En omvänd inteckning fungerar genom att husägare kan använda sitt hem som säkerhet för att få ett lån. Omvända inteckningar är designade för personer som äger sitt hem direkt eller har ett stort eget kapital i det och vill utnyttja det kapitalet medan de bor i hemmet.

Det finns dock vissa krav som du måste uppfylla för att kvalificera dig för ett omvänt lån, och det är viktigt att känna till både fördelarna och nackdelarna innan du ansöker.

Vad är ett omvänt lån?

Ett omvänt bolån är självförklarande eftersom det gör motsatsen till ett traditionellt bolån:Istället för att låna pengar för att köpa ett hus kan du använda det egna kapitalet i ditt hem för att säkra ett lån. Med andra ord kan en omvänd inteckning ses som en eller flera förskottsbetalningar på ditt eget kapital.

Det finns tre typer av omvända inteckningar:

• Omvänd hypotekslån för enstaka ändamål :Tillhandahålls av vissa statliga och lokala myndigheter, såväl som vissa ideella organisationer, dessa lån är endast avsedda för ett syfte – som att betala för fastighetsskatt eller hemförbättringar – som specificeras av långivaren. Det är möjligt att kvalificera sig för ett ensidigt omvänt bolån med låg eller måttlig inkomst.
• Egendomsskyddat omvänd inteckning :Med uppbackning av de privata långivare som erbjuder dem, har egna omvända bolån inte samma gränser som statligt stödda lån, så de kan vara bättre för husägare som har ett högt fastighetsvärde och letar efter ett större låneförskott. Dessa lån kan vanligtvis användas för alla ändamål.
• Home Equity Conversion Mortgage (HECM) :Den vanligaste typen av omvänd inteckning, HECM är försäkrad av Federal Housing Administration och kan användas för alla ändamål. Från och med 2019 är de dock begränsade till 726 525 USD och har andra krav som kan utesluta vissa husägare.

En omvänd inteckning är främst utformad för personer i pensionsåldern som vill få tillgång till medel för att täcka levnadskostnader men inte vill sälja sitt hem för att få det.

Pengarna du får anses generellt vara skattefria, och du behöver inte betala tillbaka något av dem så länge du är kvar i bostaden och betalar fastighetsskatt, husägares försäkring och övergripande underhåll av bostaden.

När du i slutändan säljer bostaden, flyttar ut eller du (och i vissa fall din make) dör, måste lånet betalas tillbaka, antingen av dig, din make eller din dödsbo. Om lånet förfaller till betalning vid din eller din makes död, kan dina arvingar behöva sälja bostaden för att betala av vad din egendom är skyldig.

Omvända inteckningar kommer vanligtvis med flera kostnader, inklusive en hypoteksförsäkringspremie, initieringsavgift, serviceavgift och tredjepartsavgifter. Dessutom kommer ränta att tillfalla under lånets löptid.

Med HECM, till exempel, är den ursprungliga bolånepremien 2% av lånebeloppet, och du betalar löpande 0,5% årligen. Uppstartsavgiften kommer att vara den största av $2 500 eller 2% av de första $200 000 av ditt hems värde, plus 1% av beloppet över $200 000 - det är maximalt $6 000 totalt.

Hur bestäms ett omvänt lån

Ditt lånebelopp på ett bolån bestäms av ett antal faktorer. Beroende på typen av omvänd inteckning kan vissa kriterier variera beroende på långivare, statlig myndighet eller ideell organisation.

För HECM inkluderar dessa faktorer:

• Åldern på den yngsta låntagaren eller maken som inte är berättigad till lån
• Den aktuella marknadsräntan
• Värdet på bostaden
• Den nuvarande HECM FHA-lånegränsen

Med en HECM kan du få dina lånepengar på flera sätt, inklusive:

• En klumpsumma (det enda alternativet om du vill ha en fast ränta)
• Fasta månatliga betalningar under en viss period
• Fasta månatliga betalningar så länge du bor i hemmet
• En kredit som du kan utnyttja när som helst tills du har använt den
• En kombination av månatliga betalningar och en kreditgräns

Att välja rätt betalningsalternativ för din situation kan vara svårt. Till exempel ger engångsbeloppet dig mer i förskott men mindre totalt sett än de andra alternativen. Dessutom kommer du sannolikt att få mer pengar för att få betalningar under en viss period över livstidsalternativet eftersom det senare är mer riskfyllt för långivaren.

I vissa fall kan du dock kunna byta betalningssätt i efterhand mot en avgift. Om du är orolig för att göra fel val, kontakta din långivare för att ta reda på dina alternativ.

Vem kan kvalificera sig för ett omvänt lån?

Behörighetskriterier för enstaka och proprietära omvända inteckningar varierar beroende på långivare, men om du letar efter en HECM är kraven tydliga:

• Alla låntagare måste vara 62 år eller äldre
• Du måste äga fastigheten direkt eller ha en betydande del av kapitalet i den
• Hemmet måste vara din primära bostad
• Du kan inte vara brottslig mot någon federal skuld
• Du har de ekonomiska resurserna för att betala löpande fastighetsskatt, villaägarförsäkring, HOA-avgifter och andra nödvändiga utgifter
• Du måste besöka en HECM-rådgivare som godkänts av U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)
• Du måste vara kreditvärdig och uppfylla andra ekonomiska krav
• Fastigheten uppfyller alla FHA-standarder och översvämningskrav

Fastigheten måste också vara ett enfamiljshus, ett hem med två till fyra bostäder med en enhet ockuperad av dig, ett HUD-godkänt bostadsrättsprojekt eller ett tillverkat hem som uppfyller FHA-kraven.

