US Department of Veteran Affairs är ett VA-lån ett bostadslån specifikt för tidigare och nuvarande militärtjänstmedlemmar och berättigade familjemedlemmar. Dessa hypotekslån tillåter en noll handpenning utan privat bolåneförsäkring, och räntorna är vanligtvis lägre än med konventionella lån. För att kvalificera dig måste du tillhandahålla bevis på stabil inkomst som visar att du kan betala tillbaka lånet, och du måste skaffa ett intyg om behörighet från VA.
Om du inte kan kvalificera dig för ett konventionellt lån, eller din prioritet är att få ett lån med så låg handpenning som möjligt, kan statligt försäkrade lån vara ett bra alternativ. De är idealiska för berättigade låntagare med låga kontantbesparingar.
Statligt försäkrade lån är också ett bra alternativ för bostadsköpare med dålig kredit. Ett FHA-lån tillåter kreditpoäng på 580 och högre med en handpenning på 3,5 %, och ibland tillåter det kreditpoäng så låga som 500 med en handpenning på 10 % eller mer. Även om VA-lån inte har ett officiellt kreditpoängminimum kräver de flesta långivare en poäng på cirka 620. USDA-lån kräver vanligtvis en poäng på 640 eller högre, och du kan inte tjäna mer än ett visst belopp (baserat på din plats) .
Tänk på att inte alla långivare erbjuder statligt stödda lån. Du måste undersöka lokala och online långivare för att hitta som erbjuder dessa lån och jämföra priser innan du bestämmer dig för ett.
Konventionella lån kallas också ibland för konforma lån, vilket betyder att de "överensstämmer" med statliga gränser som är avsedda att hålla bostadsmarknaden stabil. Lån som överstiger detta belopp kallas icke-samformande lån, eller jumbolån, men vad som kvalificeras som ett jumbolån kan variera kraftigt beroende på plats. Det beror på att på heta marknader på platser som San Francisco kostar det genomsnittliga huset mycket mer än det gör i områden som Mellanvästern. I de flesta regioner är dock ett jumbolån allt över $484 350.
Eftersom ett jumbolån per definition är ett stort bolån för en dyr bostad, är det egentligen bara för låntagare som har höga inkomster och bekvämt kan göra de stora lånebetalningarna.
Upplåningskriterierna för jumbolån är vanligtvis strängare än för konventionella lån. Du behöver vanligtvis en FICO
®
Poäng
☉
på minst 700, och de flesta långivare vill se sex till 12 månaders betalningar sparade på dina bankkonton. Jumbolåntagare behöver ofta lägga ner så mycket som 15 % till 30 % för att säkra lånet.
Bolåneräntor finns i två varianter:fast ränta och justerbar ränta. Bolån med fast ränta har en ränta och betalningsbelopp under hela lånets löptid.
Bolån med justerbar ränta (ARMs) har å andra sidan en introduktionsperiod där räntan förblir densamma och ofta är lägre än en årlig procentsats med fast ränta (APR). Men efter en förutbestämd tidsperiod blir den variabel. Till exempel, med en 5/1 ARM, skulle räntan vara fast under de första fem åren och sedan justeras varje år efter. Kursen anpassas efter marknadsförhållandena, så den kan gå upp eller ner. Det finns tak för hur högt det kan gå, men det kan göra din månadsbetalning oförutsägbar.
Här är ett enkelt sätt att ta reda på vilken typ av ränta som är bäst för dig. Om du ska bo kvar i ditt hem på lång sikt är ett bolån med fast ränta oftast bättre eftersom det ger förutsägbarhet i årtionden. Men om du planerar att stanna i hemmet i bara några år, kan en ARM spara pengar om du flyttar ut innan anpassningsperioden slår, eftersom den initiala räntan vanligtvis är lägre än ett typiskt bolån med fast ränta.
Bolån ger dig vanligtvis flera olika löptider, men de två vanligaste du kommer att stöta på är 30 år och 15 år. Det finns några viktiga saker att veta när du väljer din term.
För det första, ju kortare löptid du har, desto högre blir din månadsbetalning eftersom du har mindre tid på dig att betala av lånet. Ett stort plus är dock att det också innebär att du kommer att betala mindre ränta under lånets löptid eftersom du slår ut skulden snabbare – ibland tiotusentals dollar mindre. Dessutom är räntorna lägre på kortfristiga lån.
När du bestämmer dig för din bolånetid, tänk på hur mycket du har råd att betala varje månad. Om du har en hög, stabil inkomst och rikligt med sparande kan du känna dig trygg med en 15-årsperiod. Men om din inkomst är lägre eller inkonsekvent, eller om du bara vill ha lägsta möjliga lånebetalning, kan en löptid på 30 år vara bäst. Tänk på att du vanligtvis kan göra extra bolånebetalningar eller betala extra i kapital vid varje betalning, så du kan vara försiktig och få en längre löptid, men betala för mycket när du kan. Det hjälper dig att betala av lånet snabbare och spendera mindre på räntebetalningar under bolånets löptid.
När du börjar utforska dina alternativ för bolån kan det hjälpa dig att snabbt ta reda på vilka lån som är mest meningsfulla för dig genom att känna till din kreditvärdering. Du kan kontrollera din Experian-kreditpoäng gratis för att komma igång med processen.