Konjunkturnedgångar ger vanligtvis låga räntor och skapar en köparmarknad för småhus. Så länge du är säker på din förmåga att täcka dina bolånebetalningar, kan en nedgång vara en lämplig tidpunkt att köpa ett hus.

Vad är tecknen på en lågkonjunktur?

Federal National Bureau of Economic Research (NBER), den erkända myndigheten för lågkonjunkturer i USA, förklarade att landet gick in i en lågkonjunktur i februari 2020. NBER tar hänsyn till flera ekonomiska indikatorer när de gör sina bestämningar, inklusive industriproduktion, sysselsättningsgrad, brutto inhemsk produkt (BNP) tillväxt och personlig inkomst. En vanlig definition av lågkonjunktur är en nedgång i BNP som fortsätter under två på varandra följande kvartal.

I sitt tillkännagivande om lågkonjunkturen 2020 nämnde NBER-byrån folkhälsokrisen över covid-19-pandemin som orsak, snarare än grundläggande finansiella faktorer som setts under tidigare lågkonjunkturer.

Hur påverkar lågkonjunkturen fastighetsmarknaderna?

Historiskt sett tenderar en lågkonjunktur att resultera i saker som lägre industriproduktion, högre arbetslöshet, lägre konsumtionsutgifter, ökningar av förfallna lån och konkurser och stagnerande hushållsinkomster.

De påverkar också ofta fastighetsmarknaden. Under en lågkonjunktur kan du förvänta dig att se ökningar av utestängningsgraden, lägenhetsvärden eller till och med sjunkande fastighetsvärden, lägre försäljningsvolym för bostäder och hus till salu som stannar kvar på marknaden under längre perioder innan de säljs.

Även om detta generellt sett är dåliga nyheter för fastighetsproffs och branschen överlag, kan det skapa möjligheter för köpare som kan övertyga hypotekslångivare om att de har råd att hålla jämna steg med sina lånebetalningar trots en vikande ekonomi.

Fördelar med att köpa ett hus under en lågkonjunktur

Faktorer som gör bostadsköp fördelaktigt under en lågkonjunktur inkluderar:

• Lägre räntor: Som svar på minskade utgifter och avtagande ekonomisk tillväxt, utövar Federal Reserve historiskt sin makt att sänka sin korta riktränta för att uppmuntra investeringar och öka tillgången på krediter för individer och företag. En lägre Fed-ränta leder vanligtvis till en sänkning av den högsta räntan som bankerna tar ut när de lånar ut pengar till varandra, vilket i sin tur leder till lägre räntekostnader på kommersiella och privata lån, inklusive bostadslån. Lägre bolåneräntor innebär en lägre totalkostnad under ett bostadsköps livslängd.
• Mindre köpkonkurrens: Konjunkturnedgångar innebär vanligtvis att färre människor har möjlighet att köpa ett första hem eller uppgradera till ett större. Beroende på var du köper ett hem och vilken typ av hus du önskar, kan det innebära att du kommer att ha färre konkurrenter som söker de fastigheter som intresserar dig. En marknad med färre köpare kan innebära mindre brådskande att kasta sig in på en önskvärd fastighet omedelbart av rädsla för att en annan köpare kommer att få det innan du kan lämna ett erbjudande. Det kan ge dig mer tid att leta runt och jämföra fastigheter, och det kan också minska trycket att lägga ett bud som överstiger utropspriset för att få ditt erbjudande att sticka ut från konkurrerande köpare.
• Lägre bostadspriser: I enlighet med lagen om utbud och efterfrågan kan färre köpare få en bostadssäljare att sänka sitt pris för att göra sin egendom mer tilltalande. Färre köpare tenderar att innebära längre säljcykler, vilket inte är idealiskt för dem som vill sälja i all hast av ekonomiska skäl eller för att de har möjligheter någon annanstans. Dessa säljare kan sänka sitt försäljningspris eller vara villiga att acceptera erbjudanden under sitt utropspris om det tillåter dem att undvika månader av marknadsföring och öppet hus.