Om den ena maken ännu inte fyllt 62 år kan de inte ingå som låntagare på lånet. De kan dock fortfarande vara berättigade att stanna i bostaden efter att den lånande maken dör utan ytterligare betalningar. Det finns också en möjlighet att refinansiera ett omvänt bolån efter att den icke-lånande maken fyller 62 år för att säkerställa löpande betalningar efter den äldre makens död.

När ett omvänt lån är ett bra alternativ

För husägare som kvalificerar sig finns det några situationer där en omvänd inteckning kan vara värd att överväga.

• Det kan hjälpa till att lösa ekonomiska problem. Även om du inte har en bolånebetalning kan pensionen bli dyr. Enbart de genomsnittliga hälsovårdskostnaderna för ett pensionerat par uppgår till $285 000, enligt Fidelity Investments, och det inkluderar inte långtidsvård. Genom en engångsbetalning eller löpande månatliga betalningar kan ett omvänt bolån ge pensionerade husägare lite extra kassaflöde för att hålla sig flytande ekonomiskt.
• Du har inte råd med en månadsbetalning. Ett annat sätt att få tillgång till ditt hems eget kapital är genom ett bostadslån eller kredit. Om du behöver kontanter men inte har råd med en månadsbetalning kanske det inte är bra alternativ.

Å andra sidan, en omvänd inteckning kräver inte att du gör månatliga betalningar på den skuld du har ådragit dig. Du kommer dock fortfarande att behöva betala din fastighetsskatt, dina husägares försäkringspremier och alla andra löpande utgifter som långivaren kräver.

• Du vill inte maximera värdet på din egendom. Om du och din make - om de också är en låntagare eller en berättigad icke-lånande make - dör, kommer betalningen på lånet att förfalla, och din dödsbo kommer att behöva reglera det skyldiga beloppet. Detta innebär ofta att dina nära och kära kommer att behöva sälja bostaden för att betala av lånet, och lämnar dem utan det beloppet som en del av deras arv. Om det är något du vill undvika, kanske en omvänd inteckning inte är något för dig. Men om att tillhandahålla ett stort arv inte ingår i din spelplan är en omvänd inteckning värt att överväga.

När det kanske inte är en bra idé

Även om det finns några tydliga situationer där det är värt att tänka på ett omvänt bolån, är det i vissa fall inte vettigt alls.

• Du planerar att flytta relativt snart. Om du inte planerar att bo kvar i ditt hem på lång sikt kanske det inte är meningsfullt att få ett omvänt bolån eftersom lånet kommer att förfalla så fort du flyttar ut. Beroende på hur du har använt pengarna du har fått hittills kan det vara svårt att betala tillbaka dem. Som sådan är omvända inteckningar bäst för husägare som planerar att stanna i huset under en lång tid.
• Du har inte råd med förskottskostnader och löpande kostnader. Om du kämpar för att klara dig ekonomiskt kan det vara för mycket att betala höga stängningskostnader och de löpande kostnaderna för att underhålla fastigheten och betala skatter och försäkringar. Om långivaren märker att du hamnar på efterkälken kan det kräva att du betalar tillbaka lånet omedelbart.
• Du vill lämna hemmet till dina barn. Om du vill att dina arvingar ska ta över din bostad efter att du dör, antingen för att bo där eller för att sälja den och ta vinsten, kommer ett omvänt bolån att göra det svårt att hantera. Det är särskilt fallet om din egendom inte har tillräckligt med tillgångar från andra källor för att betala tillbaka lånet och dina barn tvingas sälja det för att betala skulden.

Hur kredithistorik påverkar ett omvänt lån

Det finns inget minimikrav på kreditvärdighet för en omvänd inteckning, främst för att det viktigaste som långivare vill veta är om du kan hantera de löpande utgifterna som krävs för att underhålla huset.

Långivare kommer dock att titta för att se om du är brottslig på någon federal skuld. Dessutom, om din kredithistorik visar att du har en vana att inte göra betalningar eller att inte betala skulder, kan du bli tvungen att ställa in vad som kallas en Life Expectancy Set Aside (LESA).

En LESA är i huvudsak ett konto där du avsätter ett visst belopp för att täcka fastighetsskatter och försäkringskostnader, som långivaren kan använda om du slutar betala dem. Hur mycket du behöver sätta in på en LESA baseras på din kredit och inkomst, månatliga fastighetsskatt och försäkringskostnader och den förväntade livslängden för den yngsta låntagaren.

Innan du påbörjar ansökningsprocessen för ett omvänt lån, skaffa en kopia av din kreditupplysning och poäng och leta efter allt som kan göra det svårt att bli godkänd utan en LESA. Ta itu med dessa problem om möjligt. Om du inte kan, titta på dina tillgångar för att avgöra om du har råd med en LESA eller om du är bättre av att undersöka andra alternativ.

Undvik att ta ett förhastat beslut om ditt hem

Ditt hus kan vara en av de mest värdefulla tillgångarna du äger. Så även om det finns många tilltalande egenskaper hos ett omvänt bolån, är det avgörande att du tar avsevärd tid på dig att avgöra om det är det bästa alternativet för dig.

Eftersom dina arvingar kommer att påverkas kan det också vara värt att prata med dem om det, med tanke på att du i slutändan kommer att fatta det slutgiltiga beslutet i frågan.

Och oavsett om du planerar att skaffa en HECM eller inte, överväg att samarbeta med en HECM-rådgivare för att se till att du förstår alla effekter som en omvänd inteckning kan ha på dig baserat på din situation.