Utmaningar när du köper ett hus under en lågkonjunktur

• Möjliga svårigheter att sälja ditt nuvarande hem: Om du behöver sälja ditt nuvarande hus för att köpa ett nytt kan pristrenderna som gynnar dig som köpare komma att motverka dig som säljare. Beroende på din lokala bostadsmarknad kan du behöva vara beredd på låga bud eller längre säljcykler. Att arbeta med en erfaren fastighetsmäklare kan vara till hjälp när du prissätter ditt hem för att sälja samt när du lämnar in köperbjudanden på ett nytt hus. Om att sälja nu låter oattraktivt, överväg att behålla ditt nuvarande hus och hyra ut det (så länge du har pengar för en handpenning på ett nytt hem). Att förvandla den till en hyresfastighet kan bespara dig att behöva sälja på en långsam marknad och ge dig en extra inkomstström som långivare kan uppskatta. (Var dock försiktig, eftersom hyresförseningar tenderar att öka under lågkonjunkturer.)
• Skärpta lånekrav: Stigande arbetslöshet och totalt sett lägre hushållsinkomster följer ofta lågkonjunkturer, och det innebär vanligtvis att fler låntagare har svårt att täcka sina skulder. Långivare svarar i sin tur ofta med större försiktighet när det gäller att ge ut nya lån. De kan ge större granskning av låneansökningar, öka de lägsta kreditpoäng som krävs för att kvalificera sig för lån och öka kraven på handpenning på vissa lån, inklusive bolån.

Vikten av god kredit i en lågkonjunktur

Långivares tendens att skärpa lånekraven i en lågkonjunktur betyder inte att du inte kan få ett bolån, men det gör det viktigare än någonsin att göra din kreditprofil så bra den kan vara innan du ansöker om en – eller för någon annan typ av lån eller kredit.

Innan du ansöker om ett bolån, och helst sex till 12 månader i förväg, granska din kreditupplysning och kontrollera din kreditvärdering för att veta var du står som lånsökande.

Om du ser några felaktigheter eller bedrägerier i din kreditupplysning, använd tvistprocessen för att få dem korrigerade.

Överväg att vidta ytterligare åtgärder för att städa upp din kredit och ge din kreditvärdighet ett lyft.

Ytterligare överväganden som kan påverka ditt bostadsköp

Även om kreditpoäng och kredithistorik alltid är viktiga måttstockar när långivare utvärderar låneansökningar, kan en lågkonjunktur få vissa bolåneutgivare att lägga extra vikt vid andra faktorer som bidrar till din förmåga att betala tillbaka ett lån, inklusive:

• Anställningsstatus och historik: Även om alla jobb potentiellt hotas av en långvarig ekonomisk nedgång, kan lånsökande som har varit hos samma arbetsgivare under lång tid ses mer fördelaktigt än de som nyligen anställts eller de som för närvarande är arbetslösa.
• Spara och andra tillgångar: Mitt i den oförutsägbara stressen av en lågkonjunktur kommer långivare att leta efter låntagare med motståndskraften för att hantera längre perioder med minskad inkomst. De kan därför gynna låntagare med tillräckliga finansiella reserver för att hålla jämna steg med sina bolånebetalningar även om de är arbetslösa i flera månader åt gången.
• Flera inkomstkällor: Lånesökande med flera inkomstkällor kan ses som mer stabila än de som förlitar sig på en enda lön och arbetsgivare. Par med två inkomster som gemensamt ansöker om ett lån (särskilt ett som potentiellt kan täckas av endera sökanden individuellt) kan ses som mer motståndskraftiga, och alternativa inkomstkällor från sidoföretag, investeringsfastigheter, stiftelser eller andra källor kan också lugna långivare.

Om du kan visa en långivare att du har en stark kredithistorik och den finansiella motståndskraften för att hålla jämna steg med bolånebetalningar mitt i ekonomisk osäkerhet, kan en lågkonjunktur vara ett utmärkt tillfälle att köpa ett hus.